tby,פורסם במקור על ידי tby
ראה מה כתבתי לפני חצי שנה (15/04/2013) - ל- tby, אני מקבל את הצעתך ומוסיף.
אתה למעשה בא ואומר: הבנקים נהנים מהמשכנתאות ההזויות ל- 30 שנה שהם נותנים, מצד אחד הם מווסתים את הבטחונות שלהם (דירות ממושכנות) מצד שני הם מאפשרים לסקטור היזמי להמשיך ולשווק במחירים הנוכחיים ולעמוד בהתחייבויות ומצד שלישי לקוח שחייב מליון ש"ח לבנק הוא לקוח כנוע ונרצע.
אי לכך הרגולטור חייב להיות המבוגר האחראי ולשים סוף לחגיגות הללו. גם הבחור שאתמול סיים מכללה לתכנות ומקבל 15,000 ש"ח לחודש ברוטו לאחר שנת ניסיון בגיל 28 יכול לגלות שהמשכנתא שלו ל- 30 שנה תהיה מאוד קשה לעיכול אם בגיל 45-50 משהו יקרה בשוק התעסוקה שידיר אותו מהשוק.
הרגולטור, לדעתי איחר בפעולתו, הרגולטור הגן על המשק באמצעות רכש מט"ח והורדת ריבית אבל איחר בתגובות שלו בהגנה על שוק הנדל"ן המקומי. הצעדים שננקטו כמו 30% ריבית משתנה והון עצמי מינימלי היו צריכים לבוא כבר ב- 2010 - לאחר עליה יפה בנדלן ולא לנפח את הבועה למימדים שדירה בעיר פרפריאלית עולה כמו דירה בארה"ב\גרמניה\אנגליה במקומות ובערים בהם השכר הממוצע הוא פי כמה וכמה מאשר בישראל באותה הסביבה.
אני מסכים כי אין ברירה אלא להפחית את הריבית על מנת להגן על התעשייה המקומית אל מול העולם במשבר, אבל - ראוי לצור ברגולציה כללים שלא יאפשרו למר וגברת ישראלי שקבלו 300,000 ש"ח מההורים ללוות במליון ל- 30 שנה בדיוק באופן שהממשלה אוסרת על הנהג הישראלי לנהוג ב- 170 קמ"ש גם אם הוא מאוד בטוח ביכולתו להצליח במשימה.
רגולציה קשיחה תפחית את המנוף המטורף של הרבה יותר מדי משפחות בישראל. על מנת לענות על הצד השני של המטבע הצעתי מגה פרויקטי פנוי בנוי ממשלתיים - הוסף עוד 100,000 דירות בבניה נוסף על הקיימות ל- 3 השנים הקרובות בפקוח ממשלתי ותקבל שנוי פרדיגמות בשוק.
הצעתי להגדיל את כמות המיטות במכללות ובאוניברסיטאות על מנת להוציא את מסות הסטודנטים משוק השכירות.
הצעתי להכיל מס המשווה בין הכנסה משכ"ד לאפיקים אחרים על מנת להפחית את האטרקטיביות של נכס להשכרה.
הצעתי מסלול מקוצר לאישור תוכניות ופקוח שתוכניות לא תתקענה אצל "פופטיץ" מקומה 6 שנתיים כי חסר את הטופס של חדר 104 (זהו זה שנות ה-80).
הצעתי לייצר סט של תקנות שתוכל לקחת סמכויות מהעיריות והראשויות המקומיות על מנת להוציא דברים לפועל - לדוגמא: מלאי של דירות 3.5חד 85מ ולא רק דירות 4-5 כדירות עיקריות בפרויקטים.
בסופו של יום יש לטפל הן מצד הבקוש (רגולציה שלא תאפשר את מה שקורה בישראל בתחום הדיור ולקיחת משכנתאות גדולות מדי, ארוכות מדי, וללא שיש תשתית הגיונית להבטיח פרעון ל- 30 השנים הבאות) והן מצד ההצע תוך שמוש בכל הכלים שיש למדינה. אפשר ללכת על תמהיל של בניה במחירי "למשתכן" במרחק סביר מאזורי הבקוש כשמגדירים סטאנדרט מינימאלי אבל מבלי להתפשר על הבטיחות של המבנים והממ"ד - אז כשהזוג הזה ישגשג הוא ישדרג את המטבח "קבלן" למשהו קצת יותר יקר בעוד 10 שנים או יחליף בעוד 15 שנים את הרצפות 70X70 הזולות תוצרת הארץ במשטח שיש מלא איטלקי.
בהמשך רשמתי:
לגבי דיור, פישר בעת הנוכחית העדיף את התעסוקה על פני הנדלן שלדעתי יטופל באמצעים מנהליים שיקטינו את זמינות האשראי הזול ע"י הלקוחות שלאבאמת מסוגלים לקחת משכנתאות ענק - בנק ישראל בצעדים שנעשו ולטעמי יעשו בהמשך יגן עליהם מעצמם (שלא נגיע למצב של ספרד בעוד 3-4 שנים).
לטעמי, הבעיה משולבת בין צד הביקוש לצד ההיצע.
בנק ישראל והמפקח על הבנקים מסוגלים לטפל בצד הביקוש ולהגן על הצבור מעצמו בעיקר בנטילת הלוואות גדולות מדי ומסוכנות ולטווח ארוך.
למה שכתבה הייתי מוסיף כי תנאי חשוב ביותר:
1) הגבלת משך משכנתא ל- 10 שנים, אסור להסכים כי הלווה החציוני במשק ישתעבד ל- 4 קירות ל- 30 שנים. שוק העבודה לא בטוח ולא ניתן להבטיח תעסוקה בדגש על שכר גבוה יחסית לשנים ארוכות.
אתמול ראיתי כתבה על זוג מבאר שבע - הם סגרו בשנות ה- 70 משכנתא בשנתיים ללא הון עצמי מעבודה בבניין.
אני לא מבקש להגיע לקצוניות של שנתיים לרכישת נכס אבל 10 שנים או חוב של 300,000 ש"ח חציונית זה סביר בתוספת להון עצמי של ~ 300-400,000 ש"ח.
2) מגבלות על המערכת הבנקאית כך שאם הבנק ימצא איך הוא עוקף מגבלות ונותן אשראי מחוץ לתקרת האשראי וגבולות האשראי שבנק ישראל ומפקח על הבנקים מאשרים הוא לא יוכל לנסות ללחוץ את החייו - תושת עליו אחריות והוא יאלץ בקרות ארוע אשראי לשאת בחלק מהנזק.
אם בנק נותן הלוואה ללא בטחונות במאות אלפי ש"ח בטענה שהוא לא יודע שזה לדיור - הוא לא יוכל לטעון בהמשך שהוא דורש לנפח את החוב בעשרות אחוזים ואז להשתלט על רכוש הלווה ולמכורו למקורבים בנזיד עדשים.
3) ריבית קבועה לחוב שמעל 5 שנים - מקבל.
לגבי צד ההיצע - חייבים לבצע צעדים שיגדילו את המלאי במאות אלפי יח"ד בתוך כמה שנים בדיוק כמו שעשו בגל העליה מברה"מ - אז ישראל מדינה ענייה עם חובות גדולים ואג"ח בריבית גבוהה.
כמו כן, לפעול להוצאה של אוכלוסיות דוגמאת הסטודנטים משוק השכירות במאות אלפים.
עשה את מה שאני מציע והמחירים יחזרו למחירי 2007 בתוך כמה שנים לטובת כולם כולל הבנקים.
כפי שכתבתי בעבר, מי שחייב 300,000 ש"ח ומרוויח 9,000 ש"ח בחודש ניתן לפרוס, לרווח, לעזור.
אותו חייב שמסתבך עם משכנתא של 1,000,000 ש"ח חוב יגיע מהר מאוד אל הרחוב ויפגע גם בדור הבא.
הגב עם ציטוט