ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

הדיון הציבורי עוסק ללא הרף בשאלה - האם בנק ישראל היה צריך להעלות את הריבית כדי לטפל בבעיית מחירי הדירות. יש לזכור שהריבית משפיעה על מגוון משתנים במשק – שער החליפין, רמת ההשקעות ועוד. אם נעלה את הריבית רק כדי לטפל במחירי הדירות נגרום לייסוף והאטת הצמיחה – זו התחלופה שעלינו לקחת כל הזמן בחשבון. צריך לזכור שהגורם המרכזי בעליית מחירי הדירות הוא המחסור בהיצע. עליית המחירים הביאה לתגובת ההיצע המצופה: יש עליה במספר התחלות הבנייה. הקצב שעמד על כ-30 אלף יחידות בשנה הגיע עד 44 אלף, זו עלייה משמעותית. אולם בהמשך ירד קצב שיווק הקרקע על ידי המדינה וקצב ההתחלות ירד ל-40 אלף בשנה. לדברי מינהל מקרקעי ישראל, הבעיה היא ברשויות המאשרות את תכניות הבנייה, שללא אישוריהן לא ניתן להמשיך לשווק את הקרקעות.




הדרך לטפל במחירי הדיור צריכה לבוא דרך צד ההיצע. מה שלא נוכל לעשות, זה להשתמש בכלי הריבית, שהוא כלי מדיניות המשפיע על כלל המשק, רק כדי לטפל במחירי הדיור. אנשים אומרים לנו שאנו לקחנו על עצמנו אחריות גדולה מדי בקשר למחירי הדיור. זה מזכיר לי את אלו שטוענים שהנגיד האמריקאי, בן ברננקי, משחרר את הממשלה מאחריותה למצב המשק בכך שהוא עושה ככל יכולתו כדי להמריץ את הצמיחה. אנו עושים מה שאנו יכולים, ולא הייתי רוצה לגרום נזק לכל האוכלוסייה כדי ללמד את הפוליטיקאים להתנהל בצורה טובה יותר.

[jsphs7]

הבעיה בניתוח של פישר שהוא מסתכל דרך הממוצע ולא דרך החציון. כל הניתוח שהובא בעיתון דה-מרקר:

http://www.themarker.com/news/1.1940370

מנתח: צמיחה, מיסים, אינפלציה ברמת מקרו ולטעמי עונה על הדברים דרך הממוצע של התהליך.

הבעיה בניתוח של פישר (לטעמי) הוא שהוא נכון לניתוחים הנדסיים ששם בהחלט דנים בממוצעים של תהליכים ולא בבני אדם.

במשמרת של פישר עלו מחירי הדירות בכ~ 70% נומינאלית וזה במצב של סטגנציה בשכר החציוני במשק, לכאורה אינפלציה של 1-3%. בפריפריה עליות המחירים היו חדות יותר ובחלק מהמקומות המחירים בין הכפילו עצמם לשילשו עצמם בתוך 5 שנים (נומינאלית ובקרוב לא רע גם ריאלית).

אני בטוח שמר וגברת ישראלי שמתדלקים את הרכב, קונים בסופר ומשלמים חשבון חשמל ומים שואלים עצמם הכיצד האינפלציה בישראל היא בת 2% לשנה? הרי המחירים עולים ועולים ועולים.

התשובה לשאלה הזו היא האופן שמחושב מדד הסל מה יש בו ובעיקר מה אין בו. הסל כולל סל של שירותים ומוצרים שקונה המשפחה הממוצעת כמו: בריאות, תחבורה, מזון, ביגוד, הנעלה, מגורים (שכירות בלבד), נופש, פנאי, .....הסל לא כולל את מחירי הדירה אלא רק שכ"ד שמשקף את יכולת התשלום של מר וגברת ישראלי ועל אף העליה החדה במחירי הנדלן העליה בשכ"ד היתה מתונה בהרבה. כנראה שרבים וטובים חושבים שהם מסוגלים לקנות את מחירי הדיור הקיימים בשכר הנוכחי (או אולי העתידי? אני אוהב את הפרסומות של התקופה האחרונה של הבחורציק שהתחיל כסטודנט בהיטק ומגיע לסניף על קטנוע ופקיד הבנק מספר לו על הגיפ שיחכה בחוץ עוד כמה שנים) אבל מבינים מה הם מסוגלים באמת לשלם מחר בבוקר כשצריך לפרוע שכ"ד.

הבעיה שנוצרת בישראל (לטעמי) היא שעבוד תקבול הכספים העתידי בקצב הולך ועולה של התא המשפחתי החציוני לטובת תשלום על מגורים. במצב המחירים הנוכחי לא מעטים נוטלים חוב משכנתא של 800,000 ואף 1,000,000 ש"ח. אמנם תנאי הריבית דהיום נוחים יחסית וההחזר החודשי אפשרי - אבל אותה משפחה נוטלת חוב של 1,000,000 ש"ח משכרם דהיום - בישראל מת ברב המקרים מושג הקביעות - גם מי ששכרו טוב ויציב יכול למצוא את עצמו בעוד כמה שנים בחוץ באחד מגלי ההדף של תהליך מקומי או חיצוני - משכך הזעזועים היחיד הוא דמי האבטלה לכמה חודשים ובשכר נמוך יחסית את העובדה כי על ראשם רובץ חוב של 1,000,000 ש"ח מבינים רבים ולכן תזרים המזומנים של התא משפחתי מופנה לתשלומים שוטפים, חודשיים והכרחיים כמו תשלומי מזון, מים, חשמל, ארנונה, דלק, תחבורה ציבורית, שכ"ד \ משכנתא ולא לטובת ביגוד, הנעלה, נופש, מכשירי חשמל ואלקטרוניקה.

שקר המדד הוא שרואים עליה במחירי מה שחייבים לקנות גם אם מחירו עולה אל מול ירידות במחירי הפריבילגיה וכך מקבלים מצב בו הביגוד וההנעלה מוזלים - גברת ישראלי כבר לא קונה כל חודש עוד זוג נעלים כי גם היא מפנימה שיש לה חוב של 1,000,000 ש"ח למשכנתא ועוד מוכרת בחנות הנעלים מפוטרת כי זרם הקונים דליל יותר. מר וגברת ישראלי כבר לא יוצאים לנופשון פעמים בשנה וכמות העובדים בענף המלונאות יורדת ביחס לשנים עברו.

מה שאנחנו מקבלים הוא מצב של הפחתה במחירים של מה שלא הכרחי כי המוכרים בכל זאת מנסים למכור ולשרוד אל מול התייקרויות במדד סל המוצרים ההכרחיים.

בישראל שזה המצב מאוד כייף לחיות למי שיש הוא יכול לצאת לנופש, קניות ומסעדות שהמחירים בהם יורדים. לא ממש מורגש שמחיר הקוטג על מ5.75 ל- 6.15אג. זה קטן עליו.

לטעמי והבנתי, אם לא יבוא פתרון לעליה החדה במחירי הדיור לקניה ולהשכרה שזו ההוצאה הגדולה ביותר של המשפחה החציונית בישראל אנחנו בדרך למיתון של העדר ביקושים מקומיים (התזרים משועבד לטובת 4 קירות) ופגיעה בתעסוקה במשק בשל כך.

רק כדוגמא קטנה, לא מזמן פורסם על מכרזי מחיר למשתכן במודיעין (שב ברכבת ותגיע ב- 20דק לת"א, עלה על 443 ותוך 20 דק את\ה בירושלים) של דירות 3.5חד במודיעין ב- 550,000 ש"ח

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4337967,00.html

אם הממשלה הבאה תחליט שהיא רוצה להנהיג את רמות המחירים הללו ביכולתה לעשות כן. עד לא מזמן משרד השיכון היה בידי קבוצה מאוד מסויימת בציבוריות הישראלית שהבינה את הכח הרב של שליטה במשרד השכון ומתן פתרונות לבניה שמתחתנים בגילאי ~ 20. אינני טוען שאין לדאוג לבניית בתים בישראל לצבור שלו מספר רב של ילדים ובניו ובנותיו מתחתנים סביב גילאי ה- 20 המוקדמות - אלא שהפתרון האפשרי הזה חייב להיות נחלתם של האחרים גם כן.

[tby]

במשמרת של פישר עלו מחירי הדירות בכ~ 70% נומינאלית וזה במצב של סטגנציה בשכר החציוני במשק, לכאורה אינפלציה של 1-3%. בפריפריה עליות המחירים היו חדות יותר ובחלק מהמקומות המחירים בין הכפילו עצמם לשילשו עצמם בתוך 5 שנים (נומינאלית ובקרוב לא רע גם ריאלית).

ק כדוגמא קטנה, לא מזמן פורסם על מכרזי מחיר למשתכן במודיעין (שב ברכבת ותגיע ב- 20דק לת"א, עלה על 443 ותוך 20 דק את\ה בירושלים) של דירות 3.5חד במודיעין ב- 550,000 ש"ח

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4337967,00.html

אם הממשלה הבאה תחליט שהיא רוצה להנהיג את רמות המחירים הללו ביכולתה לעשות כן. עד לא מזמן משרד השיכון היה בידי קבוצה מאוד מסויימת בציבוריות הישראלית שהבינה את הכח הרב של שליטה במשרד השכון ומתן פתרונות לבניה שמתחתנים בגילאי ~ 20. אינני טוען שאין לדאוג לבניית בתים בישראל לצבור שלו מספר רב של ילדים ובניו ובנותיו מתחתנים סביב גילאי ה- 20 המוקדמות - אלא שהפתרון האפשרי הזה חייב להיות נחלתם של האחרים גם כן.

זה מה שפישר מנסה לאמר - אל תתלו בי את בעיית הדיור - אני אחראי למדיניות המוניטרית של לכלל המשק , ולא יהיה זה נכון לנהל מדיניות מוניטרית לטובת מחירי דיור.

הבעיה, והפתרון תלויים רק בממשלה ולא באף אחד אחר.

[eyal12]

בסופו של דבר מחירי הדיור (והדלק) נקבעים רק על ידי המיסוי והפיקוח הממשלתיים (דרך צד ההיצע).

הממשלה בגרעון, ואם הממשלה תוריד מחירי הדיור (או הדלק) תצטרך להעלות מיסים במקום אחר: מס הכנסה או מע"מ (מס רווחי הון או מס ירושה לא יעזרו הרבה). כרגע נוח לממשלה לא לשנות את המצב, אחרת תצטרך להעלות מס הכנסה או מע"מ.

אגב, עוד דבר שמייקר הבניה זה העלאת סטנדרטים: ממ"ד בכל דירה, הפרשות לפנסיה לעובדים זרים (הזוי, איזה עובד זר נשאר פה לפנסיה?) מתגלגלים בסופו של דבר למחיר הדירה.

[chizhk]

הממשלה בגרעון, ואם הממשלה תוריד מחירי הדיור (או הדלק) תצטרך להעלות מיסים במקום אחר: מס הכנסה או מע"מ (מס רווחי הון או מס ירושה לא יעזרו הרבה). כרגע נוח לממשלה לא לשנות את המצב, אחרת תצטרך להעלות מס הכנסה או מע"מ.
.

המצב קצת יותר מורכב. זה נכון שירידה במחירי הדיור על פניו תפגע בהכנסות הממשלה ממיסים (הנחות בקרקעות, פחות מע"מ ומס רכישה על דירה שהמחיר שלה ירד וכו') אבל (וזה לדעתי אבל לא קטן בכלל), ירידה כזאת יכולה (לפחות בחלקה), להיות מפוצה ע"י הגדלת הביקוש שרוב הסיכויים שיבוא בעקבות צניחת המחירים.

[jsphs7]

ל- tby, chizhk, eyal, מכובדי,

ראשית, אני מתנצל על המענה המאוחר.

לעניין,

tby, אני חושב שגם פישר מבין שהוא עשה טעות שלא עצר את התנפחות הבועה מוקדם יותר. לו המחירים היו נעצרים סביב מחירי 2010 לאחר עליות חדות משהו לאחר כמה שנות ירידה דיינו. פישר מחזיק ארגז שלם של כלים על מנת לגרום לבנקים להפסיק להלוות את סכומי העתק הללו.

אין לי שום בעיה שמנדהו יקנה דירה ב- 10M$ אם הוא קונה זאת מכספו. יש לי בעיה שמר וגברת ישראלי שיש להם 200,000 ש"ח הון עצמי + 100,000 של שנור מההורים - הם הולכים ונוטלים חוב נוסף של 1,000,000 ש"ח על מנת לרכוש דירת 3 חדרים בת 50 במרחק של שעה ברכב מהעבודה בבוקר. דירה דומה היתה עולה ~ 600,000 ש"ח ב- 2007 בשיא התעסוקה והאופטימיות במשק. אז היה די בנטילה של 300,000 ש"ח חוב כיום נדרשים 1,000,000 ש"ח חוב.

רבים וטובים נוטלים חוב של 1,000,000 ש"ח מבלי שברור להם כיצד יחזירו אותו והאם ב- 30 השנים הקרובות תהיה להם פרנסה ובריאות. אין דין 1,000,000 כדין 300,000 גם אם הריבית כרגע נמוכה. חלילה אם יסתבכו 300,000 ש"ח הוא סכום שניתן למצוא בשבילו פתרון קצר טווח בעזרת משפחה - חברים. 1,000,000 ש"ח הוא סכום שמהשכר החציוני במשק קשה מאוד לפתור בעת הסתבכות.

כשם שכתב chizhk, לחוב בשיעורים הללו יש השפעת מקרו על המשק בשל הקטנת הביקושים המקומיים ופגיעה בתעסוקה הנוכחית והעתידית.

ל- eyal, אכן תהיה ירידה זמנית במיסים ואגרות מצד שני, חלק גדול יותר של הצבור יוכל לצרוך ולחיות ברווחה בשל הקטנת החובות ובהתאמה להגדיל ביקושים.

כמו כן, דווקא הפחתה דרסטית במחיר תוכל להגדיל את כמות העסקאות בשנה - אמנם הקבלנים ירוויחו פחות על כל דירה נמכרת (ומגיע להם רווח דו ספרתי גולמי) אבל כמות הדירות הגדולה יותר תוכל לגרום ליתר ביקוש לחומרי גלם ועבודה החל במהנדסים, אדריכלים, נגרים, חשמלאים, .....

להערכתי דרושה עשיה ממשלתית שתעקוף את הרשויות המקומיות והעיריות ותנחית מלמעלה פנוי - בנוי המוני של בנייני רכבת שנבנו בשנות ה- 50-60 בניצול מחפיר של הקרקע ובקרבה לעורקי תחבורה ראשיים. על כל דירה ~ 50מטר ניתן לבנות 7-8 דירות חדשות ומרווחות של 100מ^2. כל ~ 7 דיירים חדשים יממנו בניית יחידת דיור לדייר הנוכחי שיוכל לבחור בין לקבל דירת 100מ חדשה או דירה קטנה + יחידה להשכיר - דבר שיכול להוות מבחינתו תמריץ לשינוי תן לזקן שגר שם עוד 1.5חד כיחידה נפרדת שיוכל להשכירה ב- 2000 ש"ח כתוספת לפנסיה.

הממשלה יכולה לשמש כפרויקטור מעל ראשה של הרשות המקומית שלא אחת יש לה אינטרס לתקוע מקל בגלגלים (לדוגמא ע"י שמירת המעמד האקסקלוסיבי של הישוב תוך מיתון קצב הבניה, מחירים גבוהים, בניה של יחידות גדולות בלבד על מנת שרק אוכלוסיה "חזקה" תבחר לגור באותו מתחם).

הממשלה יכולה כחלק מהתהליך לשמור לעצמה 5-10% מהדירות הפחות טובות ובאבזור סביר-מינוס כדיור צבורי.

תאר לך שבתוך 3 שנים יוצאות לדרך 100,000 דירות חדשות בדרום ת"א, גבעת שמואל,פ"ת, רשל"צ, ועוד כפרויקטי פנוי בנוי סביב תג מחיר של 700,000 ש"ח לדירת 4 חדרים + מחסן וחניה מובנית עם ממ"ד ופתוח סביבתי לרבות הוספה של מבני צבור כמו בתי ספר, גני ילדים ומתנ"סים. המתחמים החדשים הם במקביל לכל הבניה המקומית על קרקעות חדשות. תאר לך מה תהיה ההשפעה על המשק? למה שפלוני יקנה דירה ב- 1.5M ש"ח אם ב- 700,000 ש"ח ניתן לקבל דירה חדשה במרחק הליכה מכביש 4? תאר לך את ההשפעה על שוק חומרי הגלם עם יש עוד 100,000 דירות נוספות בבניה פעילה (נניח תוך שנתיים - שלוש).

תאר לך את ההשפעה הארצית אם המדינה תקבל ~ 10,000 דירות בחינם בסטאנדרט נמוך יחסית ובקומות נמוכות שישמש לכל "דפוקי" החברה הישראלית.

הדירות הללו יתקבלו בחינם בתמורה להיותה של המדינה "יזם" של פרויקטי הפנוי בנוי הללו וגם ידאג "לפתוח סתימות" ברשויות המקומיות ובגופי התכנון והפקוח.

[eyal12]

שלום jsphs7 ,

אתה יוצא מנקודת הנחה שיש מחסור בדירות, ואני טוען שלא זה המצב. המחירים עלו בגלל הפחתת עלות הכסף (ריבית) וכניסת משקיעים עקב קריסת אפיקים אלטרנטיבים (בורסה) כאשר המשק לא במיתון.

פרוייקטים של פינוי בינוי ממשלתיים מסיבים עלולים ליצור עודף היצע שבהינתן חזרה למצב נורמלי (ריבית, בורסה) עלולה לתקוע אותנו עם ענף נדלן מת לשנים רבות. כבר כעת אני רואה את רבוי המגדלים המתוכננים בציר הבורסה-עזריאלי בת"א ואני תוהה מי יקנה אותם. יתכן שאנו כבר היום בדרך לעודף היצע עקב הריבית הנמוכה והטראומה בבורסה.

אני חושב שמבחינה מקרו כלכלית זו הסיבה שהממשלה לא עושה מה שאתה מציע. הם חושבים שהמצב הנוכחי (ריבית נמוכה עם אבטלה נמוכה) לא נורמלי, והם די צודקים.

[jsphs7]

ל- eyal,

אתה טוען שיש עודף הצע - אולי - אני טוען שיש לפנינו קרטל של יזמים-קבלנים-בנקאים שמנסה להחזיק את המחירים במצבם הלא הגיוני הנוכחי.

משהו צריך לשנות את הפרדיגמה והמשהו הזה לטעמי הוא הממשלה.

אני בטוח שאם היית שואל בקרב חברות הסלולאר לפני מהפכת כחלון סביר כי הייתה מקבל תשובה כי המחירים סבירים. הגיע שר שהשתמש בסמכותו וכפה סדר יום אחר בתחום התקשורת.

מאחר ולא ניתן להכניס שחקנים חדשים ע"י רגולציה או להביא קבלנים סינים כפי שמציעים חלק מהטוקבקיסטים.

אני טוען שאם המדינה תשתמש בסמכותה ותחליט על 2-3-4 מתחמים גדולים כפרויקט ענק של פנוי-בנוי - היא תדאג לאי תקיעת הפרויקטים הללו בוועדות התכנון, היא תקבע את תג המחיר ליחידת דיור נניח ~ 700,000 ש"ח ל- 4 חדרים במעגל השני מת"א\ירושלים. ברגע שזה יהיה במסה של עשרות אלפים ב- 3 שנים תהיה למהלך השפעה רוחבית - דבר שייחיב את היזמים ליישר קו לרמות המחירים החדשות. הממשלה תהנה גם מהיותה יזם ותקבל 5-10% מהדירות בכל פרויקט לשימושיה היא: נניח לטובת כל נזקקי הסעד. למדינה אין כיום כסף לבנות את אלפי הדירות שהיא היתה רוצה לספק לנזקקים - היותה יזם יספק לה בדיוק את המסות הללו.

עוד מהלך אפשרי של הממשלה הוא יזימת בניה בסטאנרט נמוך של מעונות בהיקף הדרוש - סטודנטים מאוניברסיטת ת"א יכולים להגיע ממעונות בלוד כדוגמא. תוציא את עשרות אלפי הסטודנטים ממרכזי הערים כי יקבלו מעונות במחיר אפסי ותקבל עוד עשרות אלפי דירות בת"א ,ירושלים, "המרכז", חיפה, רשל"צ, רחובות, באר שבע - עשרות אלפי סטודנטים "מחוץ לשוק השכירות" עם ערבות של אבא הגאה בבן\ת באוניברסיטה ותקבל השפעה ישירה על מחירי השכירות ובהתאמה אפשרות להתחלת גלגול לשוק את דירות ישנות שכרגע מוחזרות ע"י משקיעים.

[kelazar]

אתה קורא להתערבות ממשלתית גסה... זה מהלך מאוד מורכב שדורש תקציבים גדולים, כאשר הכסף המוסדי לא יספיק. צריך השקעה ראשונית של המדינה.

בנוסף, הקונצנזוס הכלכלי היום הוא שהתערבות ממשלתית זה big no no, על אחת כמה וכמה כשהפילסופיה הכלכלית השל הממשל הנוכחי היא ליברלית/ ניאו ליברלית

הדברים מורכבים מאוד. למה שקבלן יציע מחיר על דירה שימכור ב- 700000 כשהוא יכול להציע מחיר עבור קרקע עליה יבנה דירה ב- 1300000? האם המדינה גם תבנה בעצמה?

[tby]

אני מסכים עם JSPHS

אני מאמין גדול בשוק חופשי ובהתערבות מינימלית של המדינה בשוק או בכלל.

יחד עם זאת , ש מצבים של כשל שוק - וזה המצב היום בשוק הדיור. לא בגלל שאין תחרות , לא בגלל שיש מחסור בהון , לא בגלל שיש בעיה עם אמצעי ייצור.

כשל השוק היחידי הוא בהקצאת קרקעות ע"י המדינה שנתקע בגלל הליכי תכנון ברמה לאומית / מחוזית.

פרויקטים של מגה פינוי בינוי של שכונות שלמות / הקמת מעונות בחסות ממשלתית לא ידרשו תקציבים ממשלתייים - הם רק יורידו חסמי תכנון ויאפשרו להון שקיים מקורות השקעה נוספים - בניגוד ל JSPH אינניחושב שהממשלה צריכה לקבוע מחיר בפרויקטים של הפינוי בינוי - הממשלה צריכה להציג תכנון, לתת מענה לדיור חילופי (וזה לא בעיה אם בונים במדורג) , לאפשר X דירות חדשות לשוק חופשי ו - X דירות בשכירות ל - 5 שנים ואז לאפשר למכור אותם במחיר שוק - ולתת לשוק להחליט מה המחיר של הקרקע.

כמו בשווקי הריבית - יש עניין של שקיפות וציפיות - כשיהיה מהלך ממשלתי , באמצעות חקיקה , של פינוי בינוי שכונות ישנות במרחב גוש דן באמצעות חברה ממשלתית שתכין הפרויקט לבניה בהצהרה ברורה של יעד דירות לשיווק כל שנה - השוק יגיב - מחיר הקרקעות יתחילו לרדת בצפיה להיצע החדש .

היופי בפרויקטי פינו בינוי זה שניתן להתחיל די מהר - התשתיות במקום ,מאפשרות התחלה, זכויות הבניה יעוגנו בחקיקה, מסלול אישורים מקוצר יעוגן בחקיקה (למשל לא זכות להתנגד - לא לדיירים ולא לשכנים - מי שרואה עצמו נפגע - יפנה לבית משפט לקבלת פיצויים כחוק ) , כל שצריך זה להגיע למצב של תכנון מפורט של שלב א' ולצאת למכרז.

הבעיה מתחילה ונגמרת ברצון ממשלתי ואינטרסים פוליטיים - הרבה יותר נוח ורצוי לשר שיכון / פנים סקטוריאלי לדחוף תכנון על קרקע בתולה (מנהל) של שכונות סקטוריאליות - ואז הכל נתקע - צריך כביש, חשמל, מים , ביוב וזה לוקח שנים