אשמח לשמוע מבאי הפורום המלומדים את דעתם לאגח זה שנסחר ב9.3 צמוד.
אומנם יש צרות בחברה אבל בכל זאת שליש מדינה קונה שם? האם זה מספק מספיק יציבות?
תודה
א.
Printable View
אשמח לשמוע מבאי הפורום המלומדים את דעתם לאגח זה שנסחר ב9.3 צמוד.
אומנם יש צרות בחברה אבל בכל זאת שליש מדינה קונה שם? האם זה מספק מספיק יציבות?
תודה
א.
הי elade,
לא פגשתי אותך עד היום ואני קצת חושש לענות כמו שהייתי עונה למישהו "קבוע" בפורום.
תביט, אינני מכיר את החברה יותר מדי ולא מכיר את מצבה. אך, בכל מקרה, 9% צמוד בימים אלו זה לא מציאה גדולה. ישנם אגחים של חברות מאוד בטוחות ויציבות או לחלופין אגחים עם שיעבודים מאוד טובים שנותנים יותר (וחלקם הרבה יותר). לדוגמא:
1. אפריקה נכסים אגח ה: 11.4% צמוד עם שיעבודים חלקיים טובים.
2. גלובל כנפ אגח א: 11.4% שיקלי.
3. פאנגאיה אגח ג: 10% צמוד עם ביטחונות מלאים במזומן (למעשה - יותר בטוח מאגח בנקים).
4. חנן מור אגח ד - 15.6% צמוד של חברה יציבה עם ביטחונות מעולים.
ויש עוד רבים. בכל מקרה, נראה כי אינך מכיר את התחום טוב במיוחד ולכן אמליץ ללמוד את הנושא, לפני ביצוע כל השקעה שהיא בפועל. אולי כדאי גם לקרוא את: http://www.s-maof.com/Forum/threads/...מדורגות
בברכה ובהצלחה,
פיראט, התכוונתי לשאול אותך על פאנגאיה אגח ג'. השעבוד שם הוא על מניות חברת הבת "הצלחת השרון". כשאתה אומר מזומן אתה מתכוון שיהיה מקור ברור לתשלום בגלל שהצלחת השרון חתמה על הסכם למכור את רוב הקרקע בצורן, נכון?
המצב נראה טוב בסה"כ אבל קיים הבדל בין שעבוד על חשבון מזומן שקיים כרגע ולבין שעבוד על מניות חברה שחלק מהמזומן לפחות עדיין לא התקבל. זה לא זהה ל "בטחונות מלאים במזומן".
שלום פיראט יקר,
אני קורא די קבוע בפורום, לא כותב כמעט אבל קורא. ואומנם ידיעותי אינן מתקרבות לשלך אבל אני מכיר קצת+ את התחום. קורא דוחות, יצא לי לבקר בשני פרויקטים ועוד. אקבל בחן את ההצלפה של לשונך החדה.
גלובל כנפים וחנן מור אני כבר מחזיק.
תכלס בא תענה לי כמו שאתה עונה "לקבוע". ניתוח או דעה על האגח הזה. נראה לי שזו באמת התשובה שלך לאגחים שלא בנבחרת שאתה מזכיר שוב ושוב אבל אם יש לך או לאחרים תובנות נוספות אשמח לשמוע.
אבל אם כבר שאלה עמוקה יותר בנוגע לבטחונות יש לי הערה שמטרידה אותי. נאמר חברה מגיעה למצב שצריך לממש את הבטחונות, האם לא כך הוא המצב שהתהליך לוקח זמן, זמן רב? אז זה למעשה אומר שאת הקרן מקבלים אבל התשואה עלולה להימרח על פני נאמר 4 שנים במקום שנתיים ואז 20% שנתי הופכים פתאום ל10%. האם ובאיזה אופן אתה לוקח סיכון זה בחשבונות שלך?
פשוט מקריאה של ניתוחים שלך, על אגחים עם בטחונות, אני חושב שההנחה שלך היא שאם הבטחונות טובים אז האגח ישלם הכל במועד.
ערב צח
ותודה על ההפניות לפנגיאה ואפריקה.
א.
הי yrnkrn,
אני מניח שזה עניין של גישה. חוזה חתום + תמורה משמעותית שהועברה מתוכו הוא done deal בעיני. אתה יכול לראות שאני מתייחס הרבה יותר בזהירות לנתנאל גרופ אגח ג, עד שלא אקבל הודעה על העברת תשלום ראשון על המימוש.
הי elade,
אתה גורם לי להישמע pompous ואם כך אני נשמע - אני מתנצל, לא זאת היא כוונתי. מעבר לכך, לא היה בכוונתי לגעור (אם כך זה נשמע).
התחום בו אני עוסק הוא תחום מאוד מסוכן (ניתן להפסיד השקעה שלמה בימים) ואני תמיד חושש שהפרסומים מביאים יותר נזק מתועלת. כאשר מופיעה דמות חדשה שנראה כי "אינה מבינה" אני מתקשה לדעת איך להתייחס אליה.
אם אתה קורא את פירסומי, אתה יכול להבין שאני מסמן תשואה מינימלית ראוייה. הגדרתה של תשואה זו היא - התשואה המקסימלית שניתן לקבל מאחד האגחים בקבוצת האגחים ה"בטוחים לחלוטין". כיום, מבחינתי אגח זה הוא פאנגאיה אגח ג והתשואה היא 11%+מדד. לטעמי, כל אגח שנסחר בפחות מזה הוא בלתי ראוי (למעט אגחים בסביבה, אותם אולי תרצה להחזיק לצורך פיזור) ולכן לדעתי בהגדרה אגח שנסחר ב-9.3%+מדד הוא בלתי ראוי (בלי שום קשר ל"איכויות" שלו).
עכשיו לנקודה הבאה:
אתה בהחלט צודק. אני תמיד מניח בין שנתיים לשלוש בין מועד ה-default למועד מימוש הביטחונות וכך מחשב אותם. לא תמיד יוצא לי להציג ניתוחים מלאים, אך לאחרונה ניתחתי את אאורה אג 1 (מצורף ל-thread הבא: http://www.s-maof.com/Forum/threads/...-אג-quot-ח). אתה יכול לראות בניתוח זה איך אני מתייחס למימוש ביטחונות. בכל מקרה אעיר כי מה שטוב בבטחונות הוא קיבוע מחיר רצפה שהוא ייתרון עצום בשוק כל כך מסוכן.ציטוט:
פורסם במקור על ידי elade
ולכן,
אתה טועה בנקודה זו - אני לעולם איני מניח דבר שכזה.ציטוט:
פורסם במקור על ידי elade
קבל שוב את התנצלותי,
בברכה,
לפי הדוחות, שווי המכירה 45 מיליון ש"ח ושווי הנדלן הנותר בידי הצלחת השרון כשליש, 15 מיליון ש"ח, סה"כ 60 מיליון ש"ח. מול זה יש הלוואת בעלים של 20 מיליון ש"ח והתחייבות אג"ח של 50 מיליון ש"ח.
בפרק תזרים המזומנים החזוי החברה צופה שהלוואת הבעלים תוחזר בעתיד הקרוב - שנים לפני סיום פרעון האג"ח. שווי הבטוחות שישארו לאג"ח יהיו כ 40 מיליון ש"ח מול 50 מיליון ש"ח ע.נ. התחייבות ותשלומים צפויים (ללא היוון) כ 65 מיליון ש"ח. את ההפרש תצטרך החברה להשלים ממקורותיה שזה עלול להיות בעייתי בהתחשב במצב עסקיה המשתקפים בתשואת אג"ח ב' למשל.
איכות הבטוחות אכן די טובה אבל הן לא מכסות את כל תשלומי אגח ג'.
הי elade,
המשך ההודעה שנקטם בפירסום המקורי:
....
אתה יכול לראות בניתוח זה איך אני מתייחס למימוש ביטחונות. בכל מקרה אעיר כי מה שטוב בבטחונות הוא קיבוע מחיר רצפה שהוא ייתרון עצום בשוק כל כך מסוכן.
ולכן,
אתה טועה בנקודה זו - אני לעולם איני מניח דבר שכזה.ציטוט:
פורסם במקור על ידי elade
קבל שוב את התנצלותי,
בברכה,
הי yrnkrn,
אתה טועה לדעתי.
הכל משועבד לבעלי האגח (כולל הלוואות בעלים אם ישנן). משיכת הלוואות הבעלים המצוינת בתזרים היא במטרה להעלות את הכספים לחברה במטרה לשלם את האגחים/ריביות (ואולי לכסות את ההלוואה לצורך תשלום הריבית הקודמת - אינני בטוח). אתה יכול לקרוא לזה מנגנון דילול בטוחות, אך למיטב ידיעתי אין החזר הלוואות בעלים.
בברכה,
עמוד 516 בתשקיף סעיף 5.4.1.4.
יש שעבוד על מניות אבל אין שעבוד על הלוואת בעלים. יש תנאים מתי הלוואת הבעלים תוכל להפרע ובאיזה הקף. החברה תעמוד בתנאים האלו בעתיד הקרוב ותפרע את כל ההלוואה. אחרי שהכסף עולה לחברה הוא לא מוגבל והחברה יכולה להשתמש בו לכל מטרותיה כולל פרעון חובות אחרים.
הי yrnkrn,
אתה צודק אך מאוד מאוד חלקית - עד שהקרקע לא תופשר (ותהייה קפיצת ערך של הקרקע), לא ניתן למשוך הלוואת בעלים מעל 4M ש"ח מכיוון שסעיף 5.1.4.7+5.3 - שאם יחס חוב פיננסי (אגח ג == 55M) להון עצמי (כולל הלוואת בעלים כיום == 59M) יעלה מעל 100% אזי זוהי עילה לפירעון מיידי.
אכן, טעיתי בפרשנות הראשונית לזכויות, אך כמובן שיש עוד הגנות (ואני לא בטוח שמצאתי את כולן) - פשוט זכרתי שמגבלת ההון קיימת.
בברכה,
הלוואת בעלים וגם אגח של החברה האם לא נחשבים חוב פיננסי של הצלחת השרון. בדוחות הרבעון האחרון של פאנגאיה עמוד 18 כתוב שאין להצלחת השרון חוב פיננסי בכלל ולכן יחס חוב פיננסי הוא 0%. לכן החברה מצפה בתזרים החזוי תחתית עמוד 10 להחזיר את כמעט את כל הלוואת הבעלים השנה לפי המגבלות בהקשר לתשלום ראשון של ג'. זאת התוכנית הרשמית של החברה בדוחות, לא פרשנות שלי מה יכול להיות.
לאחר פרעון הלוואת הבעלים אגח ג' ישאר עם בטוחות טובות אבל לא מלאות.
ברור שכל הניתוח הוא רק ניתוח הבטוחות, זה רק חלק מהחלטת ההשקעה וכו'.
הי yrnkrn,
אבל פה, בניגוד לחנן מור ואאורה אג 1 - הבטוחות הן בעלות חשיבות רבה מאוד. החברה היא חברה "הרפתקנית" ואם הפרשנות שלי לכל עניין השיעבוד היתה שגוייה, כך גם ההתייחסות לנייר צריכה להשתנות (שיעבוד חלקי במזומן הוא טוב, אך לא טוב כמו שיעבוד מלא).
אני עדיין לא משוכנע שאתה צודק. ראיתי כמה הגבלים נוספים, כמו למשל שסעיף 5.1.1. מתייחס למניות ולזכויות הנובעות מהן כבטוחות (למעט דיבידנד). בנוסף הוא אומר שבמקרה של מימוש הבטוחות, הלוואת הבעלים מונחתת לעומת האגח.
1. האם הקרקע היא חלק מה"זכויות"?
2. האם מכירת קרקע בחלקה היא "מימוש זכויות" כהגדרתו שם?
3. אתה כנראה צודק שהשיעבוד אינו הלוואה.
אני צריך להמשיך לקרוא כדי להגיע למסקנות שלי בעניין.
תודה על תשומת הלב,
בברכה,
שלום חברים,
בשעה טובה נפתרה תעלומת הפקדון הבנקאי "המשועבד" לטובת מחזיקי פאנגאיה ג'.
בקיצור, לא היה ולא נברא !!!
ועוד שאלה קטנה בנוגע לפאנגאיה ג' - האם באיזושהו מקום רשום שחברת הבת שמניותיה משועבדות לטובת נושי אג"ח ג' לא יכולה בתקבול ממכירת הקרקע
לקנות, לדוג', קרקע בפולניה פינת רומניה כמו עמיתיהם משמידי הערך מאשדוד (עיין ערך אולימפיה ועוד מעט נאנט) ושאר "אשפי" הנדל"ן.
שנה טובה,
אודי
שלום פיראט ואחרים,
(אני כותב בעיקר לפיראט, אבל תכלס לכולם)
מענין איך הגענו מכותרת הפוסט להתוכן שלו. אה כן דרך הקביעה שלך פיראט שהאגח של רבוע כחול ממש ממש לא מענין כי יש את: .... שהם מובילים בכל הקריטריונים.
טענת שאתה לא מתכוון להיותpompous או לנזוף באנשים. אבל תכלס אתה קצת חד לשון ונוטה להיות מאוד פסקן ובעל בטחון עצמי נאמר לא קטן. זה סבבה, גם אני כזה. דרך אגב, אני מתנצל על ניתוח האופי הפומבי (ובמידע חסר) אבל זה יוביל לאנשהו.
בשורה התחתונה אתה פוסל אגחים רבים על פי הטענה שיש הרבה אחרים שמנצחים במשוואת הסיכון סיכוי. על כך יש לי כמה השגות:
1. היו מקרים כבר בעבר, ויתכן שיהיו בעתיד שניתוח שלך או של אחרים שגוי או לא מדויק מספיק. ואז זה משנה את המשוואה לגמרי.
2. האיזון trade off, בין הסיכון לסיכוי לא מצביע על נק' אוניברסלית מסוימת שבה נכון להשקיע. מדבריך עולה כי יש כזו. אבל ברור שכל אחד צריך לקבוע את אחד הפרמטרים, נאמר את הסיכון, ושם עליו למקסם את הסיכוי.
3. יכלים להיות אגחים "ראוים" להשקפתי בתשואה 5% 10% 15% ו20%. לפעמים הסיכון של ה10% שווה לסיכון של אגח אחר בתשואה 5% וזה כמובן סוג של כשל שוק שטוב וצריך לנצל. אבל מה עם כל האנשים שמוכנים לוותר על 5% תשואה, ולקבל רק 5% כדי להקטין את הvariance באופן משמעותי. פקדון בבנק או גינדי אגח ג' אינן שתי האפשרויות היחידות בעולם.
מכל מקום, בראי נקודות אלו אני חושב שאולי, אם מתחשק לך, יכל להיות נחמד להיות פחות נחרץ. אתה תורם רבות לדיון ואני ממש לא מתכוון להגיד לך על מה לכתוב או איך. אבל ניתן לנתח ולהעלות מידע ותובנות על אגחים גם בסיכון נמוך (עזוב סיכוי לרגע). כמו כן, מטעמי פיזור, זהירות ועוד ניתן לנתח ולהבין ולהשקיע גם באגחים שאינם אופטימלים באופן מוחלט (אגח בתשואה 5 שיש זהה לו בתשואה 5.5) או שלא שלא מתאימים לפרופיל הסיכון שלך.
אני מקווה שהכל יתקבל ברוח טובה, כי אני באמת מעריך את התרומה של כל המעורבים כאן בפורום המקצועי והמענין הזה.
יום נעים
א.
נ.ב
לדוגמא יש לך יום שלם להיות באחת משני מכונות מזל שעולות 1000 שח למשחקון.
1. בסיכוי 1:1000 מקבלים מליון בשאר מקבלים שקל.
2. בסיכוי 52% מקבלים 1001 שח בסיכוי 48% מקבלים 999 שח.
לאן תלך ומדוע?
ומה אם כל הסכומים היו מוכפלים ב10 או 100? אין תשובה נכונה שמתאימה לכולם. התוחלת של המשחק הראשון היא 2000~ והשני 1000.001 ואז מה?
אולם אפילו עם מיליון שח בכיס הסיכוי להפסיד את הכל בראשון הוא בערך שליש (אחד חלקי e). הסיכוי לצאת עם רווח זניח הוא גם אותו דבר כמעט.
אני למשל במספרים האלו היתי בוחר את המשחק השני ומרוויח כנראה ביום את מה שאני מרוויח ביום בכל מקרה... כל כל הסכומים היו מוכפלים ב 0.1 היתי משחק בראשון.
למי שלא מכיר, אפשר להוסיף את המשחק של פרדוקס סן פטסבורג לסיפור כדי להדגיש את הנקודה.
טוב יצא ארוך מידי
ביי
פיראט, במקרה של מימוש בטוחות אכן הלוואת הבעלים נתקעת, אבל לא היה מימוש בטוחות ואין סיבה שיהיה. יש עוד כל מיני מגבלות לא רלוונטיות למצב היום.
כבודן של הפרשנויות המשפטיות שלנו במקומו מונח, מה שקובע הוא פעולות החברה בפועל. היא מספרת לנו בדיוק שהכסף ישמש להחזר הלוואת הבעלים בעתיד הקרוב מאוד, כלומר כ 20 מיליון ש"ח יצאו מהשעבוד, על כל המשמעויות לבטוחות האג"ח.
אודי, השאלה אם יפעלו בחוסר אחריות תמיד קיימת. הייתי רוצה להאמין שלמדו את הלקח מהשנים האחרונות ולא יפעלו כך - לפחות בעשור הזה בתחום הנדל"ן היזמי.
הי yrnkrn,
לגבי,
לחברה אכן קיימת הלוואת בעלים על כ-20M ש"ח, אך למעשה הפעולה שהיא עושה היא הפוכה לטענתך. כדבריך, החברה מחזירה הלוואת בעלים מהצלחת השרון, על סך של 16M ש"ח השנה. אך יש צורך לדקדק הרבה יותר ...ציטוט:
פורסם במקור על ידי yrnkrn
לפי דבר החברה, כנאמר בדוח II, עמוד 9:
"הלוואות מחברות בנות – הלוואות או החזר הלוואות מחברות בנות בבעלות מלאה של החברה. החל מהרבעון השלישי, בעקבות שכלול העסקה (ראה סעיף ד. 2 להלן), צפויה חברת דבליו פריים לפרוע הלוואות נוספות שקיבלה מהחברה סך של כ- 27.7 מיליון ו- 18.4 מיליון ₪ עד סוף 2012 ובמהלך 2013 בהתאמה. בנובמבר 2012 ובנובמבר 2013 בהתאם לתנאי אג"ח ג', תפרע הצלחת השרון בע"מ (המחזיקה בפרויקט קדימה צורן) הלוואות שקיבלה מהחברה: בשנת 2012 הפירעון הצפוי הינו בסך של כ- 15.9 מיליון ₪ ובשנת 2013 הפירעון הינו בסך של כ- 4.1 מיליון ₪. במחצית הראשונה של שנת 2014 צפוי החזר הלוואה, בסך של כ- 33.4 מיליון ש"ח מחברת בת בגין תמורות צפויות בקשר עם מסירת דירות בפרויקט לייב טי.אל וי."
הכתוב מפרט את הלוואות/החזר ההלוואות מחברות בנות מתוכננות (לשנתיים הקרובות). ניתן בסבירות גבוהה להניח שהתוכניות עד סוף השנה סגורות - כדאי לשים לב כי לא מתוכננת השנה לקיחת הלוואה מהצלחת השרון, אלא רק החזר הלוואה. כיוון שבאוקטובר משולמים כ-12.5M ש"ח (קרן וריבית) לאגח ג, הרי הם משולמים מהחזר הלוואה ולא מהלוואה. לגבי שנה הבאה נמשיך לעקוב (הרי אם יימשכו רק הלוואת בעלים על סך 4.1M ש"ח, אזי מצב בעלי האגח משתפר פלאים).
אם נסכם את הדיון בפשטות:
המצב כיום:
- 45M ש"ח מזומן.
- אדמה (קרקע חקלאית בהליכי הפשרה מתקדמים - כנראה יותר מ-15M ש"ח).
- הלוואת בעלים: 20M ש"ח.
- שווי חוב סחיר (102): 51M ש"ח
המצב לאחר התשלום:
- 29M ש"ח מזומן.
- אדמה (כנראה יותר מ-15M ש"ח).
- הלוואת בעלים על סך 4M ש"ח.
- שווי חוב סחיר בשקלול החזר מתקבל (5/6 מהקרן בשער 95~): 40M ש"ח
לסיכום: לתומי חשבתי שאנו מתדיינים ברמה התיאורטית. בפרקטיקה, החברה (לפחות לפי הצהרותיה) אינה "משחקת" יותר מדי עם הנושא - גם בהכללת אי הוודאות הנידונה (שמסתכמת בפועל לסך של לכל היותר 8M ש"ח), אינני מכיר הרבה אגחים עם בטחונות ברמת ביטחון שכזו (נהוג להחשיב 90% משווי סחיר כביטחונות מעולים).
יש גם לזכור שבמקרה של פשיטת רגל, לחברה נכסים רבים ברמת החברה האם ושם אין הלוואות פרט לאגחים (רמת נשייה שווה מול הנכסים). כלומר, לאגח ג יש מקור דומיננטי נוסף מעבר לביטחונות הספציפיים שלו.
אוסיף ואציין כי למרות שהחברה היא חברה טובה לטעמי, היא בסופו של יום חברה הרפתקנית. רוצה לאמר, שפאנגאיה היא חברה פגיעה למדי ברמת התזרים ולכן לבטוחות (ולנכסים הלא משועבדים ברמה שנייה), יש חשיבות גבוהה.
בברכה,
המזומן והאדמה הם בצד הנכסים במאזן בעוד שהלוואת הבעלים היא בצד ההתחייבויות, כן? מי שלא מכיר מאזן עלול להבין שפשוט מסכמים את כל המספרים הנ"ל במקום להחסיר את הלוואת הבעלים מהנכסים.ציטוט:
פורסם במקור על ידי pirate
היום הבטוחות מגבות כ 80% משווי חוב הסחיר אבל לא את שווי הפדיון. לאחר התשלום הראשון הבטוחות יגבו את שווי החוב הסחיר אבל לחברה מותר חוקית להרחיב חזרה את הסדרה, אם תנאי השוק יאפשרו כמובן.
הי yrnkrn,
אל תבין אותי לא נכון. אכן, לא קראתי מספיק בעיון את השטר ואתה מצאת את הכשל - אינני מתווכח עם זאת. כל שאני מנסה לעשות הוא פשוט לבצע הערכה מחדש עקב העובדות החדשות. מעבר לכך - בניתוח אגח, כשיש ספקות, חובה לדעתי לקחת את הגישה המחמירה (במקרה זה - שלך).
לכן, באופן כללי, גם ל"אדמה" הייתי מתייחס בזהירות (כמה שמספרים לי שהיא בשלבים אחרונים של הפשרה). ב"ניתוח" הקודם עצרתי בבטוחות - עקב הערותיך, אני נדרש כיום ליותר מאמץ (ניתוח יותר מדוייק) כיוון שהעובדות לגבי הבטוחות הן כפי שאתה מציין.
עם זאת (גם פה כמו בחנן מור) אם נתוני הבטוחות "לא מספיקים", יש לבחון את החוב הלאה בשני מובנים:
1. נכסים לא משועבדים ומבנה החובות מולם (במקרה זה - לחיוב: הרבה נכסים בתצורת Non-Recourse, הון עצמי גבוה מאוד, כל החובות ברמת נשייה אחידה. לשלילה: שני מגה-נכסים שיכולים "להעלים" את ההון העצמי).
2. תזרים (במקרה זה - עם סגירת פרויקט W-prime בהתאם להודעה http://maya.tase.co.il/bursa/report....port_cd=752375, נראה כי התזרים לשנתיים הוא כמעט וודאי).
היקף הנכסים הלא משועבדים (בהתאם לניתוח http://www.s-maof.com/Forum/threads/...90%D7%99%D7%94) בנוסף על הידיעה על פרויקט W-prime מכסה להערכתי לפחות 80% מהחוב (החלק שלא כוסה ע"י הביטחונות). מעבר לכך, העובדות החדשות על W-prime גוררות תזרים כמעט וודאי לשנתיים הקרובות (ע"פ אותו ניתוח). כלומר, נראה כי בסופו של יום החשיפה (אם באמת קיימת) היא על משהו כמו 1%-2% מההחזר הכולל (כולל ריביות).
לבסוף, באשר ל...
זה לא באמת ריאלי. כל מי שייתן כסף חדש בימים טרופים אלו ישפר את הביטחונות ביחס לקיים (למען עצמו ולכן לטובת הסידרה כולה). אם אנו מדברים על ימים רגועים, אז אגח כזה ייסחר ב-4% תשואה שנתית ולכן אין לאף אחד סיבה להחזיק בו (לתפיסתי).ציטוט:
פורסם במקור על ידי yrnkrn