מדד yad2 ו-TheMarker לאפריל: חזרה לעליית מחירי הדירות


במקום מגמה מעורבת עם ירידות מחירים, שאיפיינה את החודשים האחרונים, נרשמה בחודש האחרון מגמה מעורבת עם עליות ■ השינוי התרחש בכל המדינה ■ בולטת במיוחד חיפה - בה נרשמות עליות מחירים זה כמה חודשים

לראשונה בחודשים האחרונים משקף מדד yad2 TheMarker עליות מחירים ברוב מתוך 31 הערים המשתתפות במדד. חיפה היא העיר הבולטת עם עליות מחירים רציפות בכל גדלי הדירות הנדגמות במסגרת המדד, במשך כמה חודשים ברציפות. בתל אביב התנהל השוק בצורה מעורבת, כאשר דווקא בשוק השכירות באזור נרשמה מגמה של ירידות מחירים.

רק ב-12 מתוך 31 הערים הנדגמות במדד נרשמו באפריל ירידות מחירים ממוצעות. המגמה הזו באה במקביל לדיווחים רבים מהשטח מצד קבלנים ומתווכים על התאוששות מסוימת שנרשמה בשוקי הנדל"ן במדינה באפריל ועל מוכנות הרוכשים לשלם מחירים גבוהים יותר מאשר בחודשים שלפני כן. ההערכה היא שרבים מהיושבים על הגדר שהמתינו בחודשים האחרונים לקריסת מחירים משמעותית שינו את דעתם, וכעת סבורים שזו לא תגיע, ולפיכך החליטו לרכוש דירות.
המגזר שבו נרשמו ירידות המחירים המועטות ביותר באפריל הוא הדירות הגדולות של חמישה חדרים. רק בתשע ערים החליטו בעלי הדירות להוריד את המחירים המוצעים על דירות אלה. הדבר יכול להיות מוסבר בכך שמגזר זה הוא הראשון שרשם ירידות מחירים עם תחילת המיתון, וכעת הוא מתחיל לקזז את הירידות.
המגזר השני שרשם שיעור נמוך של ירידות מחירים הוא הדירות הבינוניות-קטנות של שלושה חדרים, שבו רק ב-11 ערים נרשמו ירידות מחירים. כאן ההסבר לעצירה בירידות יכול להיות הביקושים הגדולים לדירות אלה בקרב משקיעים, שבימים אלה מחפשים אפיקים סולידיים לכספים שהשתחררו משוק ההון. לעומת זאת, בדירות ארבעה חדרים נרשמו ירידות מחירים ב 17 מהערים הנדגמות.

בחיפה נרשמו עליות מחירים מתחילת השנה. דירות שלושה חדרים עלו ממחיר ממוצע של 350 אלף שקל ל-430 אלף, דירות ארבעה חדרים עלו מכ-580 אלף שקל ל-685 אלף ואילו דירות חמישה חדרים עלו מרמות של 750 אלף שקל ל-883 אלף. מדובר בעליות של 18% עד 23%, שמשתלבות עם דיווחים שמגיעים מהעיר על עליות בביקושים ובמחירים.
עוד עיר צפונית יחסית עם עליות מחירים היא חדרה. אמנם במדד הנוכחי מחירי דירות שלושה חדרים בעיר רשמו ירידה של כ 2% ודירות ארבעה חדרים רשמו עלייה של 0.2% בלבד, אך דירות חמישה חדרים בעיר רשמו עלייה של כ-13%. לנתון זה אפשר להתייחס כאל סטייה מדגמית, אך המגמה של עליות המחירים בעיר מלווה את מדד yad2 TheMarker זה חודשים ארוכים, והיא מקבלת גיבוי מלא מהעדויות בשטח. חדרה היא עיר שנמצאת בדיוק באמצע הדרך בין תל אביב לחיפה, אך מחירי הנדל"ן שבה דומים למחירי דירות שנמצאות בפריפריה הרחוקה, וזו ככל הנראה הסיבה לאטרקטיוויות של העיר בתקופה האחרונה.
בתל אביב, דירות שלושה חדרים מדשדשות בחודשים האחרונים ברמות מחירים של כ 1.2 מיליון שקל; דירות ארבעה חדרים רושמות ירידות מחירים רציפות במשך כל החודשים, שהגיעו לכ-17% מתחילת השנה מכ-1.69 מיליון שקל לכ-1.4 מיליון שקל באפריל. דירות החמישה חדרים בעיר ממשיכות בחוסר היציבות, כשמחירן באפריל היה כ-2.2 מיליון שקל בממוצע, ירידה של כ-5% חודשים לעומת מארס.
במעגל הקרוב לתל אביב - גבעתיים, רמת גן וחולון - לא חלו שינויי מחיר משמעותיים. לעומת זאת, דירות חמישה חדרים בבת ים חוזרות לרמות מחירים של 1.5 מיליון שקל, שנרשמו באחרונה בנובמבר 2008.
מגמות מעורבות בשוק השכירות
שוק השכירות מראה על מגמות שונות: מצד אחד ירידה במספר הדירות המוצעות, שבאה לידי ביטוי, בין היתר, במספר גדול יחסית של סוגי דירות שלא השתתפו במדד החודשי עקב מדגם קטן מדי. מצד שני, ברוב הדירות שהשתתפו במדגם, ובמיוחד דירות שלושה וארבעה חדרים, נרשמו ירידות בדמי השכירות הנדרשים על ידי בעלי הדירות, בעיקר באזור תל אביב. לעומת זאת, בדירות חמישה חדרים נרשמו דווקא עליות בדמי השכירות.
בכל הקשור לחיפושי דירות אין הפתעות מיוחדות. דירות שלושה חדרים בחולון ובת ים הן הדירות שהגולשים ב-yad2 גילו בהן את העניין הרב ביותר לרכישה באפריל. מיד אחריהן מגיעות דירות שלושה חדרים באזור חיפה וארבעה חדרים באזור ראשון לציון. כשמדובר בדירות להשכרה, הפופולריות ביותר הן דירות שלושה חדרים ברמת גן וגבעתיים ושלושה חדרים באזור חיפה.


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 0430_15668