מחירי הנדל"ן לאן ? דעה : ימשיכו לרדת

[מורנו לירן]

אין ספק כי שוק הנדל"ן למגורים עובר בעת האחרונה תקופה קשה. עם פרוץ המשבר הכלכלי ניסו הקבלנים והמתווכים לשכנע אותנו ובעיקר את עצמם כי בישראל המצב שונה ולא יהיו ירידות מחירים.
כשהמשבר החריף, גוייסו יחצנים למערכה. היחצנ"ים המליצו בחום לקבלנים להכריז על הורדת מחירים של 20%, אבל ההמלצה לא התקבלה. מכאן ואילך גייסו הקבלנים את כל כלי הנשק שהיו יכולים על מנת לשכנע את הציבור שלא תהיה ירידת מחירים.
כל דירה שנמכרת זוכה לכותרות בעיתון. יו"ר איגוד שמאי המקרקעין ארז כהן גויס למערכה על מנת לשכנע אותנו שאין ירידת מחירים. מתווכים נוקטים בטקטיקות מכירה שאת דעתי עליהן, אחסוך מכם. רוכשים פוטנציאליים זוכים לשלל הטבות המגיע לעיתים עד לסכום 200 אלף שקלים על מנת שהקבלן יוכל להכריז כי מחיר הדירה לא ירד.

האנטישמיות בשירות קבלן הבניין
בנוסף מוציאים הקבלנים מהנפטלין כלי נשק ישנים כגון העדר קרקעות והתחלות בנייה ולאחרונה גויסה גם האנטישמיות כמקדם מכירות הן על ידי קבלני פרויקט בנווה צדק שסיפרו שהם קורסים תחת מבול הפניות מיהודי ארה"ב וצרפת בעקבות המשבר ופרשת מיידוף והן ע"י בעלי אפריקה ישראל שמעריכה בדוחותיה הכספיים כי האנטישמיות תחזיר את תושבי החוץ למגרש הרכישות המקומי.
המציאות הרבה פחות ורודה. הן הצרכן הישראלי והן תושבי החוץ ממתינים לירידת מחירים ומוכנים לקנות "מציאות" בלבד. נפגשתי עם מספר תושבי חוץ שהגיעו לארץ, לא על מנת לרכוש נדל"ן. "על הדרך" הם הסתובבו בשטח אולם אך ורק על מנת למצוא "מציאות".
ברוב אזורי הארץ, לרבות אזורים רבים בתל אביב ירדו המחירים ב-10% ויותר. מגורי היוקרה סבלו מירידת מחירים גבוהה יותר. מגמה זו נעצרה באופן זמני בחודש האחרון בגלל סיבה אחת: סבב הפחתות הריבית השקלית, העדר אלטרנטיבות וניסיונות השכנוע הביא מספר משקיעים מצומצם למסקנה שאולי עדיף להשקיע בנדל"ן כעת כי באמת המחירים לא ירדו בעתיד. כל עסקה כזאת זכתה לכותרות מפוצצות שיצרו אשליה כאילו השוק התעורר מתרדמתו אולם לא כך הדבר.
המאגר האמין האחד
לדברי יו"ר ארגון המתווכים, נחמן שכטר, בתקופה הנוכחית נסגרו יותר מ-35 משרדי תיווך ברחבי הארץ. מי שלא סגרו, נאלצו לפטר סוכנים רבים. המחירים יורדים והקונים מחכים להמשך הירידות. זו המציאות בשוק הנדל"ן ולא התמונה הוורודה שמנסים לצייר בעלי העניין.
לא לחינם הוגשה זה מכבר עתירה לבית המשפט לאפשר גישה למקור המידע היחיד שנחשב אמין - מאגר רשות המיסים. האם לא מגיע לנו כמו בכל מדינה מתוקנת לדעת בכמה באמת נמכרה דירה מסוימת בשכונה מסוימת ? לא מתוך מה שסיפרו לנו המוכר או המתווך אלא מתוך מאגר מידע אובייקטיבי ואמין.
5 סיבות לירידת מחירים
רשימת הגורמים שיימנעו את התאוששות שוק הנדל"ן ויגרמו להמשך הירידות ארוכה. אמנה כאן את העיקריים:
•המשבר הכלכלי. גם האופטימיים ביותר צופים כי אותות סיום המשבר יצוצו במקרה הטוב בסוף 2009. הניסיון מוכיח במקרים כאלו כי בשלב הראשון חוזרות השקעות לבורסה ושווקים אחרים כמו הנדל"ן נהנים מהפירות רק בשלב מאוחר יותר.
•בועה אולי מימדי ההתנפחות של השוק שלנו אינם כבארה"ב או בבריטניה אולם מחירי הדיור בישראל גבוהים משמעותית מיכולת הקנייה של הצרכן הישראלי הממוצע.
•לחץ הבנקים אשר יורגש בשני מישורים:

א. הקבלנים יידרשו להביא מזומנים בכל מחיר ויאלצו להפחית מחירים.

ב. נוטלי המשכנתאות שנקלעים לבעיית החזר חמורה לנוכח גל הפיטורים והצמצומים. זוגות רבים רכשו דירות בסיוע משכנתא שנלקחה על סמך תלושי שכר גבוהים (בעיקר בענף ההיי טק).
גל הפיטורים מוצא זוגות רבים שאינם מסוגלים היום לעמוד בהחזר. ההשלכות אינן מיידיות אולם הבנקים בודקים בימים אלו יכולת החזר של נוטלי משכנתאות רבים ובקרוב מאד ייאלצו חלק מהרוכשים למכור את דירתם על מנת לפרוע את המשכנתא, שלא לדבר על דירות רבות שיגיעו לכינוס נכסים.
•ירידה חדה בסך נכסי הציבור שנגרמה עקב התמוטטות שוקי המניות. הכספים "הבטוחים" שהיו בקופות הגמל ואמורים היו בין היתר לשמש לרכישות נדל"ן הצטמקו משמעותית. הרוכשים יאלצו להסתפק בנכסים קטנים יותר או להמתין וזה יוביל לירידת מחירים כוללת.
•חייבים לציין לזכותו של הצרכן הישראלי - הוא התבגר. אי אפשר יותר למכור לו קלישאות שפעם היה קונה בקלות. הצרכן יודע לעשות אחד ועוד אחד וברור לו שאם ימתין הרווח כולו שלו.
אם הקבלנים יפנימו עובדות אלה במקום להילחם במציאות תיסלל במהרה הדרך ליציאה מהמשבר.
יוסי פרנק – גלובס -
http://www.globes.co.il/news/article.as ... 7&fid=3395

[מורנו לירן]

היי חברים !

אני מעלה כתבה המצביעה על סקר שנערך בקרב אנשי נדל"ן המאשש את הדעה כי מחירי הנדל"ן בדרך מטה.
כמובן שאשמח לתגובתכם בנושא.
__________________________________________________ ____________
סקר שערכה פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר בקרב בכירי ענף הנדל"ן בארץ מגלה פסימיות בטווח הקצר. 43% מהבכירים סבורים כי מחירי הדירות במרכז הארץ יירדו בין 10%-20% במהלך 2009. 21% סבורים כי המחירים יירדו עד 10% ו-14% סבורים כי המחירים ירדו ביותר מ-20%.
לפני 6 חודשים העריכו בכירי הנדל"ן כי מחירי השכירות למגורים בתל אביב יעלו, אך כעת הם שינו את דעתם. 64% סבורים כי במהלך השנה הקרובה שכר הדירה למגורים בתל אביב יירד ב-15%, 8% סבורים כי יירד בלמעלה מ-15%.

רו"ח אמיתי ובר, ראש מגזר הנדל"ן ב-Deloitte בריטמן אלמגור זהר מציין כי "כבר היום אנו רואים כי חברות נדל"ן סופגות הפסדים כבדים, וניתן להעריך כי על מנת שהן תוכלנה להמשיך ולשרוד הן תיאלצנה להוריד את המחירים. הצורך בהורדת מחירי הדירות נובע, בין היתר, מהקשחת תנאי קבלת האשראי והקטנת גובה המימון לרוכשי משכנתא. מגמה נוספת שמובילה להורדת מחירי הנדל"ן היא האבטלה הגואה ותחושת אי הוודאות שאופפת את המשק הישראלי ואת הרוכשים הפוטנציאלים, אשר לא ימהרו לרכוש דירות במחירים גבוהים בימים אלה".

40% מהמשיבים מעריכים כי מחירי דירות היוקרה יירדו בלמעלה מ-20%, 33% סבורים כי הם יירדו בין 10%-20%, 20% סבורים כי הם יירדו עד 10% ו-7% סבורים כי הם דווקא יעלו. אולם, בטווח הבינוני נרשמת אופטימיות זהירה. 74% ממשתתפי הסקר סבורים כי מחירי הדירות ישובו ויעלו ב-2010, 47% סבורים כי הם יעלו במחצית השנייה של 2010, כ-27% סבורים כי הם יעלו במחצית הראשונה של 2010 וכ-27% סבורים כי הם יעלו מ-2011 ואילך. *

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 77&fid=607

[maayana]

הבעיה היא שהרבה מהקבלנים והיזמים קנו את הקרקעות בתקופת הגאות במחירים גבוהים. עלויות הבנייה בסך הכל לא ממש משתנות, הרווח היזמי, כשהוא בגבולות הסביר ולא מעבר ל-15%-18% אחוז, גם כן לא יכול לרדת הרבה, אחרת הם עובדים ומשקיעים מזמנם לחינם, ולכן הם עומדים עכשיו אובדי עצות.
ואני לא מדבר על אלו, השיכורים, שבתקופת הגאות מכרו (וניסו למכור) ברווח יזמי של מעבר ל-25% ואפילו 30%-50%.
היום הם הבינו, או שיבינו בקרוב, שגם 10-15% בתקופה כזו זה בסדר, ואפילו פחות. העיקר להשאיר את הראש מעל המים.

[eran]

תודה על ההארה ותשומת הלב
ערן

[srilank]

המחירים לא ממש יורדים רק מדברים שירדו , אני מחפש דירה ואין הורדות מחירים ברמת שרון והרצליה , אני מדבר על יד שניה .

[מורנו לירן]

היי חברים !

את התגובה האחרונה אני שומע לא מעט ואף נתקל בה בעצמי - נכון, מחירי הדירות ביד 2 לא ירדו בשיעורים משמעותיים עד כה , אך האם כך המצב ישאר ?

אמנם מוכרי הדירות מ יד 2 לחוצים פחות מהקבלנים, והסיבות לכך ברורות אך רוכשי הדירות החדשות מלפני פרוץ המשבר יאלצו להתגמש על מחיר הדירה שעליהם למכור בכדי לעבור לדירה החדשה - לדעתי אלו הדירות אשר יהוו הזדמנות כישה טובה בחודשים הקרובים.

בכבוד רב,

לירן מורנו, עו"ד