למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"


הקישור למאמר כאן:http://www.s-maof.com/Forum/threads/...99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.
כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

הרי אם לא תהיה בעיה של היצע קרקעות - מה איכפת למדינה שישקיעו בדירות להשכרה? ההיפך - המדינה רוצה וצריכה לעודד התחום.

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.

5. סיכון התארכות תוחלת החיים -זה סיכון רציני ביותר לפנסיה של כולנו - מה שאנו מפרישים היום, פשוט לא יספיק - חסכון פרטי בדמות דירה יבטיח הכנסה נוספת לטווח ארוך כהשלמה לפנסיה. המדינה תמיד תוכל, בעת מצוקה פנסיונית לעבור לתשלום פנסיה דיפרמציאלי - לעניים יותר , לבעלי רכוש - פחות . עידוד רכישת דירה כהשקעה הוא למעשה הבטחת פנסיה

6. דירות קטנות - צריך. קבלנים לא בונים כי משפחות צעירות / משפרי דיור רוצים דירות 4 חדרים ומעלה. מצד שני - משקיעים ושוכרים רוצים דירות קטנות - גם כאן צריך לעודד שיהיו משקיעים שירכשו דירות קטנות שקבלנים יבנו.