שלום
מצאתי דירה בכינוס נכסים שאני מעונין בה אך עורך הדין מסרב להעביר
טיוטת חוזה מכר וטוען שיעשה זאת רק עם המנצח.
השתתפתי כבר במספר מכרזי כינוס נכסים שנערכו ע"י עורכי דין ובכולם
קיבלתי את החוזה מראש.
רציתי לשאול האם מותר לו לעשות כך? האם יש חוק מסוים שהוא מחויב לו?
תודה
אליוטיסט
לאליוט,
אינני עו"ד, אך אשיב לך. הוא צריך למסור לך חוזה מכר.
אני מצרף לך כתבה שהתפרסמה במעריב.
מה צריך לדעת ברכישת נכס מכינוס?
ההיבטים המשמעותיים שיש לתת עליהם את הדעת בכל הנוגע לרכישת נכס נדל"ן במסגרת הליך כינוס נכסים
רון ברנט | מעוניינים לרכוש נכס במסגרת הליך כינוס נכסים? רבים מאלה שעשו זאת בעבר גילו, שבמקום לשלם מחיר אטרקטיבי הם דווקא משלמים על הנכס מחיר גבוה יותר ממחיר השוק על פי הערכת השמאי. הסיבה: "יצר התחרות" של המתמודדים בהתמחרות, מה שגרם להם שוב ושוב להעלות את המחיר במהלכה.
המשבר הכלכלי רק הסתיים ומוקדם לקבוע איזה מחירים יתקבלו בהליכי מכירת נכסים על ידי כונסי נכסים. עם זאת אפשר להניח, כי הם יהיו בהתאם להערכות השמאי ואולי אף נמוכים מהם.
מלבד שאלת המחיר, רכישה במסגרת כינוס נכסים נחשבת בדרך כלל לבטוחה מבחינת הרוכשים. הסיבה: הנכס נרשם על ידי כונס הנכסים על שם הקונה, ללא עיקולים וחובות של צדדים שלישיים, לאחר קבלת אישור בית המשפט או לשכת הוצאה לפועל להסכם המכר. על הרוכשים לוודא מראש כי לכונס יש צו מינוי ואישור מראש של בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל לביצוע המכר.
יתרון נוסף ברכישת נכס מכונס נכסים מתבטא בעובדה, כי הכונס דואג מראש לפנות את הנכס, עוד לפני הליך המכירה. דבר זהמאפשר את השלמת העיסקה ומסירת החזקה בה לקונה בתוך זמן קצר וללא כאבי ראש מיותרים.
עם זאת, הליך רכישת נכס מכונס נכסים כולל גם חסרונות והעיקרי שבהם: על הקונה להשלים את תשלום מלוא התמורה בתוך זמן קצר יחסית. עם זאת, הליך זה גם מאפשר ליטול משכנתא לצורך השלמת מימון הרכישה,ו לעיתים אף מאותו הגורם הבנקאי שמכר את הנכס.
זכיתי בהתמחרות - האם זכייתי מובטחת?
גם לאחר שלב ההתמחרות, בו הוכרז אחד המציעים כזוכה לאחר שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר - כל עוד לא אושרה המכירה על ידי בית המשפט או יו"ר ההוצאה לפועל, הזכייה אינה מובטחת.
כך לעיתים קורה כי כונס הנכסים מקבל הצעות נוספות גבוהות יותר מהמחיר שהושג בהתמחרות,
והסוגיה איזו הצעה תזכה לאישור מובאת להכרעת בית המשפט.
כאשר הזכייה טרם אושרה על ידי בית המשפט ומתקבלת הצעה גבוהה משמעותית על ידי אדם שלא היה צד להתמחרות אך יש לו הסבר מספק באשר לסיבה שק עתה נזכר לעשות זאת - בית המשפט ייטה לבטל את תוצאת ההתמחרות.
מה לעשות אם הכונס לא פועל כשורה?
במידה שאחד מהצדדים: נושה, חייב או אחד מהמציעים, סבור כי הכונס אינו פועל כדין - ניתן להגיש בקשה דחופה למתן הוראות לכונס.
הבקשה מוגשת לבית המשפט הדן בתיק הכינוס או לראש ההוצאה לפועל בפניו מצוי התיק. במגרתה אפשר לבקש להורות לכונס הנכסים לבטל את הליך ההתמחרות, או להורות על זכיית מציע אחר, או להעניק כל סעד אחר שהמבקש סבור שיש להעניקו בנסיבות העניין.
טיפים - ממה להיזהר?
יש לעיין בחוות דעת של השמאי המצורפת לתיק המסמכים שנמסר לכל מציע (על פי רב ללא ציון הסכום). לפעמים כדאי גם להיועץ בשמאי מטעם המציע.
בנוסף, יש לבקר בנכס ולבדוק את המצב התכנוני ברשויות. מומלץ להסתייע בעו"ד ולא להסתפק בליווי משפטי מטעם הכונס. עורך דין מטעם המציע צריך לבדוק את טיוטת הסכם המכר שמצורפת לתיק המסמכים המסר למציע בטרם השתתפותו בהליך ההתמחרות.
יש להיזהר ממכרזים המתפרסמים ביוזמת הבעלים: מעיון במודעות למכירת נדל"ן עולה תופעה רווחת במסגרתה בעלי נכסים בוחרים למכור את נכסיהם מרצונם, באמצעות פרסום "הצעה או הזמנה להציע הצעות".
מודעות אלה אינן חתומות על ידי בעל תפקיד מטעם בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל, אלא על ידי עורך הדין ובדרך כלל, על ידי הבעלים. משום כך הליך כזה אינו תחת פיקוחו של ביהמ"ש או לשכת ההוצאה לפועל ומטרתו היא רק ליצור "אוירה של מכרז" כדי לקדם את מכירת הנכס במחיר המירבי.
אלי שלום !
במידה ומציע במכרז , נותן הצעתו המגובה בדרישת אחוז מסויים כבטוחה להצעתו, על עו"ד להעביר לידו הערכת שמאי המפרטת את פרטי הנכס , בדר"כ ללא ציון קביעת המחיר הסופי.
אין חובה להעביר טיוטת הסכם, אך לדעתי זו התקטננות שמתבצעת לעיתים, בכדי שלא יועלו בשלב המוקדם ( מי שלא רציני שלא יעלה סוגיות משפטיות באשר לחוזה ) סוגיות משפטיות בידי מי שאינו עו"ד.
מאידך, במצב כזה גם לאחר קבלת הצעתך תוכל לטעון באשר להסכם.
מעבר לכך , הכתבה שרם צירף מציינת את מרבית דרך ההתנהלות בצורה יפה.
בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד
050-7816842
המידע המוצג בפורום הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורך הדין וממנהלי האתר כל אחריות.
ראשית כל, תודה !
שנית, הבעיה עם הנכס הזה הוא שלא קיים היוון על הקרקע ועורך הדין אפילו לא מוכן להתחייב
כי יבצע את ההיוון...
ניראה לי שלפני שאגיש הצעה אני אבקש לראות צו מינוי כדי לדעת שהכל כשר ובמידה וכן אגיש הצעה נמוכה יחסית על מנת להגיע לשלב ההתמחרות.
תודה
אליוטיסט
אליוטיסט - כיצד מצאת את הדירה? יש מאגר מסויים של דירות בכינוס נכסים שניתן לגשת אליו?
יש את כונס און ליין
http://www.konesonline.co.il/
ויש את אשכול מידע עסקי
http://www.eshkol-info.co.il/
הכותב הינו יזם נדל"ן המתמחה בארגון, שיווק וניהול קבוצות רכישה.
הרשאות
הגב עם ציטוט