חלוקת דירות מגורים – האם זה חוקי?
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של חלוקת דירות מגורים, בעיקר באזורי הביקוש, וזאת במטרה להגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה. ניתן לתת מספר הסברים לתופעה זו:
1. הגידול בביקושים לדירות להשכרה: בשנים האחרונות, יותר ויותר זוגות צעירים אינם ממהרים לרכוש דירה, אלא מעדיפים לחיות בשכירות במשך מספר שנים, ולרכוש את דירתם הראשונה לאחר שיתבססו מעט יותר, מה שמעלה את הביקוש לדירות שכורות, בעיקר באזורי הביקוש.
2. כדאיות כלכלית: הגדלת התשואה: רבים מבעלי הדירות הבינו, שהדירה שבבעלותם יכולה "להניב" יותר תשואה במידה ותהיה מחולקת. לכן, רבים החלו לחלק את הדירות שבבעלותם. בעקבות כך, אחרים ראו "כי טוב" והחלו לרכוש דירות ולחלקן. בכדי להמחיש את הכדאיות שבחלוקת דירה, ניקח לדוגמא דירת 3 חדרים ששוויה 800 k. לבעל הדירה יש שתי אפשרויות: האחת, להשכיר את הדירה איך שהיא (as-is), ולקבל עליה דמי שכירות של 3000-4000ש"ח לחודש, מה שמשקף תשואה שנתית של 4% - 5% (ברוטו); האפשרות השניה היא לחלק את הדירה לשתי דירות. אמנם, החלוקה מצריכה השקעה, אך ההשקעה משתלמת מכיוון שלאחר החלוקה ניתן להשכיר כל אחת מהדירות תמורת 2500-3000 ש"ח לחודש (ובסה"כ כ - 6000ש"ח), מה שמגדיל את ההכנסות השנתיות באלפי שקלים, ואת התשואה השנתית לכ- 7% (ברוטו) ואף יותר.
3. העלאת שווי הדירה: ניתן להעלות את שווי הדירה ע"י חלוקתה, מכיוון שהגדלת התשואה מעלה את שווי הדירה. ערכה של דירה מושפע, בין היתר, מהתשואה שהיא מניבה. דירה שמניבה תשואה גבוהה יותר, באופן כמעט-אוטומטי שווה גם יותר (בלשון כלכלית זה נקרא 'מכפיל רווח'). לכן, רבים ראו בכך הזדמנות לרכוש דירה, לחלקה ולמכור אותה ברווח נאה.

אך האם התופעה (או שמא נקרא לה "האופנה") הזו חוקית ?

הדין החל על סוגיה זו הוא חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). סעיף 145 לחוק עוסק בעבודות הטעונות היתר. סעיף קטן (א) קובע: לא יעשה אדם אחד מאלה ... אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית ... היתר לכך...:... (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. כלומר, לפי הסעיף שינוי פנימי בדירה אינו מסוג העבודות אשר מצריכות היתר מהוועדה המקומית. אך על מנת ששינוי בדירה ייחשב שינוי פנימי שאינו מצריך היתר, על העבודות לעמוד בתנאים הבאים:1. להיעשות בתוך 'דירה'.לפי הגדרת הסעיף, "דירה" היא: חדר ... או מערכת חדרים ... שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת ... 2. להיחשב כ'שינוי פנימי'. לפי הגדרת הסעיף, "שינוי פנימי" הוא שינוי אשר עומד בכל התנאים הבאים: אינו נוגע לצד החיצוני של הבניין; אינו פוגע בחזית הבניין; אינו פוגע במראה הבניין; אינו פוגע בשלד הבניין; אינו פוגע ברכוש המשותף; אינו פוגע בצנרת או בציוד אחר, המשרתים גם דירות אחרות; אינו פוגע בזולת; אינו משנה את שטח הדירה (למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין); אינו משנה את מספר יחידות הדיור בדירה. כל שינוי בדירה שאינו עומד בכל התנאים שלעיל - למרות שהינו "שינוי פנימי" - מצריך היתר מהוועדה המקומית.

מכאן, ששינוי מספר יחידות הדיור בדירה (כלומר חלוקת הדירה לדירות נפרדות. דירות נפרדות הינן דירות שלכל אחת יש 'מתקנים נפרדים' - מטבח, שירותים ומקלחת) – נחשב כשינוי המצריך היתר מהוועדה המקומית. לכן, לפני חלוקת דירה, קחו בחשבון את האפשרות שכדי לעשות את החלוקה באופן חוקי, עליכם לקבל את אישור הוועדה המקומית לכך, אישור שכדי לקבלו יהיה עליכם להשקיע באדריכל ובהכנת תכניות והגשתן, מה גם שלא בטוח כלל אם הבקשה תאושר ע"י הוועדה. קחו בחשבון עלויות אלו (בררו עם אדריכל את המחיר), והוסיפו אותן למחיר השיפוץ והחלוקה.

לתשומת לב:

בעלי הדירות המחולקות: עליכם לקחת בחשבון את האפשרות שמתישהו בעתיד, תדרוש הוועדה המקומית / המועצה המקומית לערוך ביקור בדירתכם ולבדוק שלא חילקתם אותה. אם יתברר שהיא חולקה ללא היתר מהוועדה המקומית, תוכל העירייה להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בגין עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה. בנוסף, בעת מכירת הדירה תוכל העירייה לדרוש מבעל הדירה, כתנאי לקבלת אישור לרישום המכירה בטאבו, תשלום היטלי השבחה בעבור פעולת החלוקה;

המשקיעים המעוניינים לרכוש דירה מחולקת: לפני קניית דירה מחולקת, קחו בחשבון את האפשרות, שגם אם תקבלו מהעירייה אישור לרישום הדירה על שמכם (בטאבו), עדיין העירייה תוכל בעתיד לשלוח פקחים ולבדוק האם הדירה חולקה, ואם כן להעמיד אתכם לדין (פלילי) על ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה;

עורכי הדין: כאשר הנכם מייצגים צדדים בעסקת מכירת / רכישת דירה מחולקת או דירה שהרוכש מתכוון לחלקה, עליכם ליידע את הרוכש (בהסכם עצמו), כי הדירה מחולקת וכי הוא יודע שנדרש לפי החוק היתר לחלוקתה, אשר לא נדרש (ולכן גם לא ניתן), וכי לא יהיו לו תביעות כלפיכם בעתיד לגבי העניין. אם לא תעשו זאת, ובעתיד תוגש נגד הרוכש תביעה ע"י העירייה – הוא יוכל לתבוע אתכם בגין רשלנות מקצועית, על כך שלא יידעתם אותו לגבי אי-חוקיות העניין.