פיראט,
משמח אותי לראות את תגובותיך, מעניין שאנחנו מגיעים כמעט לאותן מסקנות.
מספר הערות -
לוי - המחזורים אפסיים, נכנסתי בקטן ופשוט לא מצליח להגדיל....
קרדן NV - אישית מאוד מאמין בהנהלת החברה, מעבר לאגחים שאני מחזיק בכמות לא קטנה, כאשר שוקי אורן המנכ"ל החדש רכש מניות של החברה - רכשתימניות של קרדן NV עוד מתחת למחיר הרכישה שלו - אם אתה מאמין בהשבחה בפלאזה - הרי קרדן NV זו חברה יותר טובה.
סקיילקס אגח - האמת, אני מתחיל לחשוב על אסטרטגיית יציאה - רכשתי סאני אגח, אבל מצד שני הלחץ של הוט מובייל וגולן טלקום להגיע ל - 7% מהשוק כל אחת גורם לתמחור מאוד אגרסיבי שיקשה מאוד על פרטנר .
אלביט / פלאזה -לאור חוסר ההסכמה אתייחס לדבריך להלן -
ראשית, בטווח הארוך אנו מניחים שמחיר המניה יתכנס לשווי הכלכלי - זה הבסיס להשקעות ערך. שנית אם הערכתי שווי נכסי נמוך ושווי החברה יורד לכיוונו, בעיקר כששאר השוק עולה (תשווה מניות פלאזה לקרדן ב - 3 חודשים האחרונים) אזי אני מוצא בזאת חיזוק לדעתי. כמובן יתכן שאני טועה והחברה מחר תזנק ותתקן את כל הירידות, אך אני בדעה שאם היו חדשות משמחות, החברה היתה מתקשרת אותם בדוח ההנהלה לרבעון השלישי. על כל פנים, אלביט מצהירה כי עליה לממש מניות פלאזה/ אלביט מדיקל - אם לא נשתמש בשווי השוק של ההחזקה כמדד לתקבול הצפוי - אז במה נשתמש?שוויה של פלאזה סנטרס - אני מעריך אותו בפירוק בלפחות 180MEu (לדעתי הרבה יותר) לעומת 80MEu של TBY. גם השימוש בשווי הסחיר כאינדיקטור הוא לא רלוונטי. ממתי יש קשר בין שווי סחיר של מנייה לשווי כלכלי?
אני לא מסכים, מהטעמים הבאים -השבחת פלאזה סנטרס - רבים משתמשים במושג "השבחה" בלי להבין על מה מדובר (למשל ב-IDB פיתוח, שם אין מה להשביח). לפלאזה סנטרס יש 7 קניונים פעילים בהרצה(!!!). מתוכם 4 בתפוסות 80%-90% ועוד 2 בתפוסות מעל 90%. קניונים מסוג זה משביחים את ערכם במהירות. קניון מצליח בהרצה נהנה משלושה אלמנטים מקבילים והם:
- עליית תפוסה מהירה.
- עליית מחיר שכר השכרה.
- עקב השבחת הנכס - ניתן למימון מחדש בתשואות נמוכות יותר.
קניון שנפתח עם תפוסה של 80% מעיד על בעיית ביקושים חמורה. קניון משווק 3 שנים ואם לא הגיעו לפתיחה עם קניון כמעט מלא - זה אומר דרשני - באקלים הכלכלי הקיים, זה ברור שיש ירידה חדה בביקושים של ריטיילרים לשטחים חדשים. השוק במזרח אירופה הפך שוק של שוכרים - על בעל הקניון לממן בניית החנות, לתת תקופת הרצה חינם ולקבל תשלום עפ"י מחזור - ועדיין קשה לממצוא שוכרים - זה מה שמובן מדוחות GTC .
ב - 2003-2007 אף קניון לא היה "בהרצה". "הרצה" זה שם כיסוי ל - פתחנו בלי ברירה וננסה לעשות את המיטב.
לגבי תפוסה ומחירי השכרה - התפוסה עולה בקצב צב - השטחים הנותרים להשכרה הם ממילא השטחים הנחותים בקניון , ומחירי השכרה סגורים בחוזים ל - 5 שנים או ממילא תלויי מחזור - המחזורים , אם עולים, עולים מאוד לאט.
מימון מחדש בריבית טובה יותר - אין חיה כזו. אומרים תודה על המימון שמקבלים - הריביות הם ריביות שוק , אם יש עליה בשווי הנכס - המימון מחדש נועד ל"הוציא הלוואות בעלים" - לא להוריד ריבית.
אינני טוען שלעולם הקניון לא "יושבח" אני טוען שזה לוקח 5 שנים, ויתכן כי קניונים שנבנו ב - 2007-2008 במחירים גבוהים של בניה וקרקע - לעולם לא יגיעו לשווים בספרים. פלאזה/אלביט יושבת על קרקעות רבות בהודו וברומניה כבר 5 שנים - אתה הרי לא חושב שמחיר הקרקע נישאר כשהיה, לכן גם שיבנה קניון - השווי הנגזר שלו יהיה נמוך מהשווי של קרקע+בניה+מימון.
הודו - האדמות הם בהון עצמי, שיעור הריבית בהודו הוא 12% - לא נראה לי שהנושא לא נבחן עד היום ופתאום ימצא מימון - לגבי שותף - יש כבר שותפים מקומיים ואלביט שותפה של פלאזה - אולי יכנס עוד גוף שיביא כסף לפיתוח, אך אלביט לא תראה מזה דבר.. בתקופה הקרובה יש לאלביט הדמייה קשת של אפשרויות מימון (מעבר לצפויות) בסבירות טובה, כגון:
- מימון מחדש של האדמה בהודו / הכנסת שותף לפעילות.
- תזרים עודף בפרויקטים בהודו.
- הכנסת שותף לפלאזה סנטרס (גם אני מסכים עם TBY שאלביט הדמייה תנסה להימנע ממכירה של מניות במחיר השוק היום).
- קבלת שווי עודף על אלביט מדיקל (צפויות הרבה התפתחויות בתחילת 2013).
- קבלת דיבידנד עודף מפלאזה סנטרס עקב מימושים.
כל הללו בסבירות כזו או אחרת - אך הסיכוי להתממשות אחת לפחות מן האפשרויות הללו היא לדעתי די גבוהה.
תזרים עודף הודו - כבר נמצא בתחזית תזרים - לגעתי, מנסיון העבר - לא מחזיק מים.
שותף לפלאזה - זה אומר לרדת מ - 50% שליטה והכסף יוזרם לתוך פלאזה - אלביט לא תראה מזה דבר - כרגע התהליך הפוך - משקיע מוסדי גדול יצא מפוזיציה.
שווי עודף על אלביט מדיקל - אולי. דעתי היא ששום גוף רציני לא יכנס לאלביט מדיקל כי הנכסים כבר משועבדים לשותפים בחברות הבנות בגין המימונים שניתנו בעבר - גמידה שייכת לטבע, אינסייטק שייכת ל - GE.
קבלת דוידנד עודף מפלאזה - זה אומר שצריך הרבה חדשות טובות ולפתוח ההסכם עם בעלי האגח.
כל האפשרויות לעיל הם בהסתברות מאוד נמוכה ולא יכולים להיות, לדעתי, בסיס לתוכנית השקעה.
אני מצטט אותך " פעילות במזרח אירופה - ממשיכה להיות בעייתית, אך פה החברה (באמצעות GTC) מראה בינתיים נחישות לממש גם במחירי הפסד, לצורך קבלת תזרים חיובי. " - אני לא מאמין שבעוד GTC מממשת בהפסד, פלאזה תממש ברווח.
מכיוון שזה שיטה זה מעיד על שני דברים -אלביט הדמייה אכן "מפספסת" את תחזיותיה (תזרימית) בצורה זוחלת זה מספר רבעונים (וגם אני הצבעתי על כך ברבעון הקודם). אין זה דבר חדש - נראה כי זו שיטה.
1. יכולת תיכנון אמיתי נמוכה - הנייר סובל הכל, כותבים מה חושבים, עושים מה רוצים - החברה לא מנוהלת מקצועית או שבכוונה מורחים את דוח התזרים כי אין משהו אמיתי לכתוב.
2. לכל שבת יש מוצאי שבת - הכסף בקופה בסוף 2012, אם לוקחים בחשבון 75 מש"ח רכישות אגח כעת, יהיה קרוב ל - 0. החברה תהיה חייבת לפעול. אנחנו כבר בדצמבר ועדיין אין סימן לפעולה.
אמפל - זה כבר לא אגח, זה מניות של עסק בפרוק - אני חייב לאמר שאני מגדיל מעת לעת את הפוזיציה
הגב עם ציטוט