ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

מחקר: מחירי הדירות לא יירדו אם לא ישונו דרכי שיווק הקרקע


הדרך היחידה להורדת מחירי הדירות נמצאת בהכפלת שיווק הקרקעות - כך עולה ממחקר שנערך עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי ■ לפי המחקר, רק שינוי רדיקלי בדרכי השיווק ישחרר לחצים הקיימים לעליות נוספות במחירי הדירות


מאוד מעניין - מציג מספרים שממחישים את הטענה - הגידול בכמות הדירות לא מדביק את הגידול במשקי הבית.

עפ"י המחקר בשנות ה - 80-90 "אכלנו" עודפים שנבנו בשנות ה - 70 , וכפי שכתבתי בעבר - והבניה בשטחים היוותה חלק גדול מיחידות הדיור החדשות.

עכשיו יש מחסור חריף שיקח שנים לסגור אותו גם אם כולם יתגייסו.

http://www.themarker.com/realestate/1.1986062

[jsphs7]

ל- tby,

שלום ושבוע טוב,

קראתי את הכתבה ב- themarker, מה המסקנה? לטעמי: בניגוד לעבר (שנות ה- 70 ולאחריהן שנות ה-90 וגל העליה הגדול) ראשי המערכת לא דואגים כי תבננה מספר הדירות הדרוש על מנת להעמיד את המלאי על הבקוש ונוצר מחסור.

כמו כן, ע"פ האמור, בבית"ר עלית, מודיעין עלית, גבעת זאב ומעלה אדומים היה שווק קרקעות בהתאם לצורך פחות או יותר בעשור האחרון.

מה אנחנו למדים מכך? בית"ר עלית ומודיעין עלית הן ערים חרדיות, מעלה אדומים וגבעת זאב הן ערים מעורבות כשיש הרבה מאוד פרויקטים לאוכלוסיה החרדית שהוקמו לאחרונה.

אריאל, לא מכיר מספיק על מנת לחוות דעה.

הנתונים לא מפילים אותי מהכסא, ש"ס ישבה הרבה מאוד שנים על תיקי הפנים והשכון ויחד עם וועדת הכספים לא מפליא אותי שדאגה לבניה כפי שיאיר לפיד חרד לגורלה של גברת כהן מחדרה שע"פ הנתונים המפורסמים מתאימה לשכבה העליונה במה שמכונה "ממעמד הביניים"

דירה שנבנית במעלה אדומים משרתת את מטרופולין ירושלים כשם שדירה שנבנית בבית"ר עלית משרתת את מטרופולין ירושלים. אם משהו במנהל מקרקעי ישראל \ משרד השכון \ משרד רוה"מ החליט שנכון לבנות 2000 יחידות דיור לאוכלוסיה הכללית בגבעת זאב ולא במעוז ציון (חלקה המערבי של מבשרת ציון) זו החלטה מדינית לגיטימית לחלוטין. זמן ההגעה בתחבורה ציבורית או ברכב פרטי מגבעת זאב למרכז ירושלים הוא פחות או יותר הזמן שלוקח להגיע ממבשרת ציון. משך הזמן שלוקח להגיע מבית"ר עלית למרכז ירושלים לא שונה מהותית מאשר הזמן שלוקח להגיע מצור הדסה או אפילו גילה.

אם נסתכל על מטרופולין נוסף שמכונה "המרכז" או יותר ידוע בשמו: מדינת ת"א, המטרופולין הזה מתחיל לטעמי צפונית לנתניה ועד אזור רחובות ומהים ועד כפ"ס הוא המטרופולין הגדול ביותר במדינה, הוא המנוע הכלכלי והוא מהווה מעין חור שחור ששואב אליו אוכלוסיה חזקה.

אם הממשלה רואה לנגד עיניה חשיבות חברתית לאי הקצאה מספקת של דירות ברוטשילד בת"א או בהרצליה פתוח זו החלטה לגיטימית - מצד שני, אם מקומות התעסוקה נמצאים בהרצליה פתוח\רמת החיל\רמת סיב בפ"ת\ גן המדע ברחובות \... והאוכלוסיה מעוניינת לגור בסביבות העבודה קרי ~ בין 15-30 דקות ברכב מהעבודה על המדינה לדאוג כי תהיה לתושבים אפשרות להתגורר.

זו בהחלט החלטה לגיטימית לבנות את הכמות הדרושה באלפי מנשה או ראש העין ולא בהרצליה ובלבד שלאוכלוסיה תהיה האפשרות לקנות דירה \ בית במרחק סביר מהעבודה שלהם בהרצליה פתוח.

אם הממשלה חושבת שיש לדאוג כי אוכלוסיה חזקה תגיע לבית שאן לא מספיק לבנות 50,000 דירות בבית שאן כי לא יהיה מי שיקנה את הדירות הללו טרם שבמרחק סביר משם תהיה פרנסה ראויה לאנשים.

הגליל, הגולן, הנגב, הערבה, השומרון, יהודה, העמקים הם מקומות מדהימים - אבל חסרות שם משרות איכותיות ובשכר סביר כפי שיש במדינת ת"א.

אז יש החלטות שמתקבלות כמו עיר הבה"דים שצפויה לחזק את מטרופולין באר שבע בעתיד הרחוק או בית הספר למקצועות הרפואה בצפת שתחזק את צפת וסביבותיה - הממשלה חייבת לפעול לדחיפת עסקים לעבור לשלושת המטרופולינים: חיפה\ירושלים\באר שבע ובו זמנית לדאוג כי תבננה הדירות הדרושות על מנת לאכלס את האוכלוסיה.

אבל עד שזה יקרה הממשלה חייבת לפעול להספקת מספיק יחידות דיור סביב אזורי הבקוש ובמחיר סביר.

אם תקרא את תחילת הפוסט הצעתי לממשלה להעביר חקיקה שתאפשר לה לטול את סמכויותיה של עיריית ת"א וללכת לפנוי בנוי עצום בכל אזור דרום ת"א. להרים שם עשרות אלפי יחידות דיור איכותיות במחיר של כ- 700,000 ש"ח לדירת 4חד 100מ + חניה ומחסן. להקים מסגרות חינוכיות איכותיות, להקים פארקים ירוקים, להחליף תשתיות, לחפור קו רכבת תחתית מהיר ויעיל - ברור שאין לעיריית ת"א כל אינטרס שזה יקרה ולכן ברור הצורך של הממשלה לקחת מידי העירייה את הסמכות והאחריות.

[jsphs7]

המשך בנושא ומצטער שקצת באיחור.

השבוע פורסמו כמה כתבות חשובות:
http://www.calcalist.co.il/real_esta...599610,00.html

הראשונה מדברת על רצון של שר השיכון החדש להפחית בממוצע את מחיר הדירה מ- 130 משכורות ממוצעות ל- 100 - קרי הנחה של כ- 23% עד שנת 2014. החשוב בהודעה הוא כנראה הבנה של הממשלה כי יש לעשות מעשה ולהתחיל להוריד את מחירה של הדירה בעשרות אחוזים על מנת להתאים את מחירה של דירה חציונית למשכורת החציונית במשק.

השאלה המעניינת מבחינתי היא עד כמה חשובה לממשלה החשיבות של אמינות החלטותיה - קרי עד כמה הצבור באמת מאמין שהדבר יקרה. הרי אם מחיר הדירה הממוצע צפוי לרדת ב- 23% ע"פ הצהרה של השר בעניין - למה לקנות היום אם בעוד שנה יהיה זול יותר?

נקודה חשובה נוספת היא כל נושא ההתחדשות העירונית או בשמה היום היודע: פנוי בנוי - שר האוצר, השכון ורוה"מ יכולים להחליט מה שהם רוצים ועדיין לפקיד ממשלתי \ עירוני יש את כל הסמכות למסמס כל החלטה בנושא. אין למועצות המקומיות והערים כל אינטרס לבנות בזול יחסית "אצלן" - המועצות הללו יכולות בקלות לדאוג כי יבנו מתחמי יוקרה ועדיף לצבור היהודי מהתפוצות שמגיע פעם - פעמיים בשנה בעיקר בחוה"מ סוכות ופסח ולפעמים בחופשת הקיץ. משלם כפל ארנונה ולא צורך שירותים.

החלטה שאין לה משמעות תקציבית ודרושה מיידית לדעתי הוא שילובם של אנשי לשכת השר בוועדות הללו, איתור תוקעי המקלות בגלגלים ופעולה לפתיחת סתימות - למעשה מה שלדעתי דרוש הוא להפוך את השר לאינסטלטור שמזהה את המחבלים ולפעול לפתיחת הסתימות בצנרת.

אין שום דרך להערכתי להציף את הארץ מספיק מהר ביחידות דיור ללא טיפול שורש בפנוי בנוי, קנסות ומסוי "דוגרי קרקעות" לבניה, מסוי דירות ריקות ביתר, מסוי משקיעי נדלן והשוואת המס למס הבורסה - ברגע שיוטל מס של 25% על שכ"ד רעיון הדירה המוזנחות להשכרה יקסום פחות למשקיעים.

החלטה נוספת חשובה לדעתי היא: http://cars.walla.co.il/?w=/4700/2632159

שר התחבורה מתקומם על פקידי האוצר שלדבריו מנסים לקבור את רכבת העמק (בית שאן - עפולה - חיפה) ורכבת כרמיאל - עכו - 2 פרויקטים אלו אמורים להשפיע על יכולת אוכלוסיה בעמקים ובגליל העליון להגיע בבוקר לעבודה בחיפה ברכבת - הדבר אמור לגרום לאנשים להבין כי ניתן לעבוד בהיטק בחיפה או בנמל ולהגיע בבוקר בפחות משעה מהדלת ועד העבודה - משזה יקרה, אין סיבה לא לגור בבית שאן בזול אם במחצית השעה הרכבת תגיע לחיפה.

להערכתי, שר התחבורה צודק בעניין זה, החלטה על נתיבי תחבורה עקריים שעלותם מיליארדים הוא החלטה ממשלתית (ברמת ברוה"מ ומעל סמכות שר התחבורה) ולא החלטה של פקיד אוצר. הגיע הזמן להחליט כי החלטות צריכות להתקבל בממשלה ועל הממשלה לשאת באחריות להחלטות ולא בידי פקידים ממונים.

מי שלא מבין כי תשתיות התחבורה בדגש על רכבות הוא שלב מהותי בפתרון בעיית בועת הנדל"ן מפספס בין עיקר לטפל. הגיע הזמן שפקיד אוצר לא יוכל למסמס החלטה ממשלתית כמו החלטה על הטפלת מים ופשוט לא לתקצב על סמך החלטתו האישית.

[tby]

בשוק הדיור שום דבר לא מתרחש בטווח של שנתיים, בוודאי לא ירידת מחירים של 23% במצב שאינו משברי כאשר יש ביקושים כבושים גדולים לדיור

מכל התוכניות מספיק אם אכן יבנו 10,000 מיטות במעונות סטודנטים , העברת בסיסים של צהל לנגב שתקטין ביקושים במרכז בשילוב פרויקטי תמ"א / פינוי בינוי באזורי ביקוש שיגדילו היצע במרכז בתוספת שיווק קרקעות סביר של המנהל יביאו לאיזון סביב רמת המחירים הנוכחית.

במיתון, ההאטה הבאה שאינני יודע מתי תתרחש - אם תהיה יציבות מחירים בתחילתה - המחירים ירדו במהלכה.

הבעיה היא שאם ההתאוששות בעולם תגדל ותגביר את קיצבה - בישראל ההכנסה לנפש תיגדל, האבטלה תרד, החרדים יתחילו לעבוד ב - % יותר גדולים - המחירים ימשיכו לעלות

עכשיו תצוץ בעיה חדשה - אי אפשר לדחוף חרדים צעירים אל מחוץ לכוללים לחיי עבודה מבלי לצפות שאת שכר עבודתם ירצו לתרגם לדיור - אם תלמיד כולל הסתפק במיטה בחדר עם עוד ארבעה, עכשיו הוא ירצה חדר משלו בדירת שותפים. זוג שרק האישה עבדה וחיו בעוני - כשהזוג יעבוד הם ירצו דירה יותר גדולה - זה עוד ביקוש כבוש שיפרוץ -

[jsphs7]

tby,

אתה צודק בעובדות אבל לדעתי חוטא למהות.

בתקופת אריאל שרון כשר שיכון הגיעו לכאן מיליון עולים מברה"ב ואתיופיה בעשור נוסף על רבוי טבעי.

האנשים הללו הגיעו לכאן לפעמים רק עם הבגדים שעל גופם ומזווזה אחת.

לאנשים הללו לרב לא היו קשרים משפחתיים, מקצועיים ןחברתיים, רובם הגיעו עם אפס ידיעה בשפה העברית, המנטליות התעסוקתית השונה ובכל זאת, ממשלות ישראל (שמאל וימין) הצליחו לבנות את כמות יחידות הדיור הדרושות כך שלאנשים תהיה קורת גג מעל ראשם. ציינתי את שרון כי זה התחיל במשמרת שלו אבל היו גם אחרים כמו בן
אליעזר ונתניהו.

הדבר הצריך התערבות ממשלתית והבנה שזה הדבר הנכון לעשות.

בין השנים 1990 ל- 2000 גדלה האוכלוסיה בישראל מאזור ה- 4.8M ל~ 6.4M כש~ 1M הוא עליה. אם תסתכל באחוזים, העליה הגדילה בעשרות אחוזים את האוכלוסיה בישראל בעשור.

אתה טוען: "

בשוק הדיור שום דבר לא מתרחש בטווח של שנתיים, בוודאי לא ירידת מחירים של 23% במצב שאינו משברי כאשר יש ביקושים כבושים גדולים לדיור

"

אני טוען שאם תרצו, אין זו אגדה. אם ממשלת ישראל תחליט כי היא רוצה להוריד את מחירי הדיור ב- 23% עד 2014 זה יקרה.

אני מקבל את ההצעה שלך להוסיף 10,000 מיטות במעונות של האוניברסיטאות והמכללות בישראל - והייתי מגדיל את המינון לכמחצית מהסטודנטים בישראל.

הוצאת הסטודנטים משוק השכירות תשחרר המון דירות בדגש על מרכזי הערים בקרבה לטכניון, מכון ויצמן, אוניברסיטת ת"א והמכללות במרכז, העברית, בן גוריון, חיפה,.....

תוסיף להוצאת הסטודנטים משוק השכירות (למה לסטודנט לשלם 2000 ש"ח בחודש על מנת לחיות עם 2 שותפים בדירה שלא שופצה מאז 1975 אם בחינם או כמעט חינם ניתן לדור במעונות?), מסוי המשווה את שכ"ד עם שוק ההון, תוסיף חובת דווח כללית הן על המשכיר והן לשוכרים למס הכנסה, הוסף מסוי מיוחד כנגד דירות ריקות, תוסיף מסוי "דוגרי קרקעות" ותקבל שלא כל כך משתלם להחזיק דירה להשכרה ביחס לאלטרנטיבה של אג"ח ממשלתי ארוך טווח נניח ממשלתי 0412.

אם בנוסף לצעד הזה יבואו תשובות בתחום הרכבות שיאפשרו לעובדים להגיע במהירות למטרופולינים העקריים בשעות העומס + פרויקטי פנוי בנוי בהיקף של עשרות אלפי דירות בשנה.

תקבל כי יתכן ומחיר דירה חציונית ירד יותר מ- 25% בטווח הקצר ויותר מ- 50% בטווח הקצת יותר ארוך.

אני לא רואה שום סיבה שדירה שעלתה 300,000 ש"ח לפני 2007 שתעלה היום 1,200,000 - שום דבר לא השתנה שיצדיק כזו עליה במחירים בפריפריה.

לגבי חרדים, אני מקווה שרובם ימצאו פרנסה טובה, מהכירות מקצועית עם נשים חרדיות קשה לתאר את העומס שהן עוברות בתחום התעסוקה + החזקת הבית והילדים - רק כדוגמא: האם אתה יודע מה זה להכין בית לשבת לאישה עובדת 6 ימים בשבוע?

אני תקווה שגם לחרדים יבנו ובמחירים שפויים ובלבד שמשרד השכון ישמש את כל בית ישראל ולא יהפוך למשרד שכון לאנשי שלומו של השר בלבד (משהו אמר פרויקטי מחיר למשכתן כשמדד הקבלה סופר משום מה את כמות הילדים ומשך הנישואין?).

[tby]

אני טוען שאם תרצו, אין זו אגדה. אם ממשלת ישראל תחליט כי היא רוצה להוריד את מחירי הדיור ב- 23% עד 2014 זה יקרה.

אני מקבל את ההצעה שלך להוסיף 10,000 מיטות במעונות של האוניברסיטאות והמכללות בישרא

אם יביאו קראוונים ויתנו אותם בחינם למגורים כמו ששרון עשה בעליה הגדולה - אין ספק המחירים ירדו...... אבל יש לי תחושה שזה לא המצב.

אנחנו באפריל 2013 , אחרי ממשלה ש 4 שנים הפריחה הצהרות על טיפול "בבעיית" הדיור. עכשיו יש ממשלה חדשה, אך ראש הממשלה לא הוחלף כך שההצהרות ימשיכו והמעשים פחות.

ב -10,000 מיטות לסטודנטים זה לא רעיון שלי - זו תוכנית שקיבלה מימון עכשיו של 100 מליון ש"ח ל 4000 מיטות ראשונות - אם סטודנט ראשון יוכל להיכנס למעונות חדשים אלו בספטמבר 2016 זו תהיה הצלחה.


המציאות לא תשתנה -כל זמן שלא יהיה שיווק מספק של קרקעות והשלמה בבניה ממשלתית - המחירים לא ירדו.

הזמן שחולף משיווק הקרקע לדירה בבניה זה 4-5 שנים. לבנות דירה לוקח בישראל שנתיים (!) , כלומר מי שמפריח הצהרות של הורדת מחירים של 23% ב - 20 חודש עושה זאת בשביל העיתון.

[jsphs7]

כפי שכתבת: אנחנו לא בעידן שעל כל אזרח מקבלים 2 עולים כמו שהיה בשנות ה- 50 של המאה ה-20, אנחנו לא במצב של 400,000 אזרחים חדשים ללא שפה, ללא נכסים, ללא מקומות עבודה צריכים פתרון מהיום למחר - אז אכן, אין טעם לבנות לבנות סלאמס ושכונות של קרוואנים.

גם אם משך בניה של דירה כיום הוא כשנתיים - מי שחתם חוזה יודע שהוא בעוד שנתיים יקבל דירה - אז הוא יכול להצטמצם אצל ההורים, הוא יכול למשוך עוד קצת את השכירות - אבל ברגע שיהיו ביננו כאלו שעתידים לקבל דירות מרווחות של 100מ + חניה ומחסן ב- 700,000 ש"ח בעוד שנתיים במרחק של חצי שעה מהעבודה ואני מדבר על עשרות אלפים - קשה יהיה לשווק דירות בנות 50 בסביבה דומה ב- 1.5M ש"ח. לממשלה יש את הכלים לפעול להורדת מחירי הדירות.

מפלגת השלטון שילמה על האימפוטנטיות שלה במשך 4 שנים וגם היא יודעת שאם זה ימשך בקצב הזה היא לא תרכיב את הממשלה הבאה. 2 מפלגות חדשות שחלקו בינהן את התיקים הכלכליים מבינות שאם לא יראו תוצאות בעוד 4 שנים או בבחירות (המוקדם מבין השתיים) לא יוכלו לשחזר את הצלחתן.

סביר כי אם הייתי מדבר איתך לפני 3 שנים ושואל האם אפשר להבטיח ללקוח סלולאר שירות unlimited ב- 100 ש"ח לחודש היית אומר להערכתי כי לא סביר.

אכן, לוקח זמן לבנות דירה אבל מרגע שיכול שנוי - ההשפעה שלו תהיה רוחבית - תחשוב על מוכר עגבניות בשוק שמחליט שהוא מוכר עגבניות ב- 2 ש"ח במקום 5 ש"ח - והוא מוכר סחורה סוג א - ההשפעה תהיה רוחבית - האחרים יהיו חייבים ליישר קו או לא למכור - גם אם חלק מהסוחרים יאלצו למכור בהפסד חלק מהסחורה שקנו קודם - מחיר השוק יקבע על מי שישנה את הפרדיגמה.

תאר לך שמהיום לעוד 3 שנים יתחיל פרויקט שימחוק את כל אזור תעשייה מרכזית הישנה ובמקומו יוקמו בניינים חדשים, מסחר, פרקים במחיר של 700,000 ש"ח לדירה ממוצעת - ואני מדבר על 50,000 דירות כאלו - כשיש כאלו מחירים אתה תקנה דירה באשדוד ב- 1,500,000 ש"ח?

ואם תגיד שזה לא אפשרי - זה אפשרי דרושה רק החלטה ויכולת תקנה לדאוג כי הפרויקט יצא לדרך לרבות פנוי בנוי.

[tby]

אבל ברגע שיהיו ביננו כאלו שעתידים לקבל דירות מרווחות של 100מ + חניה ומחסן ב- 700,000 ש"ח בעוד שנתיים במרחק של חצי שעה מהעבודה ואני מדבר על עשרות אלפים

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

סביר כי אם הייתי מדבר איתך לפני 3 שנים ושואל האם אפשר להבטיח ללקוח סלולאר שירות unlimited ב- 100 ש"ח לחודש היית אומר להערכתי כי לא סביר

זה רק אומר שלא היה לך מושג מה קורה בעולם. אם הייתה שואל אותי הייתי אומר שזה עניין של זמן - כי טלפון זה מוצר גנרי שלספק אין יתרון תחרותי וללקוח לא איכפת עם מי הוא עובד.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.


הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.

אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה

[jsphs7]

משיב בגוף הטקסט:

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

שאלה טובה, והתשובה היא: החלטת ממשלה, אם בעבר משרד השכון שווק מכרזי ב- 300-400,000 ש"ח לדירות בבית שמש עם קריטריון שספר את וותק שנות הנישואין ואת מספר הילדים - כשברור לכולם איזה אינטרס זה שירת. ותבין כשקבלן בנה ב- 300,000 ש"ח לדיור של 3-4 קומות על מנת לאפשר לא להשתמש במעלית בשבת וחג - גם אז הקבלן לא הפסיד.

אם יוחלט שהקריטריון לוקח בחשבון שירות צבאי ושירות מילואים של אחד משני בני הזוג, משך נישואין וכ"ו, הפרמטר יכול לקחת בחשבון מצב רכש דירה ראשונה לזוגות נשואים בלבד שזו דירתם הראשונה - לאנשים אלו אין ולא היתה קודם כל דירה אחרת והם מתחייבים לגור בדירה ולא להשכירה משך עשור.

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

מי שהחליט לקחת 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר משפחתי של 10,000 ש"ח ליבי ליבי איתו, הממשלה יכולה לפעול להקשחת הקריטריונים לדרישת בטחונות נוספים ע"י הבנק - אם הוא קנה במחיר הישן וחי בדירה ומשלם משכנתא כל עוד ימשיך לשלם - שום דבר לא השתנה.


האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

תשובה היא: לשווק דירות במחירים הללו באזורי פריפריה גם במרכז - מתי יצא לך להלך באזור התחנה הישנה בת"א, אולי בלוד, אולי בחלקים מרמלה?

אם יוחלט כהחלטת ממשלה שמשקמים את כל אזור התחנה מרכזית בת"א אז מי שנרשם לפרויקטים הללו היום או בעוד שנה ישלם 700,000 ש"ח - מי שקונה שם גם לוקח סיכון כי הדבר מצריך הנחת תשתיות חדשות, הנחת קווי תחבורה חדשים אולי במסגרת החפירות גם להתחיל להקים רכבת בת"א. תמיד יכולה הממשלה לפול וזו שתחליף אותה תתקע את הדברים מבלי שהמוצר המוגמר יבנה בהיקף ובאיכות הדרושה.

לאחר שהאזור ישוקם נניח בעוד 5 שנים אין שום סיבה לתת את ההטבה הזאת. אף אחד לא אמור לספק דיור במחירי cost + באזורים חזקים דהיום כמו רעננה, מרכז ת"א או צהלה.
גם באזור מודיעין לפני 15 שנים המחירים היו ברצפה כי אף אחד לא ידע איך יתקדמו הדברים.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אם כל האחרים משווקים ב- 5 ש"ח לאחר רווח לכל השרשרת והמשווק שלנו פועל בשתוף פעולה עם חקלאי שמוכן לשווק לו כל כמות דרושה ב- 1ש"ח + עלויות מכירה והובלה של 70אג - והמשווק שלנו מוכן להסתפק ברווח של 30אג (15%) אין כל בעיה.

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.

בדיוק מסיבה זו, דרושה הכוונה ממשלתית: דרושה פעולה בתחום התשתיות, האנרגיה, המנהל, המועצה המקומית, התחבורה - תאר לך שפקיד זה או אחר מחליט לתקוע מקלות בגלגלים כפי שהוא רגיל ולאחר פעמיים של גרירת רגלים אותו פקיד מפוטר או נזרק לתפקיד זוטר.

הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

וביננו, סטנדרט יחסית נמוך הוא הרבה יותר גבוה מהרבה דירות יד שניה בנות 40 שנים - שלא לדבר על רמת הבטיחות ותקני בניה הנהוגים דהיום - אז המטבח יהיה בסטאנדרט נמוך יחסית וכך גם המרצפות - אבל, זו קורת גג לאנשים.

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.
גם בהרבה מאוד מקומות אחרים בארץ לא שלמו על קרקעות וגם על הפתוח - זו היתה החלטה לגיטימית של הממשלה כפי שהיתה לגיטימית לשווק ללא מרכיב קרקע \ פתוח בשדרות.

אז אתה נגד בניה ב"שטחים" ושר השכון כזה או אחר יכול להיות בעדה - יש ממשלה נבחרת ולממשלה יש מדיניות. הממשלה הקודמת הפסיקה את הבניה ביו"ש מיוזמתה. ואגב, מבית אריה לראש העין זה בדיוק 5 דקות נסיעה - אם הממשלה תחליט לעבות את הישוב הזה ודומיו כך יהיה.


אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

איך בדיוק אתה מסבסד? אם אתה מוכר את הקרקע במחיר נמוך (מחיר למשתכן), הרוכש משלם פתוח 150K ש"ח לוילה לבניה רוויה הרבה פחות. הקבלן בונה, הממשלה לא שמה שקל אבל גובה מיסים בשל הגברת הפעילות במשק ואגב, אותו זוג שקנה דירת 4 חדרים ב- 600,000 ש"ח חדשה במרחק של 30 דקות ממקום עבודתו יזרים בקושים פנימיים למוצרים ושירותים ולא יוציא חצי ממשכורתו העתידית על דיור יקר מדי.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה
השאלה היא איפה בפ"ת ואיפה בנתניה - אם עסקינן בקרית השרון כדוגמא בנתניה אין שום צורך לתת שם עדוד, אבל אם תסתובב באזורים קשים יותר ויוחלט על פנוי-בנוי, הנחת תשתיות, בניה של 7-8 דירות חדשות ומרווחות על כל אחת ישנה משנות ה- 50 - 60, דירה אחת תנתן לדיירים הנוכחים וכל דייר ישן יזכה ב- 7 דיירים חדשים ועדיף מאוכלוסיה חזקה. הפתוח, התשתיות יכללו ב- 600,000 ש"ח לדירות.

[tby]

מי שהחליט לקחת 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר משפחתי של 10,000 ש"ח ליבי ליבי איתו, הממשלה יכולה לפעול להקשחת הקריטריונים לדרישת בטחונות נוספים ע"י הבנק - אם הוא קנה במחיר הישן וחי בדירה ומשלם משכנתא כל עוד ימשיך לשלם - שום דבר לא השתנה.

זה נדמה לך.

הם פשוט יפסיקו לשלם משכנתא. מה הבנק יעשה? יקח להם את הדירה? מי יקנה אותה ממנו במליון ש"ח אם דירות חדשות נמכרות ב - 700 אלף?


אז כל הבנקים יפסידו הון ואז הממשלה תתערב ואני ואתה נחלץ את הבנקים.

ואותם אלו שעכשיו מוצאים עצמם שוב בלי בית (כי נתנו המפתחות לבנק) והפסידו 300 אלף ש"ח הון עצמי שלהם - לדעתך הם יצרכו יותר או פחות? מצבו של המשק ישתפר או יהיה יותר גרוע?

אז מה היה לנו - גם לא הרווחנו כסף על שיווק קרקע , גם היינו צרכים לחלץ את הבנקים וגם יש לנו עשרות אלפי זוגות צעירים שכל הונם העצמי נמחק.


אני חושב שמה שאני מציע זה קצת יותר מוצלח.....



אני לא נגד בניה בשטחים ולא נגד בניה בצפת. אני חושב שעלות הבניה והקרקע לא צרכים להיות מסובסדים - המחיר צריך להיות ריאלי לפי כללי היצע וביקוש.

אתה רוצה לעודד זוגות צעירים בצפון- תן פטור ממס רכישה והחזר מעמ על רכישת 50% דירה - פעם אחת בחיים לכל אזרח ועד לסכום Y- על דירה שנרכשת במקום X

אתה רוצה לעודד מגורים בשטחים - אותו דבר.

השיטה שלתת קרקע בחינם לאוכלוסיה נבחרת היא רעה ומפלה ומביאה רק צרות



אך אל תמסך את כוחות השוק והעלויות האמיתיות של הקרקע הבניה והפיתוח - זה יוצר עיוותים