בקצב המכירות הנוכחי, ייקח 6 שנים למכור את כל הדירות החדשות בתל אביב

ההאטה במכירות הקבלנים הובילה להיווצרות מלאי עצום של דירות חדשות שלא נרכשו. בבאר יעקב ובבת ים ייקח יותר מ־11 שנים למכור הכל, כששתיהן גם מובילות בהיקפי הירידה במכירות. הקבלנים בת"א וברמת גן יזדקקו ל־6 שנים כדי למכור את המלאי. רק בשתי ערים מתוך 24, המכירות עלו בהשוואה ל־2024
היקפי המכירות הנמוכים של היזמים ברקע למלאי הדירות ההולך וגדל עשויים לשמש בנקודת הזמן הנוכחית כשלב שבו ייתכן מפנה בענף ואף ירידות מחירים. זה לא קרה בן רגע, והמצב החריף לאחר 7 באוקטובר 2023, אך נתון המלאי עם כל המורכבות שבו, הפך לעניין שכבר אי אפשר להתעלם ממנו במיוחד כאשר רואים את ההצפה בערים מסוימות.
ניתוח של משרד האוצר, המציג את משך הזמן שייקח למכור את הדירות בעיר מסוימת בקצב המכירות הנוכחי, מצביע על תמונה עגומה למדי בחלק מהערים. הנתון מתייחס כאמור לקצב המכירות הנוכחי, כך, שבמידה ויהיה בו שיפור בעתיד, הוא צפוי גם להיטיב עם היזמים באותה העיר. מנגד, הנתונים לא לוקחים בחשבון מלאי חדש של דירות לא מכורות שיתווספו למלאי הקיים בהמשך ויגדילו אותו, כך שאין מן הנמנע כי בערים מסוימות מצבם של היזמים יכול להרע בשנה שנתיים הקרובות.
נציין כי בין היזמים ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) יש ויכוח ארוך על הגדרות הלמ"ס למלאי הדירות. הנתון שהלמ"ס מפרסמת כולל את כל הדירות שלא נחתם עליהן חוזה מכירה סופי, מרגע הוצאת היתר ועד קבלת טופס האכלוס. לטענת היזמים, נתונים אלה כוללים מספר גבוה של יח"ד שכלל לא זמינות למכירה.
שיווקי הקרקעות בצריפין הציפו את שוק הדיור של באר יעקב
הדוגמאות הבולטות לשלילה מתוך ניתוח האוצר הן הערים באר יעקב ובת ים, בשתיהן יש מלאי דירות עצום וקצב מכירות שהולך ונחלש. באר יעקב היא אחת הערים שבהן, על פי הניתוח, ייקח ליזמים 11 שנה למכור את המלאי הקיים. ההנחה הבסיסית היא שכל עוד מצב הרוכשים לא משתפר - יהיה להם קשה למכור את המלאי הקיים. אך באותה הנשימה ההערכות הן כי לאור שיווקי עבר שכבר יצאו אל הדרך על קרקעות צריפין, מלאי הדירות עוד צפוי לגדול בשנתיים־שלוש הקרובות.
כך למשל, ב־2024 פרסמה רמ"י מכרזים לכ־2,000 דירות שכבר הוגשו להם הצעות ויש להם יזמים זוכים. ב־2025 פורסמו מכרזים לעוד כ־2,000 דירות שגם להם הוגשו הצעות. כלומר, מדובר על לפחות 4,000 דירות חדשות שייכנסו למלאי של העיר בשנים הקרובות, והמשמעות היא שקצב המכירות הנוכחי ממש לא יספיק. מאז תחילת 2025 ועד לאוקטובר (כולל) נמכרו בבאר יעקב רק 159 דירות, לעומת 395 דירות שנמכרו ב־2024 מדובר בצניחה של 60% בתוך שנה.
גם בבת ים הנתונים עגומים ובדומה לבאר יעקב, גם במקרה זה ייקח ליזמים כ־11 שנה על מנת להשלים את מכירת המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי. בת ים היתה בין הערים המובילות בהתחלות בנייה בשנים האחרונות, בזכות תוכניות בנייה רבות לבנייה רוויה ולמגדלים חדשים שהבשילו, לצד פרויקטים רבים להתחדשות עירונית.
כך למשל, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 החלו להיבנות בעיר 2,685 דירות, לעומת 1,581 דירות בכל 2021. התחלות הבנייה הללו הן הדירות שמשתחררות כעת אל השוק, והמלאי עוד צפוי לגדול, ב־2023 התחילו לבנות בעיר כ־2,100 דירות. לעומת זאת, בעוד שקצב התחלות הבנייה עלה, היקפי המכירות בעיר צנחו. בין החודשים ינואר לאוקטובר 2024 נמכרו בעיר 620 דירות, לעומת 318 דירות בתקופה המקבילה ב־2025.
אך עם כל הכבוד לערים כמו בת ים ובאר יעקב, העיניים בענף הדיור נשואות בעיקר אל הערים המרכזיות יותר ובראשן תל אביב וירושלים, אשר רגילות להכתיב את קצב הענף. גם כאן, למרות שהמצב טוב יותר מבת ים ובאר יעקב, אין נחמה בנתונים ובשתי הערים הזמן הנדרש למכירת המלאי הקיים עומד על כ־6 שנים (5.95 שנים בתל אביב ועל 5.71 שנים בירושלים).
ירושלים היא העיר שהובילה את התחלות הבנייה גם בתקופה האחרונה. נתוני הלמ"ס ל־12 החודשים שבין יולי 2024 ליוני 2025 הצביעו כי בתקופה זו החלו לבנות בעיר כ־6,600 דירות, בעוד בתל אביב החלו לבנות בתקופה זו 5,873 דירות. כמו כן, בהנחה שמכרזים נוספים שכבר יש להם זוכים יבשילו לכדי היתר בנייה, בשתי הערים לא צפויה צניחה במלאי לפחות בשנתיים הקרובות, כך שלהמשך מכירות בקצב זוחל תהיה השפעה דרמטית על היזמים.
לכך יש לצרף את העובדה שבניגוד לבאר יעקב למשל שבה המחירים נחשבים ל"עממיים", הן בתל אביב והן בירושלים המחירים נחשבים לגבוהים יותר מהממוצע הארצי.
גם ברמת גן המצב אינו מזהיר והזמן שנדרש למכירת מלאי הדירות הקיים בעיר הוא 6.15 שנים.
גם עם מבצעי מימון נרחבים, מכירות הקבלנים עדיין חלשות
ההשלכות של קצב המכירות האיטי לצד מלאי קיים ועומד פועלות לרעתם של היזמים שנמצאים במלכוד. אחרי ששלפו את כל השפנים מהכובע, כלומר - הטבות והרבה מבצעים מסוגים שונים, נוכחו שקצב המכירות עדיין נותר נמוך, והצעד שהשוק מצפה לו אך היזמים נמנעים ממנו בינתיים הוא הורדת מחירים משמעותית.
קשה לראות תרחיש שבו מצד אחד מצב המכירות לא משתפר, התחלות בנייה חדשות מתווספות והיזמים שורדים באותה הדרך שנה נוספת. לכך מתווסף גם אלמנט פסיכולוגי מצדם של הרוכשים, שמוגדרים כ"יושבים על הגדר", כלומר אלה שכן מסוגלים לעמוד ברכישה של דירה חדשה אך ממתינים. הרוכשים הממתינים אינם טיפשים, הם מבינים שהשוק כעת הוא שוק של קונים, הכוח הוא בידיים שלהם וכל חודש שבו אין שיפור בקצב המכירות הוא עוד חודש שבו הסיכוי שתהיה ירידת מחירים רק עולה, וכך גם יכולת המיקוח שלהם על מחיר הדירה.
מבחינת הרוכשים שממילא לא יכולים כרגע לרכוש דירה, אין כרגע שינוי משמעותי. לירידה הקלה בריבית יש השפעה מינורית על מצבם, כך שגם אם היא מאותתת על שינוי מגמה מסוים, עבור זוגות שבאמת לא יכולים לרכוש דירה לא מדובר בבשורה.
בטווח הארוך יותר, החשש הוא שבערים שבהן יש מלאי גבוה שנמכר לאט, יזמים יחששו לגשת למכרזים חדשים שיפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ויידחו הוצאת היתרי בנייה בכל פרויקט שבו יוכלו. התוצאה היא שבערים מסוימות נראה מכירה זוחלת של המלאי הקיים ללא הבטחה של מלאי חדש לאחר שהמלאי הקיים יימכר.