ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[eyal12]

TBY

קודם כל אני רוצה להודות לך על תרומתך לפורום . תרמת הרבה ניתוחים ומידע לגבי ני"ע שעזר לי באופן אישי.

עם זאת, אני חולק עליך בנקודה של ריבית, מחירי הדיור, וזהב.

אם נשווה את כמות הכסף בשוק הדיור למים (= כמות אנשים כפול כמות הכסף לאדם), אז מה שיש לנו בנושא הדיור זה שטפון אלים של נהר שעלה על גדותיו והציף את כל הכפרים בסביבה. אפשר להגיד שזה בגלל שהערוץ צר מידי, והמתכננים אשמים (תמ"א 35), ואפשר לשאול מאיפה באו המים ? למה עכשיו? ולמה בכזאת עוצמה? מה השתנה מאז אתמול?

כמובן שהמתכננים אשמים, אבל אם לא היו גורמים נוספים בתמונה הנהר היה עולה לאט ובצורה הדרגתית על גדותיו עם עליית כמות האנשים שצורכים דיור במרכז, אך מה שקבלנו זה שטפון אלים שנובע מעליית כמות הכסף לאדם (עקב ירידת ריבית המשכנתא). המתכננים לחלוטין לא צפו זאת, ואני לא מאשים אותם. אף אחד לא ציפה בשנת 2007 שהריבית בארץ תגיע ל 1.25% כיום. הם ציפו לעליה נורמלית בכמות האנשים, לא בכמות הכסף לאדם .

[tby]

ואפשר לשאול מאיפה באו המים ? למה עכשיו? ולמה בכזאת עוצמה? מה השתנה מאז אתמול?

לכולם מאוד נוח לשכוח את המשבר הכלכלי של 2001-2005 . זוכרים שהדולר הגיע כמעט ל-5 ש"ח ?

שילוב של פקיעת בועת האינטרנט בתוספת האינתיפאדה שניה הכניסו את שוק הנדל"ן להקפאה עמוקה.

ב - 2006 החלה ההתאוששות והמומנטום נמשך למעט עצירה קלה בגלל המיתון העולמי החריף - המשק הישראלי צמח בשעה שכלכלות העולם קפאו, השקל הגיע ל 3.2! והכריח את הנגיד להתערב .

המצב בכלכלי בישראל הוא טוב, הרוב המכריע של הציבור התעשר מעליית ערך הדירות , וכוח הקניה של השקל גורם לעליה ברמת החיים -הביקושים לדיור הם מאוד מאוד גדולים - זוגות מתגרשים בשיא, שנתונים של בני 25-35 בשיא, משקיעים מחו"ל שרוכשים דירה בישראל - בשיא .

אין ספק שריבית נמוכה דוחפת את נקודת השיווי משקל למחיר דירה יותר גבוה - אך צריך להבין שהאילוץ הוא יכולת החזר של הלווה במילים אחרות אם הריבית היתה גבוהה יותר אזי התשלום החודשי המחניק לא היה קטן - הוא היה נשאר זהה רק היחס בין הקרן (שמשקפת את מחיר הדירה) לריבית בהחזר היתה משתנה

במילים אחרות - שיש מחסור בדירות, מה שקובע את הביקוש השולי זה יכולת ההחזר של הלווה השולי והיא אינה תלויה במחיר הדירה או בריבית - היא תלויה בשכר

אם צריך היום 130 משכורות בישראל על מנת לרכוש דירה - ונניח שזה נקודת השיוי משקל - במידה והריבית בישראל תעלה, מחירי הדירות יתאימו עצמם להחזר שמשקף 130 משכורות

לסיכום הנקודה -

מחירי הדירות "גבוהים" , כי דורשים % גדול של השכר על מנת להחזיר משכנתא. הטענה שריבית יותר גבוהה תשפר את המצב בהיבט הזה היא שגויה מכיוון שעדיין יזדקקו לאותו % מהשכר להחזיר משכנתא אך המשכנתא תגלם יותר ריבית ומחיר דירה יותר נמוך

זה לא ישתנה עד אשר יהיו יותר דירות ונקודת שיווי המשקל של יכולת ההחזר תישתנה

[eyal12]

לסיכום הנקודה -

מחירי הדירות "גבוהים" , כי דורשים % גדול של השכר על מנת להחזיר משכנתא. הטענה שריבית יותר גבוהה תשפר את המצב בהיבט הזה היא שגויה מכיוון שעדיין יזדקקו לאותו % מהשכר להחזיר משכנתא אך המשכנתא תגלם יותר ריבית ומחיר דירה יותר נמוך

זה לא ישתנה עד אשר יהיו יותר דירות ונקודת שיווי המשקל של יכולת ההחזר תישתנה

מה שאתה אומר הוא הגיוני , אך ישנן 2 הסתייגויות חשובות שמשנות את התמונה:

1. הריבית הנמוכה דוחפת משקיעים לשוק הדיור. הם מתחרים עם הזוגות הצעירים ומעלים המחירים. במצב עולם נורמלי עם ריבית נורמלית בפק"מ הם לא היו נמצאים בשוק הדיור אלא בפק"מ או בבורסה.

2. מי שהיה חרוץ וחסך לדירה מספיק ולא נדרש למשכנתא נדפק. המחירים בורחים לו כלפי מעלה. השוק מיישר קו עם הלא חסכנים שצורכים על חשבון העתיד ומכריח את כולם להיות לווים. יש פה כשל מוסרי וחינוך גרוע לדור הצעיר (לעניות דעתי). אתה מגן על הדנקנרים על חשבון הורטהיימרים.
אסביר למה נקודה 2 קשורה למחיר - כל עוד אתה קונה מכסף שיש לך, קל להעריך את יכולת הקניה שלך וקל לתמחר את השוק. קשה לפנטז. כאשר אתה קונה על סמך יכולת השתכרות עתידית (שזה בעצם משכנתא ל 20 שנה) אתה מסתמך על הערכות פנטזיות וספקולציות, וכל מספר זוכה. למשל, אם ראית דירה שממש ממש מצאה חן בעיני אשתך, קל להשלות את עצמך שבעתיד תהפוך למנהל מצליח שיצליח לשלם משכנתא כבדה וללכת על תשלום חודשי ענק. זה לא יכול לקרות כשמרכיב המשכנתא בתשלום קטן.

[tby]

הריבית הנמוכה דוחפת משקיעים לשוק הדיור.

כל הסיפור על משקיעים בנדל"ן כגורם לעליית מחירים נראה לי לא הגיוני.

התשואה על דירה למגורים במרכז - 2.5%-3% - עלות המימון, גם במציאות של ריבית נמוכה היא בסביבה הזו (צמוד +2.5%-3%). איך אפשר לקרוא לרכישת דירה נוספת "השקעה" שאתה כלל לא מרוויח מהמינוף?

ברובו של העולם התשואה משכירות נכס מגורים גבוהה יותר - ישראל היא אנומליה - ומי שמרוויח הם שוכרי הדירות שמשלמים שכ"ד שמשקף רק את עלות המימון.

מכיוון שמשקיעים אמיתיים מחפשים תשואה יותר גבוהה מ 2-3 אחוז - הם קונים דירות בפריפריה של התשואה גבוהה יותר - וזה עשוי להסביר חלק מעליית המחירים הפריפריה, אך לא במרכז

מי שהיה חרוץ וחסך לדירה מספיק ולא נדרש למשכנתא נדפק. המחירים בורחים לו כלפי מעלה. השוק מיישר קו עם הלא חסכנים שצורכים על חשבון העתיד ומכריח את כולם להיות לווים. יש פה כשל מוסרי וחינוך גרוע לדור הצעיר (לעניות דעתי). אתה מגן על הדנקנרים על חשבון הורטהיימרים.

חשבתי על הנקודה הזו בדיוק, אך המסקנה שלי היתה דווקא חיובית - ריבית נמוכה מאפשרת לאנשים שבאים מרקע לא מבוסס (בלי הורים שיכולים להשלים הון עצמי) לרכוש דירה - והמשכנתא שהם משלמים ברובה משלמת קרן - ולא ריבית (רווח) לבנק - מה שהיה בלתי אפשרי בריבית גבוהה.

זו אולי "מלכודת דבש" כי ציבור זה הוא זה שמתמנף באופן לא סביר כדי להגיע לדירה , שבעלות על דירה נתפסת אצלו כעולם ומלואו.

מי יודע, אולי דווקא "ההשתעבדות" למשכנתא, תביא אנשים אלו , בסופו של דבר, להיות עם רכוש שישרת אותם בגיל מבוגר שאלטרנטיבית היו גרים בשכירות ושורפים את הכסף על צריכה ונשארים בסוף בלי כלום.

[החתול שמיל]

וגם אפליית מס ברורה לטובת השקעה בנדל"ן.

[eyal12]

המשקיעים שגורמים לעליית מחירים הם הפנסיונרים שיש להם חסכונות בבנק ושנותנים להם עליהם 0% ריבית. עדיף להם לקנות דירה שתיתן להם 3% ריבית מאשר שהכסף ירבוץ בבנק ויעלה אבק. הם לא ממונפים.
כמו כן, מאחר וממילא הכסף ילך בסוף לילדיהם או נכדיהם לקנות דירה, עדיף לגדר כבר עכשיו נגד העליות.

זה כסף שבמצב עניינים נורמלי היה צריך להיות בפק"מ או בורסה, אך בגלל הריבית הזעומה בפק"מ ובגלל הפחד מהבורסה (2008 עוד צרוב באנשים) נמשך לשוק הנדלן.

[אחנתון]

המשקיעים שגורמים לעליית מחירים הם הפנסיונרים שיש להם חסכונות בבנק ושנותנים להם עליהם 0% ריבית. עדיף להם לקנות דירה שתיתן להם 3% ריבית מאשר שהכסף ירבוץ בבנק ויעלה אבק. הם לא ממונפים.
כמו כן, מאחר וממילא הכסף ילך בסוף לילדיהם או נכדיהם לקנות דירה, עדיף לגדר כבר עכשיו נגד העליות.

זה כסף שבמצב עניינים נורמלי היה צריך להיות בפק"מ או בורסה, אך בגלל הריבית הזעומה בפק"מ ובגלל הפחד מהבורסה (2008 עוד צרוב באנשים) נמשך לשוק הנדלן.

תיאור מדוייק! אני מכיר אישית לפחות שני פנסיונרים כאלה. אם הייתה להם אלטרנטיבה לחיסכון בטוח שיכה את המדד לא היו מחפשים היום הרפתקאות נדל"ן.

[Gilga]

וגם אפליית מס ברורה לטובת השקעה בנדל"ן.

טיבי - אחד הדברים המעניינים להסתכל עליהם הוא מה קורה עם המחיר האמיתי של דירה. כשיורדת העלות של רכיב המימון העלות הכוללת של הדירה יורדת גם כן וזו במובן מסויים ירידת מחיר.

בפועל בדרך כלל זה מתורגם לעליה במחיר הנומינלי של דירה ולשחיקה של ערך הכסף אינפלציה - בגלל שבמובן מסויים בעולם בו יש ריבית אפס אין שום משמעות לבעלות על כסף - אנשים נותנים לך להשתמש בהון שלהם בחינם.
(כן כן אני יודע עדיין צריך *לקבל* הלוואה - וזה שיש לך רכוש או כסף משלך מאוד עוזר אבל עדיין זה נכון במקרו כאשר לא מסתכלים על חוסר השוויון בקבלת האשראי.)

סך הכל מה שמקומם אותי זה לא העליה במחיר הדירות - כשאני משקלל כמה היה עולה לי מימון בריבית "נורמאלית" בישראל לפני המשבר וכמה עולה דירה היום, האמת שאני לא כלכך מזדעזע מהמחירים.
הבועה מגיעה מזה שאתה מבין שפתאום יש הרבה יותר משמעות ללחסוך כסף לדירה - כי ההלוואה זולה והמחיר הכולל של דירה גדל כדי לאזן את זה.
זה אומנם נכון למחיר הכולל של הדירה, אבל מה שכואב באמת זה להבין שמי שחסך לדירה - ויש לו כסף ולא רכוש או נכסים בעצם מבין שהכסף שווה הרבה פחות כי מחלקים אותו בזול לכל דכפין. ושנים של חיסכון איבדו ממשמעותן בגלל הריבית הנמוכה.

זה לא שנקודת הסיום התרחקה - זה שאנחנו נזרקנו קרוב יותר לנקודת ההתחלה.
לא מאוד מלומד, אבל ככה אני רואה את זה. לא רק שנזרקנו לנקודת ההתחלה בגלל שעבודה בארץ גם משלמת באותו כסף שהשוק מוצף בו - אין יכולת אמיתית להתקדם באמצעות עבודה.

האלטרנטיבה ? חברה מעמדית - מי שהייתה לו דירה או שתיים נפגע מזה הרבה פחות כי הרבה מההכנסה שלו היא הכנסת הון ולכן צמודה למחירי הנדל"ן. יש מספיק אנשים שיש להם מסיבה זו או אחרת.
אבל האמירה שלעבוד בלי הון התחלתי תשאיר את רוב המשפחות עניות מרודות היא בעייתית מאוד.

זה שהמשכנתא זולה לא עוזר לזוגות צעירים - כי אין להם איך *לקבל* משכנתא. פישר לא רוצה שזוגות צעירים יקנו דירה, הוא רוצה שהבנקים לא יקרסו ולכן הזוגות ידרשו להביא יותר ויותר הון עצמי. והנה הבעיה - במקום שתצטרך לשלם את הכסף בריבית על הלוואה לאורך השנים - שילמת את הכל במזומן ומיד בתחילת הדרך - הרי אם דירה עולה אותו דבר, ופעם שמעתי חישובים שבערך 50% ממחיר הדירה זה מימון. אז רק טבעי שאם תרד עלות המימון יעלה מחיר הדירה.

מי שיש לו כסף ונכסים יכול לקבל המון מינוף זול ולצבור עוד כסף ונכסים זוג צעיר עכשיו צריך לעבוד יותר שנים כדי לצבור הון עצמי שיתן לבנק את חגורת הבטיחות לתת לו הלוואה.
זוג צעיר הוא הלוואה מסוכנת - הם גם ככה משכנו את רוב השכר העתידי שלהם לתשלום קרן על ההלוואה. לכן עדיף שיביאו מספיק הון עצמי שאם הבנק יקח את הבית בסוף הוא לא יפסיד בהנחה והמחיר ירד.

מינוף זול ואינפלציה פועלים לטובת אלה שיש להם הרבה נכסים ככה שרוב ההכנסה שלהם זו הכנסת הון. לכן זה שהמשכורת קונה פחות פחות משפיע עליהם.

לעומתם אלה שכל הנכסים שלהם זה כסף שווה ערך מזומן(מק"ם אגח ממשלתי קרן כספית וכו') או משכורת הם נפגעים הכי הרבה.

[tby]

המשקיעים שגורמים לעליית מחירים הם הפנסיונרים שיש להם חסכונות בבנק ושנותנים להם עליהם 0% ריבית. עדיף להם לקנות דירה שתיתן להם 3% ריבית מאשר שהכסף ירבוץ בבנק ויעלה אבק. הם לא ממונפים.
כמו כן, מאחר וממילא הכסף ילך בסוף לילדיהם או נכדיהם לקנות דירה, עדיף לגדר כבר עכשיו נגד העליות.

אתם כנראה צעירים ולא מכירים את ההסטוריה.

תמיד "השקיעו" בדירות - כל פעם זו סיבה אחרת - כי יש אינפלציה ודירות שומרות על הערך, כי יש עליה גדולה והמחירים עומדים לעלות, כי היפסדנו המון בבורסה ויותר "בחיים" לא נשקיע שם, כי הפסדנו הון במניות הבנקאיות (בויסות) ו"בחיים" לא נשקיע בבורסה - כל עשור עם הסיפור שלו - זו כנראה הסיבה ששכ"ד נמוך - אך זו לא סיבה לעליית מחירים כפי שאנו חווים.

ה אומנם נכון למחיר הכולל של הדירה, אבל מה שכואב באמת זה להבין שמי שחסך לדירה - ויש לו כסף ולא רכוש או נכסים בעצם מבין שהכסף שווה הרבה פחות כי מחלקים אותו בזול לכל דכפין. ושנים של חיסכון איבדו ממשמעותן בגלל הריבית הנמוכה.

מי שחסך משקיע בדר"כ באגח - וירידת התשואות ייצרה רווחי הון יפים מאוד.

אני מסכים כי מי שיש לו הון עצמי היתרון שלו גדול יותר בסביבת ריבית גבוהה - זה רק אומר שריבית נמוכה טובה לשכבות החלשות (ממילא אין חסכונות) ורעה לשכבות החזקות - אם זה תורם לשיוויון חברתי אני בעד.

בשורה התחתונה - מכיוון שמחירי השכירות נמוכים מול האלטרנטיבה של רכישה, אם באמת היה כל כך קשה לרכוש דירה היינו רואים עליה חדה בשכירות (שאגב כך - תעלה את האינפלציה) - ואת זה עדיין איננו רואים - כשהשכירות תתחיל לרוץ - כלומר הביקוש לדירות בשכירות יעלה על ההיצע באופן שישפיע מהותית על מחירי השכירות כך שיחרגו מתשואת השכירות הרגילה זה יהיה הסימן לסף מחירי הדיור שבו מתחיל הרס ביקוש (Demand destruction )

לצערי אינני רואה איך המחירים במרכז הארץ יורדים - יש מחסור רציני ושום קוסמטיקה מוניטרית

[Gilga]

להפך טיבי,
על כל הלוואה יש בטחונות. אין נכסים אין כסף.
כסף חינם נותנים רק למי שיש נכסים.

ואגב: אולי היו רווחי הון יפים אבל גם המיסוי עלה משמעותית כמו כן, להבנתי גם סטטיסטית (לא כאן בפורום כמובן) הרוב קונים פיקדון בבנק ולא משקיעים ישירות באג"חים והם לא נהנו מרווחי הון.