ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[eyal12]

שלום jsphs7

אני חושב שהממשלה לא רואה את חומרת המצב כמו שאתה רואה אותו, או כמו שהכתבה בכלכליסט מציירת אותו. יש הרבה כלים פשוטים שהממשלה יכולה להשתמש בהם לפני פנוי בנוי ממשלתי מסיבי:

1. אישור פועלים סינים לענף הבניה, בטול הצורך בהפרשות פנסיוניות עבורם (איזה פועל סיני נשאר לפנסיה בארץ?)
2. עקיפת העיריות באישורי בניה, אכיפת נהלים קצרים ופשוטים.
3. מס רכוש למי שדוגר על קרקע
4. מס שבח ומס רווחי הון (כמו בבורסה) על רווחים מנדלן, שכר דירה והשבחה על דירה שניה
5. בטול מחיר מינמום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל (מונופול קלסי)

[tby]

JSPH , אייל

שוק הנדל"ן למגורים מתנהל בשתי רמות - ההיצע / ביקוש מציאותי, ותחזית=צפיות לגבי היצע / ביקוש עתידי בעקבות צעדי ממשלה.

בניגוד ל - JSPH , ובאמונה עמוקה בשוק חופשי , אינני חושב כי ראוי שהמדינה תעסוק בקביעת מחירי דיור של פרויקטים ביוזמה ממשלתית - זה מתכון ל"סיכון מוסרי" (מי מקבל את הדירות הזולות? מי מחליט? - פרצה קוראת לגנב וגנב שקוראים לו - בא). על המדינה ליזום והגדיל ההיצע הפיזי (מוכרים דירות כבר על הנייר) ואת הצפיות להיצע - תקשורת ברורה של מה הולך להתבצע - כמה דירות הממשלה הולכת לייזום - השוק יקבע המחיר המתאים, צריך רק החלטה לאן רוצים להגיע ולפי זה לתכנן.

לגבי פועלים זרים - גם כאן קיים טיפול כושל של המדינה - אי הכשרת עובדים ישראלים וההליכה לפתרון הקל של עובדים זרים. אין סיבה שבישראל לא יהיו "עובדי צווארון כחול" יהודים בבניה שיקבלו שכר אטרקטיבי - גם אם "מחיר הדירה" יעלה . גם כאן יש כשל שוק, אבל הפוך - משלמים שכר נמוך בענף משמעותי בישראל ע"י "ייבוא עבודה" שממנה מתפרנסים אין ספור מאכרים.

אם צריך לשלם לרצף / טייח יהודיים 25 אש"ח בחודש שיבואו לעבוד - אז זה מה שצריך ויפה שעה אחת קודם.

עקיפת העיריות באישורי בניה, אכיפת נהלים קצרים ופשוטים.
3. מס רכוש למי שדוגר על קרקע
4. מס שבח ומס רווחי הון (כמו בבורסה) על רווחים מנדלן, שכר דירה והשבחה על דירה שניה
5. בטול מחיר מינמום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל (מונופול קלסי)

הכל פלסטרים. המהות היא השבת הבניה ביוזמה ציבורית - כשזה היה - מחרי הדיור היו שפויים - גם בעיצומה של עליית מליון יהודים מבריה"מ (אפילו היה קצת יותר מדי בניה) .

משוואת ההיצע ביקוש לדיור בישראל ידועה - על המדינה להיכנס כיזמית ולהחזיר שיווי המשקל

[jsphs7]

[QUOTE=tby;99902]JSPH , אייל


בניגוד ל - JSPH , ובאמונה עמוקה בשוק חופשי , אינני חושב כי ראוי שהמדינה תעסוק בקביעת מחירי דיור של פרויקטים ביוזמה ממשלתית - זה מתכון ל"סיכון מוסרי" (מי מקבל את הדירות הזולות? מי מחליט? - פרצה קוראת לגנב וגנב שקוראים לו - בא).

tby, פיספסת להבנתי, אני לא מדבר על 3000 דירות במחיר מבצע - אכן, מאוד קורץ לסקטור זה או אחר לקבל את משרד השיכון על מנת לארגן לאנשיו דירות בחצי מחיר. אני מדבר על שנוי פרדיגמה בשוק הדיור. אני מדבר על נראות של עשרות אלפי דירות שצריכות להבנות בטווח זמן של שנתיים שלוש באזורי הביקוש עם תג מחיר ברור.

תן "לשוק החופשי" לבצע את ההתאמות והקרטל ידאג לבצע הפחתה מינורית ואיטית במחירים. אנחנו במצב שכל הסוחרים בשוק התקווה עומדים ומוכרים עגבניות ב- 14 ש"ח לק"ג ואבוי לסוחר שיוריד מחיר כי למחרת הוא לא יקבל אשראי בסחורה מהשוק הסיטונאי. כל הסוחרים צועקים: נגמרו השטחים החקלאיים, יש ארבה, אין תאילנדים, נגמרו המים ומחיר העגבניות לא ירד. בכל רגע נתון בסטיונר אחר צורח כי המחיר לא ירד.

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

מחר יכול לקום כאן קרטל ולהרגיל את האוכלוסיה ל- 20 ש"ח לק"ג לחם או שקית חלב ב- 15 ש"ח - ההסבר ההגיוני ימצא.

אגב, עמידה של המדינה במרכז השוק עם הכח הרגולטורי המצוי בידה יכול לאפשר לה לקבל את עמלתה כדיור צבורי בדמות 5-10% מהדירות הפחות טובות בכל מכרזי הפנוי - בנוי כשהיא משמשת גם כ"פותח סתימות" בכל ועדות התכנון.


לגבי פועלים זרים - גם כאן קיים טיפול כושל של המדינה - אי הכשרת עובדים ישראלים וההליכה לפתרון הקל של עובדים זרים. אין סיבה שבישראל לא יהיו "עובדי צווארון כחול" יהודים בבניה שיקבלו שכר אטרקטיבי - גם אם "מחיר הדירה" יעלה . גם כאן יש כשל שוק, אבל הפוך - משלמים שכר נמוך בענף משמעותי בישראל ע"י "ייבוא עבודה" שממנה מתפרנסים אין ספור מאכרים.

אם צריך לשלם לרצף / טייח יהודיים 25 אש"ח בחודש שיבואו לעבוד - אז זה מה שצריך ויפה שעה אחת קודם.
ה

מסכים בהחלט, אין שום סיבה שמי שעובד פיזית קשה יקבל שכר של עבדים וזה מה שהונהג בישראל בשנים האחרונות - דואגים לצבא של פועלים זרים בתנאי עבדים - כאשר את פירות עמלם גוזרים מאכרים מקושרים.

ברור שאם תשלם לישראלים 25,000 ש"ח לחודש עשרות אלפים יעמדו בתור לקבל את העבודה.

העבודה בבנין קשה, אין שום סיבה שפועל מיומן בטיח\ רטובות \ ברזלנות \ תפסנות \ רצפות לא יקבל את ה- 500 - 750 ש"ח יומית + סוציאלים. ואני מדבר על עובד מיומן שמוכן לעבוד קשה. לעובד מתחיל ראוי לשלם שכר מופחת של לפחות 50 ש"ח לשעה - אחרת למה לעבוד בעבודה קשה, פיזית ובשמש אם ב- 25ש"ח לשעה ניתן לחתוך פסטרמה בסופר בתנאי מזגן?


לאייל, אין שום סיבה שלא תשלם פנסיה לסינים כי כשזה יקרה אתה נותן יתרון לסינים על פני עובדי כחול - לבן. על שכר היסוד יש להוסיף ~ 30% כתקורות מעביד. אם עובד זר לא מקבל את התקורות הללו הוא הופך לזול למעביד. המטרה של המהלך היא חד משמעית לייקר את העובד הזר. שלם לישראלים באופן הוגן והם יעבדו קשה - לא תשלם, לא תקבל עובדים ישראלים בתחום.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

[tby]

למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"

הקישור למאמר כאן:http://www.s-maof.com/Forum/threads/...99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.
.

[tby]

למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"


הקישור למאמר כאן:http://www.s-maof.com/Forum/threads/...99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

הרי אם לא תהיה בעיה של היצע קרקעות - מה איכפת למדינה שישקיעו בדירות להשכרה? ההיפך - המדינה רוצה וצריכה לעודד התחום.

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.

5. סיכון התארכות תוחלת החיים -זה סיכון רציני ביותר לפנסיה של כולנו - מה שאנו מפרישים היום, פשוט לא יספיק - חסכון פרטי בדמות דירה יבטיח הכנסה נוספת לטווח ארוך כהשלמה לפנסיה. המדינה תמיד תוכל, בעת מצוקה פנסיונית לעבור לתשלום פנסיה דיפרמציאלי - לעניים יותר , לבעלי רכוש - פחות . עידוד רכישת דירה כהשקעה הוא למעשה הבטחת פנסיה

6. דירות קטנות - צריך. קבלנים לא בונים כי משפחות צעירות / משפרי דיור רוצים דירות 4 חדרים ומעלה. מצד שני - משקיעים ושוכרים רוצים דירות קטנות - גם כאן צריך לעודד שיהיו משקיעים שירכשו דירות קטנות שקבלנים יבנו.

[eyal12]

tby

לגבי מס על דירות להשקעה ומס על שכר דירה, ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

בכלכלה קלסית עדיף להשוות שעורי מיסוי על כל האפיקים כדי לא ליצור העדפה מלאכותית לאפיק מסוים. אם הייטק נותן תשואה עדיפה על ההון, אז נשקיע בהייטק, אם חפושי גז, אז נשקיע בחיפושי גז, אם נדלן, אז נשקיע בנדלן.

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ. לא עדיף שאנשים ישקיעו כסף במו"פ טכנולוגי על פני עוד 4 קירות (מיותרים)? תראה מה קורה בסין שם יש ערי רפאים עקב הטיה דומה לנדלן.

[tby]

ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

לי זה ברור, ולדעתי רצוי מכל הטעמים שפרטתי קודם ואני יכול להוסיף עוד כמה .

תיקרא מה שישנסקי אומר היום על פנסיות : http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4353549,00.html

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ

אני לא מסכים.

אם המנגנונים של חסכון לטווח ארוך אכן היו מקצים כסף באופן יעיל ו"מייצרים תשואות" טובות בדמי ניהול נמוכים , אז הייתי משנה דעתי. בפועל הכסף הזול הולך למימון פרמידות שליטה, הימורים פיננסיים ושאר ירקות שאנחנו עכשיו חויים את נפילתם. אם יש משהו שקרנות הפנסיה לא עושות זה תומכות בפיתוח טכנולוגיה ותעשיה בארץ. אין להם הידע / מומחיות להעניק הלוואות אינטליגנטיות למגזרים הללו. הקרנות פנסיה בן צינור "טיפש" עם עודף כסף שמחפש הזדמנויות השקעה - זה ברור מאליו שיעשו הרבה שטויות עם הכסף .

תבדוק בשוק האגח הקונצרני כולו כמה מהאגח הם של חברות תעשיתיות. תגלה שזה בשוליים. מ.ש.ל.

[eyal12]

tby

ממילא רוב השווי הנקי של משקי הבית בארץ הוא ערך הנדלן שלהם. האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

אין לי בעיה עם מולטי מיליונר שקונה דירה להשקעה, כחלק לא גדול משאר נכסיו. בעייתי היא עם כאלו שמנזילים את קרן הפנסיה שלהם (אחרי פיטורים למשל) ומשתמשים בכסף לקנות דירה לפנסיה. דירה כזו לא מהווה פיזור השקעות אמיתי. היא יכולה לסבול משוכר בעייתי, שכנים בעייתים , ואלף ואחת בעיות נקודתיות אחרות שפנסיונר בן 67+ יתקשה להתמודד עמן. אין לי בעיה עם קניית דירה בנוסף לקרן פנסיה והשקעות אחרות , אז אפשר להתמודד עם הסיכון כי יש פיזור, אך אם זו הפנסיה היחידה שלו, הוא עלול להגיע לפת לחם.

[eyal12]

אגב, למי שרוצה להשקיע בדיור, לא עדיף היה לייסד קרן ריט שתשקיע במתחמי דיור להשכרה ולנתב את הפטור ממס של שכר דירה לדיבידנדים שלה?

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

[tby]

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

לרעת מי בדיוק זה? אתה מתכוון לי ולך שמספיק מתוחכמים לדעת מה זה קרן ריט ולחפש אותה בבורסה ולרכוש - לנו אני לא דואג.

שכר דירה נמוך זה לטובת שוכרי דירות - מי שאין לו הון עצמי לרכוש דירה או לא רוצה לרכוש ולטובת רוכשי הדירות - התשואה על השכירות מדכאת עליית מחירים של הדירות כי בולמת משקיעים פרט לסולידיים ביותר.

האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

אני מציע למי שכבר יש לו קרן פנסיה בסיסית ושוקל להגדיל את החסכון לפנסיה ע"י פתיחת קופת גמל או הגדלת הפקדות לפנסיה ואין לו הידע והנסיון לנהל כספו בשוק באופן אינטיליגנטי ומחפש אפיק השקעה סולידי, לא תנודתי, שיהיה נזיל במידת הצורך - דירה למגורים זה נכס ראוי - תחשוב על בן 50 - ההוצאות על ילדים ירדו וכנראה גם אין משכנתא על דירת המגורים - עכשיו הוא רוכש דירה לפנסיה בתכנון כי ישלם משכנתא מתקבולי שכ"ד עד סמוך לפרישה מהעבודה ובפנסיה כל הכנסת שכ"ד תוכל לשמש אותו כל זמן שיזדקק עם אופציה לממש הדירה לכסות תשלומים גדולים מאוד או במקרה הטוב להשאיר נכס לילדים - זה בפנסיה פשוט לא קיים.

לגבי הסיכונים בבעלות על דירה - הם ברורים מאוד למי שרוכש דירה להשקעה - אך הוא לא מבין את הסיכונים בקרן הפנסיה של ריבית נמוכה, דמי ניהול גבוהים , שינוי מקדמי תשלום קיצבה וכו'. אם אני צריך להמר , מי שרוכש היום דירה כחסכון ארוך טווח יראה יותר תשואה לטווח של 10-20 שנה ממי ששם כספו בתוכנית חסכון או בקופת גמל (או קונה אגח ממשלתי צמוד מדד ותקופה ומחזיק לפדיון - אתעלם מהפסדי ההון הצפויים כשהריבית תעלה) .