להתרחק ממניות הנדל"ן למגורים, מחירי הדירות ירדו משמעותית

תמיר הרשקוביץ, סמנכ"ל ומנהל אגף השקעות באיילון ביטוח סבור שאגרות חוב עדיפות על מניות, מעריך שמניות האנריגה המתחדשת מעניינות ומחפש בחו"ל אגרות חוב עם מח"מ גבוה
"אפשר להיות רגועים ביחס לפעילות הכלכלית השוטפת. אחרי אירועים מלחמתיים אנחנו רואים ירידה חדה בתוצר ואחר כך ריבאונד", אומר תמיר הרשקוביץ סמנכ"ל ומנהל אגף השקעות באיילון ביטוח בראיון לביזפורטל. "הגרעון זה כבר סיפור אחר, היקפי הנפקות של 10-13 מיליארד שקל כל חודש למימון הגירעון הגדול של שנה הבאה. השאלה מי יממן את הגירעון- -כמה אפשרויות: 1. להנפיק בחו"ל איגרות חוב, מה שכבר המדינה התחילה. 2. להנפיק איגרות חוב ממשלתיות מקומיות. זה תופס את השוק המוסדי בזמן שהחשיפה לאג"ח מדינה היסטורית ברמה מאוד נמוכה קרוב ל-8% בהשוואה לקרוב ל-20% לפני עשור. יש מקום להגדיל את זה באפיקים המוסדיים ולקלוט ולספוג את היקפי הנפקה הגדולים. זה יצריך רמות ריבית יותר גבוהות וסבלנות של קובעי המדיניות בנוגע לקצב ההנפקות שיהיה בכל חודש".

כן, כשגל גיוסים בפתח, היצע אגרות החוב גדל וזה עשוי להביא דווקא לעלייה בתשואות, כלומר ירידה באגרות החוב, ועדיין הרשקוביץ סבור שזו תהיה שנת אג"ח ולא שנת מניות. אגרות החוב יספקו תשואה טובה למרות היקף הגיוסים הגדול של המדינה וזה בשל הירידה הצפויה בריבית.

איך אתם מסכמים את השנה האחרונה בכלכלה הישראלית?
"התממשות סיכון בישראל, שילוב של כמה דברים במקביל - גם סיכון בניהול המדינה, ברפורמה המשפטית שהתחילה בתחילת השנה. הניתוק של השוק הישראלי אגב התחיל מעצם קיום הבחירות בנובמבר 22. ראינו סוג של התנתקות מחלק מהמדדים בעולם, זה העצים בגלל הרפורמה-מהפכה המשפטית. וכמובן האירוע של המלחמה שהוא התממשות סיכון גדול. ראינו משקיעים זרים עשו מכירות ערות של מניות בנקים במהלך אוקטובר. ראינו ביצועי חסר בשוק המניות הישראלי אל מול MSCI ו-S&P500. בארץ, גם המניות וגם אגרות החוב היו בשנה פחות טובה ביחס למה שקרה בעולם"

למרות כל הנסיבות שציינת השוק הישראלי עדיין חזק, מדדי המניות חזרו למצב לפני תחילת המלחמה
"בהתחשב בסיכונים, אתה יכול להגיד שהמדדים היו אמורים להיות בנקודה הרבה יותר נמוכה והשקל דולר אמור להיות בנקודה הרבה יותר גבוהה כלומר לחצות את ה-4 שקלים לדולר – זה נכון. אבל צריך לזכור שני דברים: הראשון ההרכב של המדד. בבורסה בישראל המדד מושפע בעיקר מבנקים מחברות נדלן, קצת חברות טכנולוגיה.


"לכן תמיד כשעושים את ההשוואות האלו למול ה-S&P 500 או הדאקס, צריך לזכור במדדים שיש בהם טכנולוגיה, המניות יותר התקפיות-אגרסיביות עם סיכון וסיכוי גדול יותר. על פניו עם הסיכונים שקרו במהלך 23 לא היו מתממשים היית אמור לראות את המדד עולה 15% לעומת תשואה חד ספרתית נמוכה ממה שהוא היום ואת השקל דולר באזור 3.30. מול הפוזיציות גידור של הגופים המוסדיים. את הדברים האלו לא ראית, צריך לזכור ששנת 23 היא שנה חיובית במניות בעולם, תשואות דו ספרתיות גבוהות ברוב השווקים בעולם. בשנים כאלו אתה אמור לראות את הבורסה בישראל מניבה תשואות דו ספרתיות יפות".

איך אתם מסכמים את השוק העולמי של שנת 2023?
"ההפתעה הגדולה זו הצמיחה של ארה"ב או מול הציפיות. לא היו הפתעות בגזרת האינפלציה ולא בריבית. התחזיות בצמיחה בארה"ב היו ב-0.5% בתחילת שנה, מסיימים את השנה ב-2.5%. רווחיות של החברות גידול של 8%-7% בחברות, תומך ברמות מכפילים יחסית גבוהות היסטוריות ב-S&P500".

מה לגבי שנת 2024?
"אם עד לפני חצי שנה ההשפעה היתה בעיקר בשל אינפלציה וריבית שקבעו את הטון, לאט לאט זה התחלף ברווחיות של חברות, עכשיו ב-2024 האינפלציה פחות מדאיגה, גם הריבית. רוב האנליסטים מעריכים הורדת ריבית במהלך השנה. הפוקוס על רווחיות של החברות אם הם יעמדו בתחזיות זו תהיה שנה מצוינת, אבל לדעתי הפוקוס צריך להיות באג"ח.


"אחרי 3-4 שנים של הפסדי הון באפיקי האג"ח העולמי, יש שינוי באפיקי האג"ח כולל בישראל. כתוצאה מהירידה בריבית יש ציפייה לראלי או מיני ראלי באג"ח במהלך 24. לכן בין מניות לאג"ח אנו נוטים באופן ברור לאג"ח, על חשבון שימוש במאגרי המזומן של המוסדיים. אפיקי האג"ח המעניינים הם ממשלתי, דולרי, ומקומי לצד כניסה רוחבית לכל אפיקי האג"ח בעולם.


"ההעדפה להיות במח"מים ארוכים, אבל גם המח"מים הקצרים יהנו מרווחי הון בשנת 2024. ב-50 שנה האחרונות ירידת ריבית תמיד הובילה לראלי בשוקי האג"ח".


איך אני צריך לבחון את התשואות בין 2 האלטרנטיבות?
תיק אגח ב-2024 יכול להגיע בין 8%-6%. זה גם מה שתצפה לקבל באפיקי מניות בממוצע שנתי. אבל הסיכון גדול יותר.


"אתה שואל את עצמך אם אני רוצה להישאר בחשיפת מניות מאוד מוגברת שיש לי אלטרנטיבה עם סיכון יותר נמוך עם מתווה ריבית יורד אל תוך שנת 2024 עם תשואות שהן לא מאוד רחוקות מאפיקי המניות, אז פה משקיעי המניות יהיה להם אתגר גדול בתוך 2024 כי צפוי שתהיה זרימה של כספים בכיוון ההפוך, או ממזומן לאג"ח, או ממניות לאג"ח".


איזה סקטורים מומלצים לשנת 2024?
"הייתי מחלק את זה בין ישראל לחו"ל - מבחינת ישראל מקווים שהאירוע הביטחוני יסתיים ברבעון השני, צריך לדעת לנהל כלכלה בריאה במקביל אליו, אם זה יקרה סקטור הבנקים יחסית אטרקטיבי. גם אנרגיות מתחדשות, סגמנטים מסויימים בנדל"ן שעשויים ליהנות מירידת ריבית


"בחו"ל אנחנו מחפשים סקטורים שנהנים מירידת ריבית - חברות החזקה ממונפות, קצת נדל"ן, תשתיות, פחות מוצרי מותרות שאנחנו רואים תמחור יתר ברמת המכפילים".

איזה סגמנטים של נדל"ן בארץ מעניינים?
"קניונים, משרדים. להיזהר מנדל"ן למגורים - זה סקטור שלא מומלץ לשנת 24.

"בנדל"ן המקומי יש סערה מושלמת של אירועים קשים. בשנים 2022-2023 היו עליות ריבית משמעותיות, ירידה בביקושים, קושי בנטילת משכנתאות, חוסר ביקושים בעקבות המלחמה, חוסר כוח אדם מתוצאה מהמלחמה. הנפגעים העיקריים זה יזמי הנדל"ן, או כל מי שרכש קרקע או נדל"ן למגורים במינוף גבוהה, זה יכול לחלחל לחברות אשראי חוץ בנקאי שמימנו את הפעילות הזאת ואולי בסוף גם לבנקים.


"כוחות השוק שהובילו לעליות מחירים משמעותיות במשך כמעט 15 שנה פועלים כולם נגד עליית מחירים ובעד ירידת מחירים. כשמסתכלים על כל הורטיקלים, מבחינת היצע התחלות בנייה, גמרים של בנייה, מלאי מאוד גדול של יזמי נדל"ן שחייבים למכור אותו בשביל לעמוד במסגרות האשראי שניתנו להם, מבינים שהמכלול הזה אומר בקול חד וברור ירידת מחירים.


"אבל צריך לזכור שיש השפעות נוספות - ירידת מחירי הדירות תלויה בריבית שתהיהבשנה הבאה, ובכל מקרה הירידה במחירים תהיה בין חד ספרתי גבוה ועד ירידה דו ספרתית.


מה יכול לעשות טוב לכלכלה הישראלית?
"מה שפגע בכלכלה אלו קובעי המדיניות. צריך להיות שינוי בהרכב קובע מדיניות הכלכלית לסדרי עדיפויות אחרים. עידוד של מנועי צמיחה, חלוקת תקציבית צודקת, הכוונה שיקצו משאבים לגורמים יצרנים ולא גורמים שואבים תקציבים ולא תורמים לפריון במשק. כאשר זה יקרה נראה ירידה ברמות הסיכון"