אלה

בעוד כחלון מנסה להאריך את חוק הוותמ"ל כדי להגדיל את היצע הדיור, פורסם מאגר כל תוכניות הבנייה שאושרו או נמצאות בהליכי תכנון ■ המאגר מגלה שבמלאי התכנוני על קרקעות המדינה בלבד יש 974 אלף דירות - אך הפוטנציאל הריאלי לבנייה קטן יותר

מהו המלאי התכנוני של המדינה בתחום הדיור? התשובה המעודכנת לשאלה זו לא היתה ידועה עד כה, והעניין אף כיכב בדו"ח של מבקר המדינה מ–2015, שמתח ביקורת על כך שאין למדינה מידע מסודר בנוגע לרזרבות העומדות לרשותה.
ההערכות בדבר גודלו של המלאי הגיעו לפחות מחצי מיליון דירות — אך מאגר תכנוני ראשון מסוגו, שהשיקו בחודשיים האחרונים רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון, חושף כי המלאי התכנוני של ישראל מסתכם בכ–974 אלף יחידות דיור. עם זאת, המאגר כולל תוכניות על קרקע מדינה בלבד — ואינו כולל תוכניות על קרקעות פרטיות ותוכניות התחדשות עירונית, כך שבפועל המלאי התכנוני שעומד לרשות המדינה אף גדול יותר.
המאגר החדש, שעד כה לא נחשף, הוקם באחרונה וכולל מידע משתי המערכות — של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ושל מינהל התכנון. הנתונים בו מעודכנים ל–18 בפברואר 2018, והם העדכניים ביותר שברשות המדינה. על פי ההסברים במאגר זה, המספרים שבו אמורים להתעדכן בזמן אמת באופן מקוון.
אחת הסיבות לעובדה שהמאגר פעל עד כה "מתחת לרדאר", ומספר הדירות המצוין בו לא נחשף לציבור, עשויה להיות קשורה לעיתוי הפוליטי הרגיש: באחרונה פועל שר האוצר, משה כחלון, בנחישותבניסיון להאריך בשנה נוספת את תוקפה של הוראת השעה שמכוחה פועלת הוועדה לקידום מתחמי דיור מועדפים (הוותמ"ל). צעד זה מעורר ביקורת והתנגדות נחרצת מצד גורמים רבים, המבקשים לרסן את התכנון וטוענים כי אין כל צורך בהגברתו — כל עוד המדינה אינה מקדמת בנייה בשטח של אותן דירות מתוכננות.
אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, טוען כי "כעת דבר אחד ברור, והוא שיש מלאי תכנוני עם פוטנציאל אדיר לשיווק לשנים הקרובות, ולכן אין צורך בהארכת חוק הוותמ"ל, שמטרתו היא להגדיל את מלאי יחידות הדיור בזמן קצר ובטווח הקרוב. עכשיו ניתן להגיד בוודאות שהוותמ"ל אינה נדרשת עוד, ואפשר להפסיק את פעילותה. המטרה כעת היא להתמקד בבנייה ובהגדלת ההיצע".
בדו"ח האחרון שפירסמה החברה להגנת הטבע לסיכום שנות פעילותה של הוותמ"ל נכתב: "לאחר יותר משלוש שנים לעבודת הוועדה, נראה כי אף שהוועדה אישרה עד כה 34 תוכניות, בסך 95 אלף יחידות דיור, בפועל מכלל התוכניות שאושרו עד כה לא ניתנו היתרי בנייה ואף לא נבנתה ולו יחידת דיור בודדת".
תוכניות מאושרות בנות 20 שנה ויותר
המאגר החדש כולל את הרזרבות שמחזיקה המדינה, כלומר את כל התוכניות המצויות ב"צנרת התכנון" בשלבים שונים — ממעבר תנאי הסף (השלב הראשוני לקליטת תוכניות בנייה במוסדות התכנון) עד לתוכניות מאושרות שנשאר בהן פוטנציאל יחידות דיור לשיווק.

המאגר כולל כל פוטנציאל בנייה — בין אם זו יחידת דיור בודדת שנכללה אך לא נבנתה בתוכנית בנייה ביישוב רשפון ב–1997, ובין אם אלה תוכניות ענק עדכניות שאושרו בשנים האחרונות על ידי הוותמ"ל. עוד כלולת בו תוכניות ביישובים ערביים, תוכניות הרחבה בקיבוצים ותוכניות בנות 20 שנה שאושרו — אך יחידות הדיור שבהן לא נבנו מעולם.
בין התוכניות הגדולות ביותר, אפשר למצוא את תוכנית המתאר של תל אביב (תא/5000), המחזיקה על פי המאגר פוטנציאל של כ–400 אלף יחידות דיור. מספר זה מוגדר כקיבולת הנומינלית של התוכנית — כלומר כסך יחידות הדיור הקיימות והמתוכננות בתוכניות מאושרות, בהליכי התכנון ובתוכנית המתאר — בעוד הפוטנציאל הריאלי של התוכנית מסתכם בכמחצית מכך בלבד. בבני ברק מצביע המאגר על פוטנציאל של כ–40 אלף יחידות דיור לשיווק, לצד כמעט 16 אלף יחידות דיור המקודמות בימים אלה בתוכנית ענק בצפון קרית אתא.
המבקר התייחס לבעיה עוד ב–2015
הנתון הדרמטי הזה, על גודלו המלא של המלאי התכנוני,נחשף בעקבות שיתוף פעולה של מינהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. שיתוף פעולה זה נולד מכוח החלטת ממשלה 1933 מאוגוסט 2016, שבה נקבע כי יש לשפר את דרכי העברת המידע הממשלתי ולהנגיש לציבור מאגרי מידע.
שאלת המלאי התכנוני שעומד לרשות המדינה בתחום הדיור אינה רק סוגיה טכנית של הקמת מאגר או הנגשתו לציבור. הסוגיה עומדת בלב יכולתה של המדינה להתמודד עם משבר הדיור — וגם בלב הדיון הנוגע לאופן פעולתה של הוותמ"ל, המאשרת בשנים האחרונות במהירות תוכניות בנייה לאלפי יחידות דיור, בטענה שחייבים להגביר את המלאי התכנוני. מאגר זה מצביע על כך שהחוליה החלשה בשוק הדיור הישראלי אינה התכנון — אלא היישום. העובדה שאלפי דירות מתוכננות אינן נבנות בפועל, בשל חסמי תחבורה ותשתיות שונים או עקב התנגדותם של ראשי רשויות רבים — היא הבעיה המרכזית בהגדלת היצע הדיור בשוק כיום.
בפברואר 2015 פירסם מבקר המדינה, יוסף שפירא, דו"ח חמור על התנהלות המדינה בתחום התכנון. הממצא המרכזי שלו היה כי אין למדינה מידע מהימן בנוגע למלאי התכנוני שעומד לרשותה, ואף חמור מכך — גם בנוגע למלאי התכנוני שלו היא זקוקה כדי לווסת את השוק בעתיד.
המבקר הצביע על התנהלותן הבלתי־מסונכרנת של רמ"י ומשרד הבינוי, שהציגו מספרים שונים בנוגע למלאי התכנוני, וקבע כי אין בידי הממשלה מידע מדויק שיאפשר קבלת החלטות וקביעת יעדים ריאליים לשוק הדיור. אחד הממצאים המעניינים של המבקר באותו הדו"ח הוא שב–2011–2007 חלה שחיקה של כ–50 אלף יחידות דיור במלאי התכנוני. מספר זה מבטא את הפער בין מספר יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון לבין התחלות הבנייה בפועל.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר תחילה: "הרשות ומינהל התקשוב הממשלתי הודיעו לציבור על פתיחת המאגר כבר בנובמבר אשתקד, באמצעות עמוד הפייסבוק ואתר רמ״י".
בהמשך נמסר מהרשות כי: "רשות מקרקעי ישראל שומרת על האינטרסים של הציבור, בין היתר באמצעות הגברת השקיפות. לשם כך הוקם לפני מספר שבועות אתר ניסיוני, שעודנו מצוי בשלבי הזנה של מידע עצום על הפוטנציאל התכנוני לשיווק לציבור הרחב. לאחר סיום הזנתו במידע, תתבצע השקה והציבור ייקרא להיחשף לאתר ולמידע החשוב שייכלל בתוכו.
"מכל מקום כמות יח"ד, המופיעה בדו״ח, כוללת את כלל שלבי התכנון, החל משלב הקליטה במוסד התכנון ועד למתן תוקף. אשר על כן רק חלק מכמות יחה"ד הנ"ל הנה בתוכניות שבתוקף. הואיל והאתר עדיין בראשיתו, הרשימה טרם עברה טיוב מלא בהתייחס ליחידות דיור שכבר שווקו. המספר שציינתם אכן מקורו בטעות בשל מידע, שלא עבר טיוב. המספר הנכון הינו 190 אלף יח"ד שכבר שווקו ב-2017".
ממינהל התכנון וממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.

מקור - דה מרקר