אני מתיחס לעניין כאל דוגמא לימודית, לא פתחתי את הדוחות -
זה בדיוק הפוך - זה היה ניחוש מצויין.לגבי הנכסים בצרפת שמשמשים בטוחה, ניחשת לא נכון - LTV=71%, כמפורט בחישוב להלן:
ראשית LTV על נכס מניב היום של 70% זה נחשב גבוה - אני לא בטוח שבנקים מוכנים למממן נכסים בכזה מינוף היום, אלא אם מדובר בשוכר מצויין ולטווח ארוך
שנית, אם תבדוק את הנכסים מסתבר שאחד (והמשמעותי ) הוא ב - LTV של 74% - תבדוק את הדוחות ותראה מה החברה אומרת על מצבו של הנכס מול הבנק - אני שוב מנחש - הבנק לא יושב בשקט
עכשיו נניח החברה תשערך את הנכס הזה רק ב - 10% למטה - זה לא בלתי מתקבל על הדעת - זה קורה היום אצל כולם -
שווי הנכס יורד מ 54 מליון יורו ל - 48.5 מליון יורו - יתרה השווי אחרי ההלוואה יורדת מ 14 מליון יורו ל 8.5 - 40%! - זה המשמעות של מינוף, ויתרת ה"בטחונות" לאגח יורדת מ 27 ל - 21 - ירידה של 22% בשווי האגח...... לאן ? ל - 40 נק.
עכשיו תניח גם בנכס השני עם LTV של 71% - ירידה של 10% - תראה מה זה עושה לשווי
עכשיו תוסיף דמי עיסקה, פרוק, עו"ד וכו' - עוד 5%-10%
בקיצור - על מנת להגיע לשווי "ריצפה" שאליו אתה מתייחס כמינימום סביר (וזו מטרה נעה מרבעון לרבעון) יש להוריד לא מעט ואז כדאי לקנות האגח במחיר הנמוך ממחיר הריצפה - זו הזדמנות
לכן כשבודקים בטוחות לאגח , יש לקחת בחשבון מראש ירידה בשווי הבטחונות ורק אז לראות האם אחרי ירידת ערך הבטחונות נותר מספיק לאגח
הבעיה שמדובר על נכסים במינוף גבוה - ואל תטעה - LTV של 70% זה מינוף גבוה - כשיש בעיות ערך הבטחונות נשחק מהר מאוד - כפי שגילו הרבה בנקאים ובעלי חברות שחשבו עד אז שמינוף זה טוב - כי מחירי הנכסים עלו....
הגב עם ציטוט