פאני מיי / פראדי מק (GSE'S)- מניות בכורה

[tby]

לאחר שהנושא ננעל, אני פותח אותו שנית, לצורך מעקב התפתחויות .

מי שמעוניין בתזת ההשקעה וכל המידע עד כה, יכול לעיין כאן:
http://www.s-maof.com/Forum/threads/...A8%D7%94/page6


מי שעקב אחר הנושא כבר יודע שמדובר בהשקעה שתלויה בהחלטות פוליטיות , שנכנסו אליה לא מעט קרנות גידור שרואות הזדמנות השקעה עם תשואות מאוד גבוהות .

לפיכך , כל פעולה שתסייע לפוליטקאים לקבל החלטה בכיוון שיטיב עם השקעה הקרנות - הרי זה מבורך


הצעד הראשון היה תביעה של בעלי המניות של ה GSE שטוענים שרכושם נגזל - הוגשה תביעה יצוגית נגד ממשלת ארה"ב על כל הטיפול ב - GSE - החל מההשתלטות עליה, דרך אופן ניהולה וכלה בהסכמים על תשלומי הדוידנדים לאוצר.

במסגרת תביעות אחרות שהתבררו נגד ה - GSE בית המשפט כבר החליט כי ניהול ה - GSE צריך להעשות לטובת בעלי המניות שלהם ולא לטובת הממשל האמריקאי - אחת הסוגיות שיתבררו כעת זה האם הסכמת האחראי על ניהול ה - GSE לשנות את תנאי תשלום הדוידנד שרתה את בעלי המניות .

עכשיו התרחש הצעד השני - קבוצת קרנות גידור המחזיקות את מניות הבכורה תובעות את ממשלת ארה"ב והרגולטור של ה GSE בגין שינוי תנאי הדוידנד על מניות הבכורה הבכירות של הממשל -מ 10% שנתי, לדוידנד שמשקף את כל הרווח השנתי של ה GSE.
מי שמייצג את קרנות הגידור הוא לא אחר מאשר "היועץ המשפטי לממשל" שכיהן תחת בוש הבן.


בינתיים, עוד כחודש כשפראדי-מק תדווח רבעון שיא של רווחים בגלל החזרתו של נכס המס, שוב תיתכן ריצה במניות של ה GSE , כפי שהתרחש מייד לאחר פרסום הדוח של פאני מיי שכלל את החזרתו של נכס המס.

מי שעוקב אחר שעור הריבית לטווח ארוך בארה"ב וודאי הבחין שעלתה בחודש האחרון, אפילו באופן די חד - עליה זו תיצור ל GSE רווחים מנגזרים - זה יהפוך את ההפסדים שנגרמו בכל התקופה של ירידת הריבית. חשוב לזכור שאלו ריווחי גידור שעוברים דרך דוח רווח והפסד כל רבעון ואילו נכס הבסיס אותו הם מגדרים מגיע אל דוח הרווח והפסד לשיעורין ןלאורך זמן, כך כפי שההפסדים מגידור היו זמניים, כך גם הרווחים מגידור.

להמון שקורא את ההודעות לבורסה - החברה מדווחת על רווח של X - זה לא ממש משנה, אך מי שרוצה לנסות לנצל את המצב לשורט - אם המניה תיקפוץ - רצוי שידע מה מתרחש מתחת למכסה המנוע

[tby]

הארועים ממשיכים להתפתח, עכשיו קרן פיירהולם, המנוהלת ע"י ברוס ברקוביץ , המנהל קרן גידור גדולה הפתוחה למשקיעים קטנים והידוע כמשקיע פעיל , הגישה תביעה הדומה לתביעה שהוגשה לפני מספר ימים ע"י פרי קפיטל - אחת מקרנות הגידור הגדולות בארה"ב.

למבול התביעות מצטרפת תביעה נגד פאני מיי והרגולטור שלה ע"י ארגונים ללא מטרת רווח על כך שאינם מעבירים כספים לקרן שהוקמה ע"י הקונגרס ב -יולי 2008 לתמיכה בדיור למעוטי יכולת, שהמקור לקרן היה חלק זעיר מהכנסות פאני מיי , אך בנומבר 2008, חודשיים לאחר החילוץ של ה GSE, הפסיק הרגולטור את העברת הכספים לקרן בטענה שהמשך העברת הכספים מסכן את יציבותן הפיננסי של ה GSE.

עכשיו טוענים הארגונים, שה GSE ריווחיים מאוד, השתנו הנסיבות, ואין סיבה לא לקיים את החוק ולהעביר את הכספים, כפי שקבע הקונגרס.....


לממשל יש עכשיו בעיה רצינית - כל נסיון לשינוי שעשוי להתפרש כפגיעה בזכויות נושים / בעלי מניות או צדדים קשורים - יתקל בפניה לבית המשפט לקבלת צו מניעה.

התמודדות משפטית עם הטענות על עושק וגזל רכוש פרטי ללא תמורה הולמת , כאשר ה GSE החזירו כל גרוש ועדיין הממשל מחזיק אופציות ל - 80% מהמניות בעלות 0 - בחברות שמרוויחות ביחד כ 6-8 מליארד דולר בשנה - היא קשה מאוד , מה גם שתהיה מאוד לא פופולארית ציבורית.
אל תחשבו לרגע שהגופים שמשקיעים כ - 10 מליון דולר בתביעה (כן, זה מה שזה עולה שמתמודדים מול הממשל על 40 מליארד דולר) יחסכו כסף על יחסי ציבור.....

איזה פוליטקאי רציני יכניס את עצמו לנקודה בה הוא רק יכול להפסיד?

הבאים בתור - כל הבנקים הקטנים שהרגולטור עודד אותם לרכוש את מניות הבכורה של ה GSE יתבעו את הממשל על כך שלמרות הריווחיות הגבוהה, והחזר מלא של החוב לממשל (דה פקטו) , אין תוכנית להשיב את תשלום הדוידנדים על מניות הבכורה

[אחנתון]

עכשיו טוענים הארגונים, שה GSE ריווחיים מאוד, השתנו הנסיבות, ואין סיבה לא לקיים את החוק ולהעביר את הכספים, כפי שקבע הקונגרס.....

פרשנות אפשרית - ע"י זירוז ההכרה בהפסדי ה-GSE ה"ריווחיות" תקטן והתביעה תחלש.

[tby]

שלא במפתיע, פראדי מק שיחררה את ההפרשה שלה למס ויצרה רווח של 24 מליארד דולר, בנוסף לרווח של 6.5 (!) מליארד דולר ברבעון!!!

הרווח הורכב מהמרכיבים הבאים:

הכנסות ריבית4.3 מליארד כ - 5% גידול מרבעון קודם
החזר (הקטנה) עתודה להפסדים - 1 מליארד
רווחים מימוש תיקי משכנתאות + הסדרים בגין תביעות נגד בנקים - 1.9 מליארד.

המספר החשוב באמת הוא ההכנסות מריבית שמשקפות את הריווחיות האמיתית של העסק - קצב שנתי של 16 מליארד דולר

קיטון העתודה להפסדים, היא היפוך פעולה חשבונאית שיצרה הפסדים - ב 4 רבעונים האחרונים הוחזרו כך 3 מליארד דולר - וזה עוד רחוק מלהסתיים.

הרווחים ממימוש תיקי משכנתאות הם צפויים - פראדי מק רכשה אגחים של עצמה או של אחותה ושלמנפיקים אחרים - וכולם עלו בערכם- זה נתן רווח של כ 1.4 מליארד

על פי התיקון השלישי להסכם החילוץ כל הרווח יועבר לאוצר - 30.4 מליארד דולר , שיעמידו את סך הכסף שהועבר לאוצר על 71.34 מליארד דולר

וכמה השקיע האוצר "בחילוץ" פראדי מק ? 71.33 מליארד דולר.

כלומר באופן רישמי הלא יאומן התרחש - פראדי- מק החזירה לאוצר את כל כספי החילוץ

למעשה , מכיוון שה 71.33 שהאוצר העביר כוללים מימון לתשלום הדוידנד של 10% על כספי החילוץ (התהליך המעגלי בו האוצר מלווה כסף לחברה על מנת שתוכל לשלם דוידנד לאוצר וכך החוב גדל מרבעון לרבעון שהופסק עם חתימת התיקון השלישי ) פראדי מק העבירה את כל מה שהאוצר הלווה כקרן + 10% דוידנד שנתי על הקרן עד תחילת 2013.

חשוב להבין שחלק לא מבוטל מכספי החילוץ כיסה הפסדים חשבונאיים שפשוט נגרמו ל GSE עקב החלטות המנהל המיוחד והן עתה נהפכים - החזרת נכס המס הניבה כ 40 מליארד דולר, החזר ההפסדים יחזיר כ 15 מליארד דולר - ביחד 55 מליארד - שעליהם שולמו במשך 3 שנים 10% דוידנד - כלומר עוד 15 מליארד דולר - סה"כ 70 מליארד דולר - שבאופן לא מפתיע זהה לסכום החילוץ!

במילים אחרות - החילוץ כלל לא היה נחוץ , הוא נעשה על מנת למנוע מצב של התמוטטות שוק בעקבות פשיטת הרגל של לימן. לממשל לא היתה ברירה אלא לפעול בדרך שפעל, אך אני בדעה שכעת , שהמשבר הסתיים, כספי החילוץ הוחזרו, החברה מרוויחה 16 מליארד דולר בשנה - תימצא הדרך להתחיל לשלם את הריבית על מניות הבכורה.

[tby]

הטיפטוף הופך למבול.

הוגשה תביעה יצוגית ע"י מחזיקים פרטיים שטוענים שהתיקון ה - 3 להסכם לסיוע ל - GSE שהחליף את תשלום הדוידנד בשיעור של 10% ללקיחת כל הרווח של ה GSE כדוידנד מהווה הפרה של התיקון ה - 5 לחוקת ארה"ב - הקובע שהממשל לא יכול לקחת רכוש פרטי לשימושו ללא פיצוי הולם.

טענתם שהתיקון ה -3 להסכם לא נעשה בהסכמה כלשהיא או פיצוי הוגן של מחזיקי מניות הבכורה - שהם הנפגעים העיקריים מהמהלך אלא בוצע בין האוצר - זרוע של הממשל לבין הרגולטור של ה - GSE - שגם הוא זרוע של הממשל. שחתמו הסכם שלוקח את כל הכסף לממשל ומשאיר כלום למניות הבכורה .

הם מציגים , באופן ברור , איך הממשל ניפח את ההפסדים של ה- GSE ע"י פעולות חשבונאיות -

225 מליארד דולר רזרבות להפסדים עתידיים (שהיום ברור שלפחות חצי, 112.5 שמעולם לא יתממש)
50-90 מליארד מחיקת נכסי מס (שמוחזרים עתה)
26 מליארד בדוידנדים ששולמו על הזרמה מיותרת , בגין הפסדים חשבונאיים שהיו מופרכים כבר ביום שבוצעו

זה ביחד - 195 מליארד דולר - יותר ממה שהחברות קיבלו כסיוע!!!



מכיוון שכתבי התביעות מפורסמים , אין בעיה לכל גורם לקחת את כתב התביעה, לערוך אותו קצת, להוסיף עוד טיעון וחצי ולהגיש תביעה בבית משפט פדראלי ליד מקום מגוריו (גם בהוואי ובגואם).

זה יהפוך מסיוט משפטי שצריך להתמודד עימו , לסיוט לוגיסטי - כיצד מתמודדים עם עשרות תביעות בבתי משפט בכל המדינה? מה גם שהמבוכה עשויה להיות רבה עם בתי משפט יפסקו באופן שונה .....

[tby]

אני לא מבין כלום ממה שכתוב, תואיל בבקשה להסביר.

הכי טוב אבל למצוא משהו שהוא לא זרו הדז' כי מהתחלה זה חשוד "בראיית שחורות" סנסציונית

[tby]

פראדי מק פרסמה דוחות רבעוניים - רווח של 5 מליארד דולר. ברבעון.

זה ללא הכרה בנכס המס שיוכר עוד במהלך 2013 ויוסיף כ 28 מליארד דולר כרווח חד פעמי.

הנשיא אובמה ביקר באריזונה, מהמדינות בהם סקטור הנד"ן נפגע הכי קשה, על מנת לשאת נאום מדיניות על עתיד שוק המשכנתאות.

ניתוח הנאום מראה כי הכיוון אליו חותר הממשל מתחיל להשתנות - מרצון "לבטל" את ה - GSE הטרמינולוגיה עכשיו מתמקדת בהקטנתם ובהורדת הסיכון שמשלם המיסים האמריקאי יאלץ שוב לחלץ החברות בעתיד.

הקטנת ה GSE היא מטרה ראויה - לפנ המשבר הם ביטחו 50% משוק המשכנתאות, היום הם 90% מהשוק ובהחלט יש צורך למשוך הון פרטי חזרה לשוק. הבעיה היא שעל מנת למשוך הון פרטי לשוק שלא דרך ה- GSE , הפעילים החדשים בשוק צרכים לקבל תשואה נאותה על ההשקעה, שזה אומר שמחירי המשכנתאות צרכים לעלות - כלומר הפרמיה על ביטוח המשכנתא צריכה לגדול. זה מייקר את המכנתאות, אך גם מגדיל באופן משמעותי את רווחיות ה- GSE

הקטנת סיכון חילוץ עתידי תבוא כנראה דרך מנגנון פורמלי של ביטוח - כלומר אם עד היום נהנו ה GSE מערבות לא פורמלית בחינם, בעתיד הם יהנו מערבות ממשלתית פורמלית - וישלמו עליה. מודל כזה , כמו של FIDIC - ביטוח הפקדונות האמריקאי יוכל לאפשר לחברות פרטיות לקבל ערבות ממשלתית, בדיוק כמו ה - GSE , ובמידה ופרמיית הביטוח שהם יכולים לגבות מצידם תיגדל (עפ"י הסעיף הקודם) הרי נוצר שוק תחרותי - אך המשכנתאות יתייקרו משמעותית כי עכשיו תהיה פרמיית ביטוח ממשלתית ופרמיית ביטוח של חברת ביטוח המשכנתאות שתהיה גבוהה ממה שה GSE גובים היום.
על מנת לצמצם את פרמיית הביטוח הממשלתית , אחד הרעיונות הוא שהביטוח יופעל רק אחרי הפסד של 10% על המשכנתא - כלומר לא רק ההון העצמי של הרוכש נמחק, אלא בנק המשכנתאות יספוג 10% הפסד על המשכנתא והביטוח יכסה רק הפסדים מעבר ל 10% הראשונים

כל הכוונות הם טובות, אבל הבעיה העיקרית של הממשל היא שהמערכת של ה GSE עבדה מצויין 70 שנה ורק ההתערבות של הפוליטקאים הביאה אותה למצב משברי שההשתלטות של הממשל, כפי שבוצעה , גרמה להפרזה אדירה בנזק האמיתי שנגרם בשל הפסדים וניפח ללא צורך את סכומי החילוץ שהממשל היה צריך להקצות.

כל צעד לשינוי המודל , יגרום לייקור המשכנתאות וזו בעיה פוליטית ממדרגה ראשונה.

לכן קשה לראות את השינויים מגיעים באיבחה , אלא מדובר על תהליך הדרגתי שימשך שנים רבות , ה GSE לא יעלמו , הם יעברו שינוי , כנראה ימוזגו , יצאו משוק ההשקעה באגח מבוסס משכנתאות ויתרכזו בביטוח משכנתאות בלבד.

אם אכן זה יהיה התהליך , לא יהיה מנוס מלהחזיר את החברות לשוק הפרטי ולחזור ולשלם ריבית על מניות הבכורה.

[mickey.rozen]

ראיתי שקרן פיירהולם, שמנוהלת ע"י ברוס ברקוביץ, רכשה מניות של FNMA ו-FMCC (מניות רגילות, לא בכורה).
חלק די קטן מהפורטפוליו שלהם - כחצי אחוז, אבל עדיין מידע מעניין

[tby]

פאני מיי פרסמה דוחות - 5 מליארד רווח מפעולות + 5 מליארד ביטול הפרשות להפסדים עתידיים- רווח כולל של 10 מליארד דולר

עפ"י ההסכם עם הממשל (החד צדדי , שמותקף כעת בבית המשפט) החברה תעביר את כל הרווח למשרד האוצר.

ה - GSE מרוויחות ביחד, מפעולות רגילות כ 9.5 מליארד דולר ברבעון! - 38 מליארד דולר לשנה. איך בכלל אפשר לחשוב על "סגירת" עסק כזה

[tby]

מה הקשר בין המאמר לכתבה מ - זרו הדז'? אתה כנראה גם לא מבין מה הם רוצים....

ההכרה בהפסדים היא למעשה משיכה מההפרשה שכבר בוצעה בעבר, ל GSE יש יותר מ 60 מליארד בהפרשות כאלו - זה לא משפיע על הרווח והפסד כי ההוצאה הוכרה חשבונאית עם ביצוע ההפרשה .

אם מדובר על כך שיש לבצע יותר הפרשות להפסדים עתידיים, זה נראה מוזר לאור העובדה שהחברות תחת פיקוח וניהול הממשל מאז 2008 , הם מבטחים / מחזיקים תיק ההלוואות הכי איכותי מבין השחקנים בשוק והפרישו משמעותית יותר להפסדים עתידיים מכל שחקן אחר - עד כדי כך שברבעונים האחרונים הם התחילו לבטל ההפרשות שבוצעו בעבר.

כל העניין, גם אם יש צורך לבצע שינוי כלשהו בכללי החשבונאות נראה לי מינורי לאור העובדה הפשוטה שההלוואות טרום 2008 מהוות חלק קטן יחסית של תיקי ה GSE וההלוואות עצמן שולמו חלקית (בכל זאת עברו 5 שנים מ 2005, שוק הנדל"ן עולה ויש כרית ענקית של הפרשות ותקופת השינויי תהיה שנתיים....