שאלה לשחקן בנוגע להשקעה בנדל"ן בארה"ב

[izikbar]

שלום רב,
ברשותי כמה דירות להשקעה בארץ (ביפו) אשר מניבות תשואה יפה, לאור המחירים הגבוהים בארץ והתחושה שאין השקעות מעניינות ברמת המחירים הנוכחית פניתי לבדוק השקעה בארה"ב.
לאחר ביקור בחודש שעבר בעיר פורט-לודרדייל בפלורידה, אני עומד לפני רכישה של דירת 3 חדרים בקונדו דירות באזור טוב בעיר במחיר של $95,000.
השכירות הממוצעת באזור היא $1,200 ויש הוצאות של $450 סה"כ. מדובר על תשואה שקרובה ל10% וכל המחירים נראים טוב מכדי להיות אמיתים. יחד עם התחלות בניה אפסיות והגירה חיובית משמעותית לאזור אשר רק הולכת ומתגברת.
האם לדעתך ירידת המחירים צפויה להמשיך? והאם מציאת השוכר היא בעייתי או סטנדרטית? ואשמח לקבל כל דעה בנושא..

[rans838]

שלום איציק,
אני לא מתיימר לענות במקום שחקן.
בחודשים האחרונים קראתי די הרבה בנושא מאחר ואני עובר לארה"ב למספר שנים לרילוקשיין.
קניית "נדל"ן מניב בארה"ב" דרך חברות ניהול בעסקאות שנראות טובות מדי הן בדר"כ טובות מדי להיות מציאותיות. החברות לא מספרות לך בדיוק כמה מיסים תשלם (ויש לא מעט) ומהן המגבלות שיש לך על ההשקעה.
אני כן חושב ששוק הנדל"ן בארה"ב מציג היום הזדמנויות יפות אבל צריך לבדוק טוב לפני שאתה זורק 95000$.
אישית נראה לי שאחפש נכסים מעיקול באופן ישיר (מבנקים, סוכנים או לפני עיקול).
צירפתי לך קצת מידע בנושא רכישה מחברות ניהול.

http://docs.google.com/Doc?docid=0AbPKG ... NGQ1&hl=en
קבוצה בפייסבוק בנושא :
http://nn-no.facebook.com/group.php?gid=138490160811

לשיקולך

[גיל (רעננה)]

ערב טוב איציק,
הקישורים שציין רן הם רק קצה הקרחון של שיטה משומנת הייטב "למכור" למשקיעים פרטיים בלופים בנדל"ן. לפני שנים זה היה דירות נופש וקלאב הוטלים למיניהן שדי נס ליחם לאחרונה מפני שמרבית הציבור כנראה הבין את הבלוף (מרוב כתבות בעיתונות ובטלביזיה שהראו פעם אחרי פעם את הבלוף, כנראה שבסופו של דבר זה חדר לתודעת הציבור).

שיווק של נדל"ן להשכרה בארה"ב זו כמעט אותה הגברת בשינוי אדרת.

השאלה היא, האם כוונתך להשקיע בנכס בארה"ב נולדה בתור יוזמה שלך "נטו נטו" , כלומר, הרעיון התבשל אצלך, עשית חיפושים שונים באינטרנט, קראת חומר על הנושא, דיברת עם אנשים על כך, וגם יצרת קשר ביוזמתך עם גורמים שונים בארה"ב (מתווכים, חברות נאמנות וכו') ולבסוף נסעת כדי להתרשם בצורה בלתי אמצעית - אם זה המצב, אז יכול רק להציע לך להמשיך בכיוון, זו כנראה הדרך הנכונה, ותוך כדי גם להתייעץ בארה"ב עם מקצוענים נוספים כגון: עורך דין מומחה בנדל"ן, רוא"ח בתחום, חברת נאמנות, שאלו לרוב מקצוענים שיכולים לתת לך תמונה מציאותית יותר (את המתווכים וחברות הניהול תשאיר לסוף כי הם עמוסי אינטרסים יותר מהאחרים).

באם לעומת זאת, כל הנושא "התבשל" דרך חברה כלשהי שמציעה השקעות בנדל"ן בחו"ל (בין חברה ישראלית ובין חברה רשומה במדינה אחרת) - מציע לך להתרחק כמו מאש, לעצור הכל, לנתק מגע לחלוטין ולא לחתום על שום דבר, חד וחלק ללא שום יוצא מהכלל וללא שום הסתייגות. קצרה היריעה מלתאר את כל הבלוף (חלק מתואר בקישורים שציין רן, ועוד הרבה לא צויין שם כי אותו בחור כנראה לא נתקל בכל גווני הבלוף הקיימים).

גילוי נאות, התענייתי בזמנו, עוד בתחילת 2006 בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, למדתי על הנושא, קראתי המון חומר, התעמקתי במשך כשנה וחצי (כולל גם שיחות עם גורמים שונים בארה"ב), הכל ביוזמתי, והייתי קרוב מאד לבצע השקעות אלו עד אשר באמצע 2007 "הרחתי" משהו לא טוב והחלטתי להמתין עוד מספר חודשים, וההמשך כבר ידוע (סאבפריים והמשבר הפיננסי).
במקביל, וע"מ להרחיב את הידע, פניתי גם למספר חברות בארץ שמציעות השקעה בנדל"ן בחו"ל, חפרתי וחפרתי, כולל פגישות אחד על אחד ובכל פעם הסיפור חזר על עצמו - כאשר ביקשתי לקבל עותקים של חוזים לדוגמה, ניסו בהתחלה להתחמק ולמרוח אותי ולאחר שהתעקשתי והצגתי עמדה של "או שאני רואה את החוזים או שאני לא רואה אותכם ממטר", חלק מהמשווקים "ויתרו עלי" וחלק אחר שאכן הראו לי את החוזים (במעמד הפגישה) ויתרו עלי כשהתחלתי להציג להם שאלות נוקבות לגבי סעיפים שונים.

לסיכום - אם היוזמה באה ממך, כל הכבוד ואשמח להרחיב על כך, אך באם מעורבת חברה לשיווק נדל"ן בחו"ל, יכול רק להציע לך לברוח ולנתק מגע במהירות האפשרית.

בברכה
גיל

אין לראות בדבריי למעלה כל המלצה לפעולה או אי פעולה, זוהי דעתי הפרטית בלבד, היא בהחלט יכולה להיות שגוייה, והפועל ע"ס הרשום למעלה עושה זאת על דעת עצמו ובאחריותו בלבד. כמו כן, איני מוסמך או בעל רשיון כלשהו בתחום הנדל"ן ו/או השקעות.

[tamim]

גיל שלום,
למרות שלא אני עלית את הנושא,מודה לך מאד על תשובתך.
גם אני מתעניין {מיוזמתי כמובן} ברכישת נכס בארה"ב להשכרה באזור פלורידה.
ממה שאני שמעתי {שוחחתי עם מישהו אמין עלי} שחיי כרגע בארה"ב ואכן רכש מספר דירות בקונדו במיאמי במחירים קצת יותר גבוהיים {קרוב ל200k ליח} עלויות יותר גבוהות. מניסיונו כרגע מדובר על תשואה 2-3% לשנה {עלות אחזקה+מיסים "אוכלים" כמעט את השכ"ד}. לטענתו הרווח מהסיפור יהיה רק עם יחזור מתישהו למחירים של לפני הבועה {מבחינתו גם לחכות 10 שנים עם מכפיל את המחיר מהקניה זה בסדר}.
אשמח עם תוכל להרחיב
עמית

[גיל (רעננה)]

גיל שלום,
למרות שלא אני עלית את הנושא,מודה לך מאד על תשובתך.
גם אני מתעניין {מיוזמתי כמובן} ברכישת נכס בארה"ב להשכרה באזור פלורידה.
ממה שאני שמעתי {שוחחתי עם מישהו אמין עלי} שחיי כרגע בארה"ב ואכן רכש מספר דירות בקונדו במיאמי במחירים קצת יותר גבוהיים {קרוב ל200k ליח} עלויות יותר גבוהות. מניסיונו כרגע מדובר על תשואה 2-3% לשנה {עלות אחזקה+מיסים "אוכלים" כמעט את השכ"ד}. לטענתו הרווח מהסיפור יהיה רק עם יחזור מתישהו למחירים של לפני הבועה {מבחינתו גם לחכות 10 שנים עם מכפיל את המחיר מהקניה זה בסדר}.
אשמח עם תוכל להרחיב
עמית

הי עמית,

מה שתיארת למעלה סביר שיכול לקרות בהשקעה נדל"ן להשכרה בארה"ב, בה התשואה השוטפת בפועל יכולה להתברר כנמוכה בהרבה מאשר זו שחושבה בטרם נרכש הנכס.
בניגוד למצב בהשקעה בנדל"ן להשכרה בישראל, ההוצאות השוטפות שמוטלות על בעל הנכס בארה"ב רבות מאד וקיים פער גדול בין התשואה הגולמית לבין התשואה האמיתית (זו שנשארת בכיס של בעל הנכס).
עד כדי כך שישנו מושג בתחום הנדל"ן בארה"ב (המסחרי בעיקר) שנקרא Triple N או NNN והכוונה למילים Net Net Net כלומר תשואה נטו נטו נטו, שמתאר מצב שבו המשכיר נושא בכל ההוצאות השוטפות על הנכס.

כשאני בוחן נכס להשקעה אני מתעלם לחלוטין מהתשואה ההונית (הצפי לעליית ערך הנכס בעתיד) ומתייחס אליה כאל "בונוס" בלבד, אשר גם אם יתברר בדיעבד, ע"פ מס. שנים, כתשואת הון אפסית או אפילו שלילית, הדבר לא יפגע בתשואה המתוכננת שלי מהנכס, כמו גם לא יפגע ביכולת שלי להחזיק בנכס לתקופה ארוכה מאד.
הסיבה להתעלמות מתשואה הונית נובעת מאופן המבט שלי על יחסי סיכון/סיכוי בהשקעה בנדל"ן.
כשאני משקיע בנכס אני עושה זאת בעזרת "כסף של אחרים" כלומר משכנתה אשר מטרתה למנף את ההון שלי, ואז כמו בכל השקעה ממונפת אני נוטל על עצמי סיכון מסויים אשר מוכפל ככל שהמינוף גבוה יותר. בסופו של דבר הסיכון העיקרי בנכס הוא היכולת שלי להחזיק בנכס לאורך זמן תוך כדי שהתקבול הנקי מהשכירות עולה על גובה ההחזר החודשי מהמשכנתה.
ז"א שאני מחפש להגן על עצמי מהסיכון בהשקעה ממונפת ע"י יצירת מרווח ביטחון גדול מספיק בין תשואת ההשכרה "נטו נטו" לבין גובה ההחזר החודשי של המשכנתה.
בהנחה שגובהה האמיתי, בפועל, של משכנתה מסוג לא צמוד, לתקופה של 25 או 30 שנה (בארה"ב) נע בסביבות 6% אני אחפש לרכוש נכס עם תשואה שוטפת נטו נטו של לפחות 15-16% ורצוי אפילו 20%, מהסיבה שתנודתיות התשואה הנקיה בארה"ב גדולה בהרבה מזו המוכרת והמקובלת בישראל.
השאלות החשובות הן : האם ניתן בכלל להשיג כזו תשואה, האם ניתן לחשב נכונה את התשואה נטו נטו לפני ביצוע הרכישה, האם ניתן להבחין מראש באזור שבו תנודתיות התשואה צפויה להיות נמוכה או כזו שאף צפויה להשתפר (ולא להיפך).
מענה נכון על שאלות אלו עשוי לשפר במידה רבה את איכות ההשקעה לאורך זמן:
1. השגת תשואה גבוהה - ע"י איתור נכס באזור טוב אך עם בעיה, ורצוי מאד שהבעיה תהיה אצל בעל הנכס הנוכחי ולא עם הנכס עצמו, או במקרה של בעיה עם הנכס, שהבעיה תהיה כזו שהמשקיע יוכל לפתור אותה בקלות. לדוגמה, נכס מעיקול של בנק, ורצוי נכס בודד ואיכותי מתוך חבילת עיקול גדולה שטרם נמכרה הלאה ולא נכס בודד שנשאר בין האחרונים מתוך חבילת עיקול ושטרם נמצא לו קונה (זה ההבדל בין נכס שלבעליו יש בעיה לבין נכס שהבעיה בנכס עצמו)
2. חישוב נכון של תשואה נטו נטו - להיעזר במקצוענים מקומיים שיבצעו עבור המשקיע את התחשיבים, רוא"ח שמתמחה בתחום + חברת נאמנות מקומיות. אסור להיעזר במתווכים או חברות ניהול לצורך ביצוע התחשיבים מכיוון שהם עמוסי אינטרסים שמנוגדים לאינטרס של המשקיע. ובנוסף רצוי מאד לקבל ליד את ההיסטוריה הפיננסית של הנכס, עד כמה שניתן אחורה (אפילו 10 שנים)
3. להבחין מראש באזור עם תנודתיות נמוכה - מכיוון שהאמריקאים הינם אלופי העולם בסטטיסטיקה ובהשוואות ביצועים, ניתן למצוא מקורות מידע רבים שיסיעו בכך, ואף ניתן להיעזר באתרים כלכליים ידועים לצורך ניפוי ראשוני והתמקדות נכונה באזור עם פוטנציאל חיובי (קישור לדוגמה - http://cgi.money.cnn.com/tools/homepricedata/index.html , )

בקיצור, השקעה עצמית של זמן כדי ללמוד ואח"כ הסתייעות באנשי מקצוע יגדילו את הסיכוי לבצע עיסקה טובה

בברכה
גיל