שוק הנדל"ן מתחמם? שיא של 3 שנים במכירת דירות

הזוגות הצעירים יורדים מהגדר, וחוזרים לשוק: בדצמבר נרשם שיא במספר העסקאות וזינוק ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים. עם זאת, שיעור המשקיעים בשוק ממשיך לרדת



בחודש דצמבר נרשם גידול חד במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הגיעו ל-10.9 אלף דירות, עליה של 25% לעומת דצמבר אשתקד ועליה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז מרץ 2016. כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכללן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום.

הגידול במספר העסקאות מיוחס לגידול במכירות על ידי משקיעים ובחלקו מוסבר במבצעי מכירות שערכו מספר יזמים, בפרט באזור המרכז. בסיכום שנתי עמד סך העסקאות בשנת 2018 על 99.4 אלף, בדומה לרמתן בשנה הקודמת, כאשר בניכוי העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות על כ-90 אלף, ירידה של 4% בהשוואה לשנת 2017.


שיא של כמעט 4 שנים בדירות החדשות


מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש דצמבר עמד על 3.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז יוני 2015, בו נרשמה רמת שיא היסטורי במכירת דירות, על רקע הקדמת רכישות מצד משקיעים טרם הכבדת מס הרכישה. מתוך דירות אלו, נמכרו 1.5 אלף במסגרת "מחיר למשתכן".


מכירות הקבלנים בשוק החופשי (בנטרול מחיר למשתכן) הסתכמו בחודש דצמבר ב-2.3 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז ספטמבר 2016. בהשוואה לדצמבר אשתקד גדלו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי, והן בהכללת "מחיר למשתכן" בשיעורים חדים של 25% ו-32%, בהתאמה.

מכירת דירות חדשות


בחודש דצמבר נרכשו 1.4 אלף דירות ע"י משקיעים, בדומה לדצמבר אשתקד וגבוה ב-9% בהשוואה לחודש הקודם. גידול זה ברכישות המשקיעים בהשוואה לנובמבר התרכז בעיקר באזורי ירושלים, חדרה (בפרט אור-עקיבא) ובאזור רחובות. מנגד, באזור נתניה הוסיפו לרדת רכישות המשקיעים בשיעור חד (ירידה של 40% בהשוואה לדצמבר אשתקד וירידה של 34% בהשוואה לחודש הקודם). כשיעור מסך העסקאות, ירד משקל המשקיעים לשיעור של 13% בחודש דצמבר, נמוך 0.3% בהשוואה לדצמבר אשתקד ונמוך ב-0.1% בהשוואה לחודש הקודם.

דירות שנרכשו להשקעה ושיעורן מסך העסקאות


בסיכום שנתי נרכשו בשנת 2018 ע"י משקיעים 13.8 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לשנת 2017 ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 21% בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים בשנתיים הקודמות. רמה זו של רכישות נמוכה ב-56% מרכישות אלו בשנת 2015, בה נרשמה רמת השיא ברכישות המשקיעים, על רקע גל רכישות ביוני של אותה שנה, טרם הכבדת מס הרכישה על המשקיעים.


במקביל לירידה הכמותית החדה ברכישות המשקיעים בשלוש השנים האחרונות ירד גם משקלם בסך העסקאות בשיעור חד, משיעור של 27% בשנת 2015 לשיעור של 14% בשנת 2018.

דירות שנרכשו להשקעה בשנים 2018-2002 ושיעורן מסך העסקאות




זינוק של 49% במכירות המשקיעים


מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הגיעו לסך של 2.3 אלף דירות, גידול חריג של 49% בהשוואה לדצמבר אשתקד ועליה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של מכירות משקיעים מאז ינואר 2018. כלומר, לאחר שבתשעת החודשים הראשונים של 2018 ירדו מכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017, נבלמה ירידה זו בחודשיים הקודמים, כאשר בדצמבר כבר נרשמה עליה חדה במכירות אלו.


ירדו מהגדר: זינוק של 36% ברכישת דירות של זוגות צעירים


רכישות הזוגות הצעירים (דירה ראשונה) הסתכמו בחודש דצמבר ברמת שיא של 5.8 אלף דירות, גידול חד של 38% בהשוואה לדצמבר 2017 והרמה החודשית הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור הנוכחי. כאמור, מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים 1.5 אלף היו במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה החודשית הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז החלו בפועל המכירות במסגרת התכנית (במרץ 2016). אך גם בניכוי "מחיר למשתכן" עמד סך הרכישות של הזוגות הצעירים בשוק החופשי על 4.3 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז דצמבר 2015 ובהשוואה לדצמבר 2017 מדובר בגידול של כ-36%.

מחיר ממוצע לדירה חדשה שנרכשה ע"י זוגות צעירים בשוק החופשי לעומת "מחיר למשתכן" בשנת 2018



הולך ונהיה קשה יותר למכור דירות - המתנה של שנה ורבע


רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש דצמבר 3.7 אלף דירות, גידול של 17% בהשוואה לדצמבר אשתקד וגידול של 10% בהשוואה לחודש הקודם. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, הוסיף לעלות בחודש דצמבר ל-15.2 חודשים, לעומת פרק זמן של 14.5 חודשים בחודש נובמבר. מאז תחילת 2018 נרשמת עליה רצופה במספר החודשים שנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת, מפרק זמן המתנה ממוצע של עשרה חודשים לכשנה ורבע בסוף 2018.

משפרי דיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף




העובדה לפיה גם בחודש דצמבר הוסיף לעלות מספר חודשי המדף של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור בולטת במיוחד לנוכח הגידול החד שנרשם במכירות המשקיעים בחודש דצמבר - ממצא שיש בו כדי לרמז על ירידת "זמן המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משקיעים.