NSI זו ריט (כמו ריט הישראלית) זו פלטפורמה נפוצה בעולם להשקעה בנדלן , בישראל משום מה זה עדיין לא "נתפס" בחברות סחירות -הרעיון של ריט זה פטור ממס בחברה אך דרישה להעברת 90% מהרווחים לבעלי המניות כדוידנד כל שנה - כלומר זו מניה עם איכויות של אגח כי מחוייבת לחלק רווחיה.האם אתה יכול להרחיב לגבי מסכת השיקולים כאן?
NSI עצמה היא ריט מעורבת - מחזיקה משרדים , קניונים ונכסים לוגיסטיים = הכל נכסים מניבים (חישבו על גב ים / עזריאלי / מבני תעשיה ביחד) שעוסקת גם בייזום נכסים חדשים אך במינון זניח ביחס להיקף הנכסים
עפ"י דוחות החברה, ערך הנכסים (לאחר שיערוכים) נמוך מערך הכינון (בניה מחדש) של הנכסים - כלומר הנכסים משוערכים נמוך. בנוסף שווי השוק עוד נמוך הכ 50% מההון כך שכל ש"ח קונה רכוש ב - 50% משוויו הנמוך.
אינני אומר כי השווי בספרים , כמה שהוא נמןך, לא ישחק עוד בעקבות שיערוכים מטה, אך לי זה כבר לא משנה - יש "מקדם הגנה" לכל העניין.
מקדם ההגנה - החברה ריווחית בתפעול. ההפסדים הם משיערוך נכסים אך התזרים מזומנים חיובי - החברה בוחרת לשלם דוידנדים במניות - כלומר לשמור את הכסף בקופה על מנת להוריד מינוף - וזה מה שגורם לדעתי חלק מהלחץ במניה
מקדם ההגנה נוסף זו תשואת הדוידנד שתתקבל מ - NSI - בטווח בקצר ובטווח הארוך (אינני קונה בשביל סיבוב) - במחיר הנוכחי היא מעל (במניות או מזומן15% ) , אך ששיעורי התפוסה במשרדים יתחילו לעלות, התזרים יגדל ויפצה על ירידה בשכר דירה אם תהיה. לבסוף השוק יתאושש , מחיר המניה יזנק (יותר רווחים, פחות סיכון = דרישה לתשואת דוידנד יותר נמוכה - מאוד נמוכה כי זה יחשב נכס סולידי מאוד.....)
כפי שכתבתי בעבר , אני מחזיק ריטים בארה"ב שקניתי בעיצומו של המשבר עוד ב - 2008 / 2009 - היה בדיוק אותו סיפור, והרווחים הם (ועדיין הריטים לא הגיעו לאן שצרכות להגיע) של פי 5 עד 10 - זה מה שיהיה ב NSI - אך צריך 5 שנים של סבלנות בלי לבדוק כל יום "מה זה עשה" - NSI לא תעשה פי 10 , אך פי 4 בקלות.
אני מדגיש את נושא הסבלנות - יש לי השקעה גדולה מאוד במניות בכורה של פרדי מק. רכשתי אותם ב - בפחות מ 2 סנט לדולר ב - 2010 . עלו פי 5 ל - 10 סנט לדולר וירדו כל הדרך חזרה ב - 2012
האם השתנה משהו בחברה - כן - המצב השתפר. האם תזת ההשקעה שלי השתנתה? -לא. האם מצב השוק השתנה - כן - המצב השתפר. אז קניתי עוד, "ההימור" רק גדל.
היום זה כ- 11 סנט לדולר. הפיתוי למכור אדיר, אך תזת ההשקעה היא שזה יגיע ל דולר - פי 50 על השקעה .....
כך עם NSI - זה זול, מאוד זול ויש לזה פוטנציאל מאוד גבוה.
הגב עם ציטוט