הי עמית,פורסם במקור על ידי tamim
מה שתיארת למעלה סביר שיכול לקרות בהשקעה נדל"ן להשכרה בארה"ב, בה התשואה השוטפת בפועל יכולה להתברר כנמוכה בהרבה מאשר זו שחושבה בטרם נרכש הנכס.
בניגוד למצב בהשקעה בנדל"ן להשכרה בישראל, ההוצאות השוטפות שמוטלות על בעל הנכס בארה"ב רבות מאד וקיים פער גדול בין התשואה הגולמית לבין התשואה האמיתית (זו שנשארת בכיס של בעל הנכס).
עד כדי כך שישנו מושג בתחום הנדל"ן בארה"ב (המסחרי בעיקר) שנקרא Triple N או NNN והכוונה למילים Net Net Net כלומר תשואה נטו נטו נטו, שמתאר מצב שבו המשכיר נושא בכל ההוצאות השוטפות על הנכס.
כשאני בוחן נכס להשקעה אני מתעלם לחלוטין מהתשואה ההונית (הצפי לעליית ערך הנכס בעתיד) ומתייחס אליה כאל "בונוס" בלבד, אשר גם אם יתברר בדיעבד, ע"פ מס. שנים, כתשואת הון אפסית או אפילו שלילית, הדבר לא יפגע בתשואה המתוכננת שלי מהנכס, כמו גם לא יפגע ביכולת שלי להחזיק בנכס לתקופה ארוכה מאד.
הסיבה להתעלמות מתשואה הונית נובעת מאופן המבט שלי על יחסי סיכון/סיכוי בהשקעה בנדל"ן.
כשאני משקיע בנכס אני עושה זאת בעזרת "כסף של אחרים" כלומר משכנתה אשר מטרתה למנף את ההון שלי, ואז כמו בכל השקעה ממונפת אני נוטל על עצמי סיכון מסויים אשר מוכפל ככל שהמינוף גבוה יותר. בסופו של דבר הסיכון העיקרי בנכס הוא היכולת שלי להחזיק בנכס לאורך זמן תוך כדי שהתקבול הנקי מהשכירות עולה על גובה ההחזר החודשי מהמשכנתה.
ז"א שאני מחפש להגן על עצמי מהסיכון בהשקעה ממונפת ע"י יצירת מרווח ביטחון גדול מספיק בין תשואת ההשכרה "נטו נטו" לבין גובה ההחזר החודשי של המשכנתה.
בהנחה שגובהה האמיתי, בפועל, של משכנתה מסוג לא צמוד, לתקופה של 25 או 30 שנה (בארה"ב) נע בסביבות 6% אני אחפש לרכוש נכס עם תשואה שוטפת נטו נטו של לפחות 15-16% ורצוי אפילו 20%, מהסיבה שתנודתיות התשואה הנקיה בארה"ב גדולה בהרבה מזו המוכרת והמקובלת בישראל.
השאלות החשובות הן : האם ניתן בכלל להשיג כזו תשואה, האם ניתן לחשב נכונה את התשואה נטו נטו לפני ביצוע הרכישה, האם ניתן להבחין מראש באזור שבו תנודתיות התשואה צפויה להיות נמוכה או כזו שאף צפויה להשתפר (ולא להיפך).
מענה נכון על שאלות אלו עשוי לשפר במידה רבה את איכות ההשקעה לאורך זמן:
1. השגת תשואה גבוהה - ע"י איתור נכס באזור טוב אך עם בעיה, ורצוי מאד שהבעיה תהיה אצל בעל הנכס הנוכחי ולא עם הנכס עצמו, או במקרה של בעיה עם הנכס, שהבעיה תהיה כזו שהמשקיע יוכל לפתור אותה בקלות. לדוגמה, נכס מעיקול של בנק, ורצוי נכס בודד ואיכותי מתוך חבילת עיקול גדולה שטרם נמכרה הלאה ולא נכס בודד שנשאר בין האחרונים מתוך חבילת עיקול ושטרם נמצא לו קונה (זה ההבדל בין נכס שלבעליו יש בעיה לבין נכס שהבעיה בנכס עצמו)
2. חישוב נכון של תשואה נטו נטו - להיעזר במקצוענים מקומיים שיבצעו עבור המשקיע את התחשיבים, רוא"ח שמתמחה בתחום + חברת נאמנות מקומיות. אסור להיעזר במתווכים או חברות ניהול לצורך ביצוע התחשיבים מכיוון שהם עמוסי אינטרסים שמנוגדים לאינטרס של המשקיע. ובנוסף רצוי מאד לקבל ליד את ההיסטוריה הפיננסית של הנכס, עד כמה שניתן אחורה (אפילו 10 שנים)
3. להבחין מראש באזור עם תנודתיות נמוכה - מכיוון שהאמריקאים הינם אלופי העולם בסטטיסטיקה ובהשוואות ביצועים, ניתן למצוא מקורות מידע רבים שיסיעו בכך, ואף ניתן להיעזר באתרים כלכליים ידועים לצורך ניפוי ראשוני והתמקדות נכונה באזור עם פוטנציאל חיובי (קישור לדוגמה - http://cgi.money.cnn.com/tools/homepricedata/index.html , )
בקיצור, השקעה עצמית של זמן כדי ללמוד ואח"כ הסתייעות באנשי מקצוע יגדילו את הסיכוי לבצע עיסקה טובה
בברכה
גיל
הגב עם ציטוט