התשואה הצפויה תהיה הרבה פחות מ 4.7% כי יש הטיית מס לטובת פרטיים מול מוסדיים בהשכרת דירות. פרטיים פטורים ממס שכר דירה עד 5000 שקל. לכן התשואה תהיה נמוכה.
ראשית המוסדיים = קרנות פנסיה יהיו פטורים ממס על הכנסות - כפי שפטורים ממס על הכנסות ריבית, שנית מכיוון שהתשואה נמדדת על ההשקעה - הבניה בלבד , ללא הקרקע , תוך הבטחת תשואה של המדינה ע"י ויסות דמי החכירה על הקרקע, התשואה תהיה בדיוק כפי שתוכננה

לקרנות פנסיה אין ידע בהקמה וניהול של מתחמי מגורים, זה התמחות של קרנות ריט וחברות נדלן מניב.
ידע בהקמה - זה מוצר גנרי שקיים בשוק - אדריכלים, מנהלי פרויקטים של בניה - הקרקע תוקצה ע"י המדינה - האדריכל מתכנן, מנהל הפרויקט מפרסם מכרז לקבלנים - כמו כל חברת ייזום שמחפשת חברה לביצוע

ידע בניהול - חברות ניהול נכסים יש בלי סוף - ניהול טכני של המבנה - זו חברת ניהול רגילה ש"וועד בית" שוכר - זה משולם ע"י הדיירים
ניהול דיירים - יש חברות ניהול שנותנות שרותי ניהול דיירים בנכסים מסחריים - מבניני משרדים למרכזים מסחריים - זה אותו עקרון

מכיוון שהפעילויות של בניה להשכרה וניהול הנכסים המושכרים הם באמת פשוטיות ביותר - אין שום חסמי כניסה לקרנות הפנסיה להיכנס לתחום - זה פשוט עניין של החלטה והקמת יחידה פנימית שתטפל בהפעלת קבלני משנה