10 עצות למשקיע בנדל"ן המניב

מספר המשקיעים ה"זעירים" הרוכשים נכסים מניבים למגורים עולה בהתמדה בשנים האחרונות. האם מדובר באופנה חולפת, או פשוט באוכלוסייה שהחליטה לשים את עתידה בידה ולדאוג להכנסות נוספות בעתיד?
כמו כל תחום המבוסס על ידע נצבר, גם הפעילות בנדל"ן ובהשקעות ראוי שתיעשה בתבונה, תוך לימוד הנושא לעומק והפעלה של שיקול דעת. להלן כמה כללים ועקרונות יסוד שעליהם נקפיד בבואנו לבצע השקעה בנכס מניב למגורים:
1. תזרים מול רווחיות הקשר בין תזרים לרווחיות רופף ביותר. התפישה הרווחת היא שנכס שבו "השכירות משלמת את המשכנתא" הוא נכס רווחי, ולהפך, אם השכירות אינה מכסה את ההחזר החודשי של ההלוואה אז "העסקה אינה כדאית". מובן כי כל הלוואת משכנתא ניתן לפרוס ל-25 שנה ויותר, או לקצר ל-10 או אפילו 5 שנים. במקרה זה יגדל ההחזר החודשי או יקטן בהתאמה עבור אותה הלוואה, ואז נוכל בקלות להגיע לעודף או לחוסר תזרימי על אותו הנכס, מה שיפריך את הקביעה שלעיל.
רווחיות ותשואה נמדדים כיחס מהנכס ו/או ההון המושקע. המדד הטוב ביותר לבחינת כדאיות ההשקעה היא התשואה על ההון המושקע, היות שמדד זה מגלם בתוכו את כל הפרמטרים הכלכליים והמימוניים של העסקה: גובה ההלוואה, מחיר הנכס, תקופת ההחזר, שיעור הריבית ועוד. מומלץ ללמוד היטב את הנושא ולהשתמש בכלי חשוב זה לקביעת כדאיות ההשקעה.
2. פרופיל הנכס לרוב, נכסים יקרים יניבו תשואות נמוכות מנכסים זולים. מאידך, נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים. מה מהווה השקעה כדאית יותר? אם אנו צופים עליית מחירים בשנים הקרובות, טוב נעשה אם נרכב על הגל ונרכוש נכסים שישביחו את ערכם באופן מרבי. אם איננו בטוחים בנושא ההשבחה, אנחנו יכולים להחליט אסטרטגית להשקיע בנכסים שיניבו את התשואה הגבוהה ביותר משכירות.
כך, לדוגמה, דירת ארבעה חדרים בקרית חתני פרס נובל בראשון לציון, שעולה 1.3 מיליון שקל ותושכר בכ-3,800 שקל לחודש, תניב תשואה (גולמית) של 3.5% בשנה. לעומתה, דירה בת שני חדרים בבת ים במחיר של כ-500 אלף שקל, שתושכר בשכר חודשי של 2,800 שקל, תניב תשואה גולמית של כ-6.7%.
3. אהבה ממבט ראשון בבואנו לבחון נכס להשקעה אנו בוחנים אותו לרוב במשקפיים סובייקטיוויים: האם אנו היינו מוכנים לגור בנכס זה. שיקול זה מוטעה ביסודו, היות שאנו פונים לאוכלוסיות שונות מהפרופיל האישי שלנו. אם אנו מייעדים את הנכס לצעירים, סביר להניח שדירה במרכז העיר תהיה כדאית עבורם - וההמולה והזיהום יפריעו להם פחות. אם אנו בעלי משפחות, סביר להניח שהיינו בוחרים במיקום עם מאפיינים שונים, אך עלינו לחשוב על השוכרים ולא על עצמנו. כך גם לגבי שאר מאפייני הנכס: קומה, גודל, מרכזיות, חזית/עורף וכדומה. מומלץ לא להתאהב בנכס אלא לבחון אותו באופן מקצועי.
4. מיקום מיקום הוא אחד הפרמטרים שמשפיעים ביותר על התשואה המתקבלת. לרוב אנו מעדיפים את "אזור הנוחות" שאנו מכירים היטב, וגם בתחום ההשקעה קיימת נטייה להגיע ל"אזור הנוחות" ולהשקיע בערים או אזורים שבהם גדלנו, למדנו או עבדנו. האם אלה בהכרח האזורים הכדאיים להשקעה? האם התשואות שנשיג באזורים אלה יהיו אלה שאנו מחפשים? לא בהכרח. השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים.
לא מן הנמנע שנרצה לבחון השקעה באזור שאנחנו מכירים, אך יהיה עלינו לבחון אזורים נוספים ולהשוות ביניהם. אם בסיכומו של דבר נמצא שידו של האזור המוכר על העליונה, זה בהחלט יקל על התהליך. אם לא, עלינו לפעול באופן רציונלי ולוותר על השיקול הרגשי.
5. מימון ומינוף כאן מדובר באמת ב"כסף גדול". טעות של 5% או אפילו 10% בזיהוי נכון של מחיר נכס שעלותו כ-100 אלף דולר תנוע בין 5,000 ל-10,000 דולר. טעות בבחירת תמהיל המשכנתה הנכון יכולה לעלות לנו עשרות אלפי דולרים בהתייחס לאותו הנכס. מה עושים?
במדור זה פורסמו כתבות רבות על מינוף נכון ויעיל. בקצרה, יש לבחור את התמהיל האופטימלי המגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין האפיקים והמסלולים, פיזור נכון בין תקופות, גמישות מרבית של ההלוואה כולה (בכדי להימנע מתשלום קנסות בעתיד), וחשוב לא פחות - בדיקת ההלוואה בכל תקופת זמן, ומחזור או שינוי ההרכב לפי הצורך.
6. אוכלוסיית יעד יש לבחון היטב מהי אוכלוסיית היעד שלנו באזור המדובר - אוכלוסייה מבוגרת דלת אמצעים, סטודנטים או כל אוכלוסייה אחרת. טעות בבחירת קהל היעד יכולה לגרום למצב בו הנכס יעמוד ריק תקופה ארוכה ללא שוכר. לדוגמה, אם באזור מסוים אוכלוסיית היעד העיקרית היא אוכלוסייה מבוגרת אז בחירת נכס בן ארבעה חדרים בקומה שלישית או רביעית ללא מעלית או להבדיל קומת קרקע (ללא סורגים) עלולה לגרור ביקושים נמוכים מצד השוכרים.
7. איתור וחיפוש קיימות אפשרויות לא מבוטלות לאיתור הנכס או הנכסים בפרופיל שהגדרנו - עיתונות כתובה, עיתונות דיגיטלית, מתווכים, מפה לאוזן, שילוט מרפסות, מאגרי מידע ועוד. מהי הדרך הטובה ביותר? ובכן, כל השיטות והאמצעים גם יחד מהווים את בסיס המידע המיטבי.
חלק מהמשקיעים שזמנם יקר (רובנו עובדים במשרה מלאה) חוטאים בכך שהם נשענים על מקור חיפוש אחד וגם אז, הזמין ביותר. לרוב ניכנס לאתר ייעודי באינטרנט ונאפיין את הנכס המבוקש, נתקשר לכמה מוכרים ובזה נמצה את החיפוש. חשוב לא לשכוח שהאמצעי הזמין ביותר עבורנו הוא גם הזמין ביותר עבור יתר המחפשים ולכן את ההזדמנויות האמיתיות לרוב לא נמצא שם.
חיפוש נכס הוא לרוב "משרה בפני עצמה" - יש להשקיע בכך שעות רבות על מנת למצות את הפוטנציאל ולהגיע לנכסים האיכותיים ביותר. מומלץ ללמוד היטב את שוק היעד, להיות בקשר עם מספר רב של מתווכים (אחרי הכל יש בידם כמות לא מבוטלת של נכסים בבלעדיות שאינם מגיעים ללוחות הנפוצים), לחפש במקומונים, להסתובב רגלית באזור היעד ולאתר שלטים למכירה. בנוסף, יש להיכנס ללוחות האינטרנטיים בכדי לחסוך תשלום למתווכים על נכסים שמופיעים גם שם.
8. פיזור סיכון מחיר הנכס הנרכש יכול להיגזר מההון העצמי שברשותנו כמו גם מפרופיל הנכס הנרכש. כאמור, נכסים זולים יניבו תשואות מניבות גבוהות יותר מנכסים יקרים יותר. גם אם ברשותנו הון שיספיק לרכישת נכס יקר, נוכל להשיג לרוב תשואה גבוהה יותר באמצעות רכישת סל נכסים זולים יותר.
גם כאן מומלץ לפזר את ההשקעה בין כמה אזורים ובכך להקטין את הסיכון הנובע מההשקעה. סיכון זה יכול לנבוע מירידה בביקושים ובמחירי השכירות האזורית, ירידה במחירי הנכסים וכדומה. רכישת שני נכסים באזורים שונים מקטינה את הסיכון משמעותית בהשוואה לרכישת נכס אחד. במקרה זה, סביר שירידה אזורית בביקוש לא תשפיע על שני הנכסים גם יחד.
9. עיתוי "אל תחכה. הזמן לפעול אף פעם לא יהיה מושלם", אמר נפוליאון בונפרטה. "אנו לפני תקופת מיתון", "המחירים כיום יקרים", "הביקושים כיום נמוכים" ועוד - באמתחתנו אינספור אמרות המצדיקות דחיית ביצוע ההשקעה. כמובן שאין לרכוש "בכל מחיר" נכסים להשקעה אם הצפי האזורי הוא לירידת מחירים, אך מנגד לרוב יהיו משתנים נוספים שיאזנו קביעה זו ויצביעו על כדאיות ההשקעה: מחיר הכסף (שיעור הריבית), ביקושים לשכירות, הזדמנויות ומציאות וכדומה. במיוחד כיום, ניתן למצוא הזדמנויות ונכסים במחירים אטרקטיוויים. הכדאיות עולה משמעותית לאור מחיר הכסף / שיעור הריבית האטרקטיווי.
10. תכנון פיננסי אחת האמרות גורסת כי "תכנון נכון מהווה חצי פתרון". ואכן, לפני ביצוע כל פעילות בנושא יהיה עלינו לחדד היטב את העיפרון ולתכנן את מאפייני העסקה או העסקות: יעדים ומטרות, הון עצמי, מינוף, החזר הלוואות, תקבול צפוי, תשואה מתקבלת על הנכס ועל ההון ועוד. תכנון נכון ימנע טעויות רבות ויעזור לגבש את פרופיל הנכס הנדרש.

מטבע הדברים איננו יכולים לבצע את כל ההשקעות הזמינות בשוק ולכן כל השקעה עליה נחליט מוציאה או מהווה תחליף להשקעה אחרת. תכנון נכון יעזור לנו בבחירת ההשקעה האופטימלית עבורנו.
לסיכום, בימים אלה, בעיצומו של המשבר העולמי, אנו רואים שבניתוח ארוך טווח "ניצחה" ההשקעה בנדל"ן מניב בישראל את אפיקי ההשקעה של שוק ההון הספקולטיוויות כמו גם הסולידיות. השקעה זו אמנם גוזלת משאבי זמן יקרים באיתור הנכס ובניהולו אך מנגד מאפשרת תשואות יפות על ההון בסיכון יחסי נמוך. הפער בין תשואה מהשקעה כושלת לתשואת "השקעה איכותית" גבוה מאוד. כמו בכל תחום מומלץ להשקיע רבות בלימוד הנושא, לימוד האזור ומאפייני ההשקעה - אין ספק שההשקעה תשתלם. בהצלחה.


הכותב ,מר חיים לוי, הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס


http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 057815.xml