לכולם מאוד נוח לשכוח את המשבר הכלכלי של 2001-2005 . זוכרים שהדולר הגיע כמעט ל-5 ש"ח ?ואפשר לשאול מאיפה באו המים ? למה עכשיו? ולמה בכזאת עוצמה? מה השתנה מאז אתמול?
שילוב של פקיעת בועת האינטרנט בתוספת האינתיפאדה שניה הכניסו את שוק הנדל"ן להקפאה עמוקה.
ב - 2006 החלה ההתאוששות והמומנטום נמשך למעט עצירה קלה בגלל המיתון העולמי החריף - המשק הישראלי צמח בשעה שכלכלות העולם קפאו, השקל הגיע ל 3.2! והכריח את הנגיד להתערב .
המצב בכלכלי בישראל הוא טוב, הרוב המכריע של הציבור התעשר מעליית ערך הדירות , וכוח הקניה של השקל גורם לעליה ברמת החיים -הביקושים לדיור הם מאוד מאוד גדולים - זוגות מתגרשים בשיא, שנתונים של בני 25-35 בשיא, משקיעים מחו"ל שרוכשים דירה בישראל - בשיא .
אין ספק שריבית נמוכה דוחפת את נקודת השיווי משקל למחיר דירה יותר גבוה - אך צריך להבין שהאילוץ הוא יכולת החזר של הלווה במילים אחרות אם הריבית היתה גבוהה יותר אזי התשלום החודשי המחניק לא היה קטן - הוא היה נשאר זהה רק היחס בין הקרן (שמשקפת את מחיר הדירה) לריבית בהחזר היתה משתנה
במילים אחרות - שיש מחסור בדירות, מה שקובע את הביקוש השולי זה יכולת ההחזר של הלווה השולי והיא אינה תלויה במחיר הדירה או בריבית - היא תלויה בשכר
אם צריך היום 130 משכורות בישראל על מנת לרכוש דירה - ונניח שזה נקודת השיוי משקל - במידה והריבית בישראל תעלה, מחירי הדירות יתאימו עצמם להחזר שמשקף 130 משכורות
לסיכום הנקודה -
מחירי הדירות "גבוהים" , כי דורשים % גדול של השכר על מנת להחזיר משכנתא. הטענה שריבית יותר גבוהה תשפר את המצב בהיבט הזה היא שגויה מכיוון שעדיין יזדקקו לאותו % מהשכר להחזיר משכנתא אך המשכנתא תגלם יותר ריבית ומחיר דירה יותר נמוך
זה לא ישתנה עד אשר יהיו יותר דירות ונקודת שיווי המשקל של יכולת ההחזר תישתנה
הגב עם ציטוט