היי אור,

ראשית אציין שאכן החישוב שהצגת כדוגמא הוא הדבר הנכון לעשות.

אחדד מעט וכך אענה על שאלותייך :

ההלוואה מהבנק , זהו המינוף , ללא הרכישה לא היית מקבל את ההלוואה הזו כמשכנתא, לכן יש לחשב את עלות אך ורק ע"פ הריבית המשולמת כמובן בחישוב שנתי (לשאלתך הראשונה).

באשר לתשואה על ההון האישי שלך , המחמירים יערכו חישוב בו השקעת ההון העצמי באפיק סולידי יכול להניב כך וכך תשואה ויוסיפואותה לתחשיב של הכדאיות.
אל לנו לשכוח כי ההשקעה במקרקעין נחשבת עדיין כסולידית ואין לערוך השוואה מול אפיקי השקעה בסיכון גבוה בתחשיב זה.
נק' נוספת היא שפרמטר זה מציג תשואה על הון אישי בלבד מול תשואה על כל עלות הנכס בתחשיב- באדר לדוגמא שהצגת : תשואה על 500 בלבד מול תשואה שתוכל להניב מ 1,000000+, זה עיקרון המינוף גרידא.

מקווה שעזרתי

בכבוד רב,
לירן מורנו,
050-7816842