על ידי
פורסם בתאריך 30.01.2020 12:58
מה מעניקות אופציות על נכסי מקרקעין, איך הן מוגדרות לצורכי מס, ואיפה הסוגיה עומדת מבחינת הפסיקה?
מזה עידנים אופציות מהוות כלי כלכלי המאפשר לקדם עסקאות רבות, ללא אחיזה ממשית בנכס נשוא העסקה העתידית. למעשה, בדרך של הענקת אופציה לנכס, מתיר בעליו למחזיק באופציה למכור או להשכיר את הנכס, לפעול לרכישת הנכס או להסבתו, בהתאם לתנאים שהוסכמו ביניהם בהסכם האופציה (כתב האופציה).
ישנם שני סוגים עיקריים של אופציות: הסוג הראשון הוא אופציית רכש, Call, שהיא אופציה המאפשרת לבעליה לרכוש את הנכס נשוא האופציה בתנאים המוגדרים בכתב האופציה; הסוג העיקרי הנוסף הוא אופציית מכר, אופציית Put, המאפשרת לבעל הנכס שהוא בעל האופציה לחייב את מעניק האופציה לרכוש את הנכס בהתאם לתנאים המוגדרים בכתב האופציה.
בעוד שעיקרן של האופציות הן כאלו המוענקות או נסחרות בשוק ההון, ניתן להעניק אופציה גם על נכסים מוחשיים, לרבות נכסי מקרקעין. עם זאת, התנאים לקבלה והענקה של אופציה במקרקעין שונים בתכלית מהתנאים לאופציה שאינה במקרקעין, ויש להם השלכות על חבות המס במועד הענקת האופציה ובמימושה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל דיספוזיציה במקרקעין או זכות לבצע דיספוזיציה מהווה "עסקה במקרקעין", ולכן חייבת במס שבח ובמס רכישה, בהתאם למחיר האופציה.
האופציה הנפוצה בענף המקרקעין היא אופציית הרכש, שבה כאמור בעליה של זכות במקרקעין מעניק אופציה למקבל האופציה לשם רכישת המקרקעין בתנאים המוכתבים בכתב האופציה. במטרה לעודד ולהקל על הפוטנציאל היזמי לשם ביצוע בנייה במקרקעין, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין פטור ספציפי על הענקת אופציית מכר שהופך אותה ל"אופציה הייחודית". מאפייניה של האופציה הייחודית הם שבהתקיים תנאים מסוימים, במועד מכירת האופציה היא תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה (אך לא ממס רווח הון). התנאים העיקריים לכך הם: שמחיר האופציה נמוך מ-5% משווי המקרקעין, שהאופציה סחירה ותוקפה הוא עד שנתיים מיום הענקתה.
...
בשנה שעברה עלה מדד ת"א נפט וגז דורגו ב-39% ודורג...
בשנה שעברה עלה מדד ת"א נפט וגז דורגו ב-39% ודורג ראשון בבורסה לניירות ערך של תל אביב. זאת, אפילו שברביע הראשון של השנה הוא ספג ירידות, בצל תחילת החקיקה המשפטית.
דוידיק אתמול, 14:27גורמים רבים פעלו לטובת הענף...