ישראל זיו

בועה בשוק האג"ח הממשלתי והטבות מס למוסדיים שישקיעו בדירות להשכרה, נפגשים בשד' רוטשילד

כולם מרוויחים מהיוזמה האחרונה של משרד האוצר, שאישר הטבות מס למוסדיים שישקיעו בדירות להשכרה

מן העיתונות: ועדת הכספים אישרה הטבות לקופות גמל שישקיעו בדירות להשכרה
http://www.calcalist.co.il/real_esta...576576,00.htmlהזכאות להטבה תינתן למי שישקיע בבניית מתחם של 100 דירות להשכרה לפחות באזורים מוגדרים במרכז הארץ ושל 50 דירות להשכרה בפריפריה.http://www.themarker.com/realestate/1.1751898האוצר מאיים למשוך מהכנסת את הצעת החוק שתעודד את קופות הגמל להשקיע בנדל"ן - לפיה המוסדיים ייהנו מפטור ממס הכנסה מדמי שכירות בגין בניית מלאי דירות להשכרהתגובתייוזמה ברוכה.עיתוי טוב למשקיעים המוסדייםהמשקיעים המוסדיים היום במצוקה ורעבים לעיסקאות סולידיות עם תשואה טובה, עבור תיק החיסכון הפנסיוני שהם מנהלים עבורנו.המניות – מסוכנות ותנודתיות. הדוחות הכספיים לא יהיו טובים והמשבר העולמי מקרין גם עלינו לשלילה. בקיצור – אין קופצים, למרות שיש הזדמנויות.
האג"ח הקונצרני תנודתי מאוד והסיכון בהשקעה בן גדל לאחרונה משמעותית, בגלל המשבר וההרעה הצפוייה בתוצאות הכספיות של החברות ובאיתנותן הפיננסית.
בגלל המשבר הכלכלי, בצירוף מכירות של משקיעים מוסדיים בעיקר בתעודות סל על מדדי התל-בונד, המרווח בין האג"ח הקונצרני לאג"ח הממשלתי מתרחב והגאות במחירי האג"ח הממשלתי לא מתורגמת לחגיגה גם באג"ח הקונצרני.
שוב – גם כאן יש הזדמנויות למכביר, אבל הסנטימנט של האפיק שלילי.
ההשקעה באג"ח מדינה עודה משתלמת אך קרובה למצות את עצמה, פשוט בגלל שהמחירים של אג"ח מדינה בכלכלות הנחשבות לבטוחות להשקעה, כמו ישראל, גרמניה וארה"ב, גבוהים מאוד, בכל קנה מידה. כשהתשואה של אג"ח מדינה ל-10 שנים בארה"ב יורדת לסביבות 1.5% לשנה, ברור כי האפיק הזה קרוב למצות את עצמו. ומה שקורה שם, משפיע על שווקי אג"ח מדינה בכל העולם, גם אצלנו.
http://www.themarker.com/markets/1.1751567כרגע, על דרך האלימינצייה, כולם נכנסים לבונקר ומשקיעים במק"מ, קרנות כספיות ובאג"ח מדינה, בעיקר שקלי, על רקע הירידה בציפיות האינפלציוניות.
אבל גם אם זו לא בועה כרגע, זאת לכל הפחות בועה בהתהוות.השקעה בפרוייקטים להשכרה למגורים היא בהגדרה השקעה סולידית הרבה יותר מהשקעה בבורסה, או אפילו בנדל"ן מניב מסחרי. בעוד הנדל"ן המסחרי תנודתי ותלוי במחזוריות העסקית, בתוצאות הכספיות של פירמות, בצריכה הפרטית ובצמיחה במשק, נותר שוק ההשכרה למגורים אטרקטיבי.
תחשבו? מה הסיכוי שפרוייקט הכולל 200 דירות להשכרה, המושכרות ל- 200 משפחות שונות, ייקלע לקשיים ושכל/מרבית המשפחות יתקשו לעמוד בתשלומי שכר הדירה?הניסיון האמפירי בעולם מראה כי אלו הם פרוייקטים סולידיים ומשתלמים עבור הייזמים ועבור המשקיעים המוסדיים המממנים אותם.
אם המשקיעים המוסדיים אוהבים את ההשקעות בקרנות ריט למיניהן, המתמחות בהשקעה בנדל"ן מניב למסחר ותעשייה, אין סיבה שבעולם שלא יתאהבו בסוכרייה החדשה שמשרד האוצר הניח לפיתחם.זו יכולה להיות תחילתה של ידידות נפלאה.עיתוי טוב עבור שוכרי הדירותיש בישראל מחסור בדירות להשכרה, במיוחד באזורי ביקוש ובמקרים רבים גם בפריפרייה.
25% מאזרחי ישראל מתגוררים בדיור בשכירות!מדובר במספרים גדולים מאוד.המשבר הכלכלי ומחירי הדירות המאמירים, מקשים מאוד על רכישת דירה, במיוחד עבור זוגות צעירים ומשפחות מההשכבות החלשות.מעל 150 משכורות ממוצעות נדרשות לרכישת דירה בת 4-5 חדרים בישראל, הרבה מעל ממוצע ה- OECD.בנוסף, מאז 2004 נפתח פער אדיר בין עליית מחירי הדירות, בכל הארץ, לבין השכר הריאלי הממוצע במשק.http://www.themarker.com/realestate/1.1746733לכן, למספר גדל והולך של משפחות, אין ברירה והן נאלצות לוותר, לעת עתה, על החלום של רכישת דירה ומתגוררים בשכירות, הגובה מהם מחיר יקר מאוד.הביקוש גבוה ונמצא במגמת עלייה ואילו ההיצע של דירות להשכרה גדל בקצב נמוך משמעותית מהביקוש והתוצאה - עלייה בשכר הדירה.אין מדובר במגמה חדשה וועדת טרכטנברג נתנה עליה את הדעת בהרחבה, בפרק הנדל"ן של המלצותיה. אין טעם להאריך כאן.יישום הטבות המס והתמריצים למשקיעים המוסדיים שישקיעו בפרוייקטים של בנייה להשכרה, מטרתו להגדיל את היצע הדירות להשכרה, במרכז ובפריפרייה ובכך לתרום למיתון קצב עליית מחירי השכירות.
אל תבנו שהסנונית הראשונה הזו תוריד את מחירי הדיור בישראל.
אין לצפות לירידה במחירי השכירות הודות לפרוייקטים כאלה, בטח לא בשנים הקרובות.אבל עלייה בהיצע בהחלט תמתן את המחירים ותאפשר ליותר משפחות לשכור דירה במחירים שיוכלו, איכשהו, לעמוד בהם.
בישראל של 2012, אנחנו זקוקים לכך, כמו אוויר לנשימה.עיתוי טוב לציבור המשקיעים - לכולנותשאלו את עצמכם, איך זה קשור אליי? גם אם אינכם שוכרים דירה, בהחלט ייתכן שהילדים שלכם שוכרים אותה, או ישכרו דירה בעתיד.
בנוסף, המשקיעים המוסדיים מנהלים את הכסף שלנו.
השקעה שלהם בפרוייקטים סולידיים שכאלו, תשביח את תיק ההשקעות שלהם, כלומר - את החיסכון הפנסיוני שלך, שלי, שלנו. כולנו בסיפור הזה.הם מחפשים אפיקי השקעה שיורידו את סטיית התקן של התיק המנוהל הכללי שלהם וההשקעה בפרוייקטים למגורים להשכרה, מתאימה להם, כמו כפפה ליד.בנוסף, הדימוי של המשקיעים המוסדיים, בעיני הציבור והתקשורת הוא מאוד שלילי ובעייתי. הם הרוויחו אותו ביושר, כמו שאומרים. מעורבות שלהם בפרוייקטים "חברתיים" שכאלה, תעשה להם רק טוב, גם פיננסית וגם תדמיתית.והמדינה תרוויח? בוודאי, למרות שלכאורה הטבות המס והתמריצים למשקיעים המוסדיים יעלו לה כסף.
מדינת ישראל תרוויח, משילוב של גורמים רלוונטיים רבים:
א. מדד הדיור, שמשקלו נושק ל-25% ממדד המחירים לצרכן, עלה בשנים האחרונות בשיעור גבוה בהרבה מהמדד הכללי. מדד הדיור נקבע על ידי מחירי החוזים של שכירות דירות ולא בבעלות. לפיכך, כל גידול בהיצע הדירות להשכרה יסייע בבלימת הלחצים האינפלציוניים.אינפלצייה גבוהה מסבה נזקים רבים למשק ולכיס של כל אחד מאיתנו.גם המאמצים של בנק ישראל למנוע לחצים אינפלציוניים, בעיקר באמצעות מדיניות מוניטרית מרסנת, פוגעת בטווח הקצר בתעשייה, בצמיחה וברמת החיים.
ב. מצוקת הדיור עולה למדינה כסף ומגדילה את הפערים הכלכליים והחברתיים בישראל.למנוע אותם עולה בסדרי גודל פחות מאשר לצמצם אותם, מרגע שנוצרו.
ג. פרוייקטים "חברתיים" כאלה בשוק ההון, הממוקדים בהגדלת ההיצע של דירות להשכרה, יכולים גם להוריד את הלהבות של המחאה החברתית.סה"כ, כולם מרוויחים מהצעד הזה ויש לברך עליו, למרות שעוד ארוכה הדרך ממנו ועד להוזלה משמעותית של מחירי השכירות בישראל והגשמת חזון דיור בר השגה, בשכירות ו/או בבעלות, לכל אזרחי ישראל.אז זהו, נגמרו הבעיות?לא ולא. עם סימן קריאה.
כמובן, שצעד כזה לא יפתור את המשבר הכלכלי ואת הקרע החברתי, שמקורם בסיבות שורשיות ועמוקות הרבה יותר ובראש והראשונה באופן בו אנו מתייחסים ומתקשרים זה עם זה. הכלכלה הרי מושתתת על יחסים בינינו ואופייה משקף את הערכים, הנורמות והאינטרסים של הפרט והחברה.בפרספקטיבה הזו, תחילת הטיפול בנושא הוזלת מחירי השכירות, היא בחזקת טיפול במצוקות המיידיות של אזרחי ישראל. זהו הרובד הראשוני והמיידי שאני מאמין שהוא בחזקת Must, בנושא הדיור ובנושאים קריטיים נוספים כמו שירותי בריאות, מצוקת מזון וחינוך חינם לילדים.
לצד טיפול מיידי של המדינה, או בעידודה, ראוי שיתנהל תהליך נוסף, שיח ציבורי חדש בנושאי הליבה של החברה והכלכלה הישראלית, במטרה להגדיר מתוך הסכמה רחבה סדר עדיפויות לאומי חדש, המתאים לנסיבות חיינו, תוך חתירה ליחסים של הקשבה, התחשבות הדדית זה בזה ונטייה לאיחוד השורות ולחיבור בינינו.לאף אחד משני הרבדים האלה, המיידי והתשתיתי, אין זכות קיום בפני עצמו.
שניהם, צדדים שונים של אותו המטבע.