ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[jsphs7]

ל- tby, אני מקבל את הצעתך ומוסיף.

אתה למעשה בא ואומר: הבנקים נהנים מהמשכנתאות ההזויות ל- 30 שנה שהם נותנים, מצד אחד הם מווסתים את הבטחונות שלהם (דירות ממושכנות) מצד שני הם מאפשרים לסקטור היזמי להמשיך ולשווק במחירים הנוכחיים ולעמוד בהתחייבויות ומצד שלישי לקוח שחייב מליון ש"ח לבנק הוא לקוח כנוע ונרצע.

אי לכך הרגולטור חייב להיות המבוגר האחראי ולשים סוף לחגיגות הללו. גם הבחור שאתמול סיים מכללה לתכנות ומקבל 15,000 ש"ח לחודש ברוטו לאחר שנת ניסיון בגיל 28 יכול לגלות שהמשכנתא שלו ל- 30 שנה תהיה מאוד קשה לעיכול אם בגיל 45-50 משהו יקרה בשוק התעסוקה שידיר אותו מהשוק.

הרגולטור, לדעתי איחר בפעולתו, הרגולטור הגן על המשק באמצעות רכש מט"ח והורדת ריבית אבל איחר בתגובות שלו בהגנה על שוק הנדל"ן המקומי. הצעדים שננקטו כמו 30% ריבית משתנה והון עצמי מינימלי היו צריכים לבוא כבר ב- 2010 - לאחר עליה יפה בנדלן ולא לנפח את הבועה למימדים שדירה בעיר פרפריאלית עולה כמו דירה בארה"ב\גרמניה\אנגליה במקומות ובערים בהם השכר הממוצע הוא פי כמה וכמה מאשר בישראל באותה הסביבה.

אני מסכים כי אין ברירה אלא להפחית את הריבית על מנת להגן על התעשייה המקומית אל מול העולם במשבר, אבל - ראוי לצור ברגולציה כללים שלא יאפשרו למר וגברת ישראלי שקבלו 300,000 ש"ח מההורים ללוות במליון ל- 30 שנה בדיוק באופן שהממשלה אוסרת על הנהג הישראלי לנהוג ב- 170 קמ"ש גם אם הוא מאוד בטוח ביכולתו להצליח במשימה.

רגולציה קשיחה תפחית את המנוף המטורף של הרבה יותר מדי משפחות בישראל. על מנת לענות על הצד השני של המטבע הצעתי מגה פרויקטי פנוי בנוי ממשלתיים - הוסף עוד 100,000 דירות בבניה נוסף על הקיימות ל- 3 השנים הקרובות בפקוח ממשלתי ותקבל שנוי פרדיגמות בשוק.

הצעתי להגדיל את כמות המיטות במכללות ובאוניברסיטאות על מנת להוציא את מסות הסטודנטים משוק השכירות.

הצעתי להכיל מס המשווה בין הכנסה משכ"ד לאפיקים אחרים על מנת להפחית את האטרקטיביות של נכס להשכרה.

הצעתי מסלול מקוצר לאישור תוכניות ופקוח שתוכניות לא תתקענה אצל "פופטיץ" מקומה 6 שנתיים כי חסר את הטופס של חדר 104 (זהו זה שנות ה-80).

הצעתי לייצר סט של תקנות שתוכל לקחת סמכויות מהעיריות והראשויות המקומיות על מנת להוציא דברים לפועל - לדוגמא: מלאי של דירות 3.5 חד 85מ ולא רק דירות 4-5 כדירות עיקריות בפרויקטים.

בסופו של יום יש לטפל הן מצד הבקוש (רגולציה שלא תאפשר את מה שקורה בישראל בתחום הדיור ולקיחת משכנתאות גדולות מדי, ארוכות מדי, וללא שיש תשתית הגיונית להבטיח פרעון ל- 30 השנים הבאות) והן מצד ההצע תוך שמוש בכל הכלים שיש למדינה. אפשר ללכת על תמהיל של בניה במחירי "למשתכן" במרחק סביר מאזורי הבקוש כשמגדירים סטאנדרט מינימאלי אבל מבלי להתפשר על הבטיחות של המבנים והממ"ד - אז כשהזוג הזה ישגשג הוא ישדרג את המטבח "קבלן" למשהו קצת יותר יקר בעוד 10 שנים או יחליף בעוד 15 שנים את הרצפות 70X70 הזולות תוצרת הארץ במשטח שיש מלא איטלקי.

[tby]

חפציבה - גבי הבנקים, גם הם, אם הם פעלו בצורה מחפירה יש למצות איתם את הדין

עוד לפני שהפרשה התרגמה לתביעות , הפיקוח על הבנקים חייב את הבנקים להזרים 300 מליון ש"ח לטובת רוכשי הדירות שתשלומיהם לא נכנסו עפ"י חוק לחשבונות הליווי של הפרויקטים - הבנקים התרשלו (וזה בעדינות) בליווי הפרויקטים והם שילמו ביוקר על זה , וזו רק ההתחלה .


זה שהמשטרה עוד לא חוקרת את ההלוואה לזיסר לרכוש עוד מניות של הדמיה, מייד אחר שהגיע להסדר עם בנק הפועלים על החוב שלו באירופה ישראל - וזאת ללא בטחונות מספיקים - זו תעלומה בעיני, אך הבעיה שאף אחד לא התלונן - הבנק יפסיד כסף - זו בעיה של בעלי המניות שלו.

למבו רוצה צדק ושיוויוניות - שיקנה מניה אחת של כל בנק ויתבע הבנק כבעל מניות כל פעם שלדעתו יש פעולה לא סבירה. בארה"ב זו תופעה נפוצה.

זו לא חוכמה לקטר, החוכמה לעשות.

[tby]

למבו,

אני קורא את הביקורת שלך ומבין מה אתה חושב שלא צריך לעשות.

אני חושב שהגיע הזמן שתאמר מה כן - מה הריבית של בנק ישראל צריכה להיות, מה הריבית ארוכת הטווח צריכה להיות ותגזור מזה - שער דולר, ייצוא, אבטלה, הכנסות ממיסים וכו

תצייר לנו איך נראית מדינת ישראל עפ"י למבו - ממה אנשים מתפרנסים כאן? איך גורמים ל - 6600 לעלות ל 7500 וכן הלאה

באשר לביקורת על סיוע למפעלים מסורתיים לעבור לפרפריה - כאן אני מסכים עימך. החזון הציוני של יישוב הפריפריה מתנגש ראש בראש עם מטרות חברתיות - המשק שילם ומשלם מחיר גבוה מאוד לתמוך בישובים שתקעו אותם באמצע השממה - ירוחם, דימונה, מצפה רמון ,ערד.

אפשר וצריך לתת הקלות במיסים למפעלים מסורתיים שזזים לפריפריה , אך ההקלות צרכות להינתן דרך השתתפות בשכר עובדים (חלף אבטלה) , השתתפות בהוצ' לוגוסטיקה (פיצוי על מרחק) , הקצאת קרקעות בחינם בשכירות כל זמן שהמפעל יצרני - הכל כדי לתמוך במפעל פרודוקטיבי - אך לא בשיטות שמעודדות התחכמויות ורמאויות (מענק הקמה - מעודד לנפח הוצ' הקמה , פטור ממס - מעודד עד שצריך לשלם מס )

לגבי עידוד הי טק - זה בדיוק התעשיה שלא משלמת 6600 ש"ח לחודש -כי אלו שמרוויחים 6600 הם בדר"כ חסרי השכלה, רובם לא שירתו בצבא ורובם המכריע מגיע מאותה פריפריה בעייתית - יהיה מאוד מעניין לראות מהאתה מציע לעשות כדי לשפר את מצבה של אוכלוסיה זאת, בלי לעודד הי -טק להגיע לפריפריה

יש בישראל יותר מדי ישובים קטנים במקומות רחוקים, שרידים לחשיבה של "חומה ומגדל"

[tby]

למי שעוד יש ספק מה הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדיור:


תוכנית מתאר ארצית מס 35 שאושרה ב 2005 יצרה בכוונה מחסור בדירות במרכז

הרעיון הבסיסי שעמד ביסודה של תמ"א 35, שהוצגה לאחר שנים של מחקר בהשתתפות מתכנני ערים וגיאוגרפים, לכוון את תהליך התפתחות הבנייה בישראל כדי ליצור ארבע ערי מטרופולין - ערים שיהוו מרכז עסקי ותרבותי ושישרתו את סביבתן. ארבע ערי המטרופולין המתוכננות היו באר שבע, חיפה, ירושלים ותל אביב - שהיא למעשה העיר המטרופולינית היחידה בישראל.


לצורך מימוש החזון נקבעו יעדי בנייה שעודדו הגירה חיובית לפריפריה, כלומר - בנייה בכמות גדולה יותר מהריבוי הטבעי במחוזות הדרום, חיפה וצפון, ובנייה מתחת לרמת הריבוי הטבעי בערי המרכז. ואולם כיום סבורים רבים במערכות התכנון כי מדובר היה טעות, שהובילה, בין היתר, למצוקת הדיור החריפה במרכז. כעת מזדרז מערך התכנון לתקן את התמ"א.

כך למשל, אמר אדם השייך לפקידות הבכירה כי "תמ"א 35 היתה ניסיון לא מוצלח, תמים ויומרני לפזר את האוכלוסייה בנגב ובגליל. התזה הזו של יצירת מחסור במרכז הארץ, כדי לדאוג לכך שבערים כמו חיפה הצעירים לא יעזבו, פשטה את הרגל".

רמת ריבית כזו או אחרת לא יכולה להפוך מחסור מתוכנן לשיווי משקל - רק עליית מחירים גורמת לשיווי משקל -ע"י הקטנת הביקוש בגלל מחירים יקרים.

עכשיו הדילמה האמיתית צפה ועולה - תמ"א 35 גרמה לעליית מחירים חדה במרכז - זו היתה בכוונת מתכנן ובמובן הזה היא הצליחה


הכשל של תמ"א 35 היא ביצירת חוסר בדיור במרכז ללא טיפול ביצירת חוסר שטחי מסחר ומשרדים במרכז - שיובילו לעליית מחירים דומה למעסיקים - כך שיווצר לחץ משמעותי על מעסיקים שלא חייבים לשבת במרכז - לצאת מהמרכז . מה שנוצר הוא מצב אבסורדי - הנדל"ן לדיור יקר מאוד, הנדלן המסחרי למשרדים (מוקדם תעסוקה) זול - אז מה קורה ? התעסוקה הולכת וגדלה במרכז גוש דן - יש מחסור בדירות - המחירים עולים - חלם.


השאלה היא האם להמשיך במסלול הזה - לבנות יותר בפריפריה ופחות במרכז על מנת לגרום לאוכלוסיה להתפזר או להכריז על כישלון ולחזור ולבנות במרץ במרכז תוך הקרבת הפריפריה.

זו שאלה אידיאולוגית / ערכית אך גם בחירת חזרה לבנייה במרכז לא מבטיחה התייצבות מחירים כי ברגע "שאין מה לעשות בפריפריה" כולם ינועו לכיוון המרכז - תושבי שלומי ישאירו דירות ריקות ויחפשו דירה בנתניה .

הפתרון כנראה טמון בכלל בשוק התעסוקה - תהיה עבודה בפריפריה - אנשים ישמחו לגור שם.

אין יוצרים תעסוקה בפריפריה? יש את השיטה שעובדים בה הרבה שנים - מענקים / הטבות מס וכו.

אני מציע שיטה אחרת לחלוטין - לא לאשר יותר גידול בשטחים המיועדים לתעשיה במרכז - שמחירי השכירות לתעשיה יעלו - הם לבד יזוזו לפריפריה
לגבי משרדים בגוש דן 50% מהארנונה למשרדים תופקע מהעיריות וכן "מס שכירות" על שוכרי שטחים למשרדים בהיקף של 1000 מ"ר ומעלה (ישולם ע"י השוכר) - יועבר לקרן שתעודד בניה למשרדים בפריפריה , תעודד מעבר משרדים לפריפריה ותסייע לעיריות בפריפריה בקליטת הגידול בעובדים בשיטחם.


רק "הכבדת יד" על תעסוקה במרכז תאפשר פיזור אוכלוסיה וחזרה לשוק דיור "נורמאלי"


הסיכוי שממשלת ישראל + הפקידות (שהיא ברמה מאוד נמוכה) יצליחו לחולל מפנה אמיתי בתוך סבך הבירוקרטיה והאינטרסים הוא קלוש.

[lembo]

קבל עוד סיפור טיבי
http://www.themarker.com/wallstreet/1.1995447

[Gilga]

במיקרו אבל ממש כיף לקבל מינוף בריבית ריאלית שלילית.

[lembo]

"המשמעות של דמוקרטיה".... אתה דמגוג
למה לי יש את החופש להיכשל ולבנקים תמיד יש את הגב של המדינה?כשאני נכשל אני משלם את המחיר ,
כשהם נכשלים , אני גם משלם את המחיר .!!!
(בהנחה שאנו המדינה...בדמוקרטיה)

לכן , המערכת היום היא חד כיוונית.
כשהם יתחילו לשלם את המחיר באופן אישי על הבאת המשק למצב שהוא היום...קרי מחיר אישי.
החזרת בונוסים הרמות מסך ועוד ועוד על כל המעגלים מהמפקחי בנקים למינהם , פקחי הרשות לניירות ערך , פקידי אוצר ופישרים כאלו
אז אולי , מה שכתבת יוכל להיות נכון.

[kelazar]

על מי תרים את המסך?

[jsphs7]

הדוגמא האחרונה היא פרשת חפציבה -

המפרק תובע את הבנקים על התנהלות שערוריתית וכן בעלי תפקידים שונים בחברות של מרדכי יונה שסייעו לשדוד את הקופה של חפציבה חופים.

אז מה המשמעות של הדברים? ביהמ"ש לא יכול להקל ראש בתופעות שקיימות במשק הישראלי: תופעות של ריקון כספים מחברה, העדפות נושים זמן קצר לפני קריסה, בריחה מאחריות של בעלי תפקידים ודירקטורים.

חברת חפציבה הותירה המוני לקוחות ללא דירה, ללא כסף ובאי וודאות, אנשים לוו עוד מעבר למה שהובטח להם על מנת לקבל את דירתם. נגרם נזק לבעלי המניות מקרב הצבור ומקרב מחזיקי האג"ח - ביהמ"ש לטעמי, לא יכול לתת לדברים הללו להתרחש שוב ושוב ושוב. על הדירקטוריון יש אחריות, זו לא רק הזכות לקבל הרבה מאוד כסף בשביל כמות נמוכה של שעות - זו אחריות על כל מה שהלך שם - אני מצפה מביהמ"ש לסייע לנושים ולרוקן את בטוחי הדירקטורים של החברה. לגבי הבנקים, גם הם, אם הם פעלו בצורה מחפירה יש למצות איתם את הדין. מאחר ועסקינן בדיני ממונות ולא בדיני נפשות - במידה וההוכחה לא חזקה מספיק על בית המשפט לטעמי לחייבם באחריות לעניין באחוז מסויים. כנ"ל לגבי בטוחי הדירקטורים של בעלי תפקידים שלכאורה פעלו לריקון הקופה.

בטאו השקעות בנק לאומי הסתבך אף הוא עם המפרק שגילה כי

השיעבודים של הבנק לא תקינים

וכי היתה

קנוניה בין בן-דב לבנק למכור רכוש לא משועבד ובתמורה לצמצם את החוב לבנק כך שמחזיקי האדח שאינם מובטחים נשארו עם כמעט כלום

.

כאן לטעמי המקרה מובהק לחלוטין, חברת טאו ביצעה עסקאות בעלי עניין, מימשה את תיק הנכסים שלה בשיא המשבר ופרעה את חובותיה מרמה של מיליארדים לבנק לאומי לרמה של מאות מיליונים (הפחתה של 70-80% בחוב !), הערבות של אילן בן דב הלכה וקטנה עם השנים - לטעמי, אי אפשר להבין את זה אחרת מיד לוחצת יד בין בן דב לבנק לאומי לרעת הנושים האחרים ובעלי מניות המיעוט.

האחריות על הדירקטוריון לטעמי חייבה לעצור את המפולת, ללכת להסדר חובות בשיא המשבר ולא למכור רכוש - בשעת משבר עולמי - cash is king, והמימושים נעשו במחירים שלא יפרעו את מלוא החוב לאג"ח. לדעתי, על ביהמ"ש להשית אחריות כספית על בנק לאומי ובן דב, בטוחי הדירקטורים בטאו ובטוחי בעלי תפקידים ביחד ולחוד כך שלפחות חלק גדול מהחוב לנושים ישולם מכספי לאומי, חברות הבטוח שבטחו את הדירקטורים ובעלי תפקידים וכספים פרטיים של בן דב.

לפחות במקרים של חפציבה וטאו - המציאות מחייבת את ביהמ"ש לטפל בגדולי הפרא שצמחו בשוק ההון המקומי.

בן דוד של נוחי דנקנר שהיה יו"ר בנק הפועלים מסובך בחקירה פלילית

תהיה חקירה של בנק ישראל בנוגע לאשראי שניתן לפרמידה של דנקנר .

הבעיה בכל הדברים הללו שמסופו של דבר מדובר במנהלים שכירים ודריקטוריון שתמיד יכולים לטעון שקיבלו החלטה תקינה ונכונה לשעת
ומה בדיוק הם יגידו? שהעדפנו לשמור על הכסא של הדירקטור ולא לעצור מוקדם את הפירוק מרצון? האם יש הסבר הגיוני לעסקאות מעריב? האם יש הסבר הגיוני להליכה מאוחרת להסדר? בדיוק בשביל זה קיים הדירקטוריון על מנת להפעיל את חובת הזהירות הכללית, לא להעדיף נושים ולא להעדיף את טובת בעל השליטה. משזה לא נעשה - יש להם בטוח ועל חברת הבטוח לשלם על המחדל (לכאורה) .

ונטל ההוכחה מעל לכל ספק סביר הוא נטל קשה וברוב המקרים בלתי אפשרי - ואז יש תחושה שמישהו רימה אך לא נתפס - אך זו בדיוק דמוקרטיה. בסין מעמידים את החשוד מול כיתת יורים בלי הרבה עניינים ובבריה"מ שלחו לגולג בלי משפט

אני חושב שלכולנו עדיף דמוקרטיה עם "ברדק" מדיקטטורה עם "סדר"

עניין אחר,
http://www.themarker.com/news/1.2019496

פישר מוריד ריבית במשק ומכריז על רכישות של $ בהיקף של מיליארדים.

לדעתי, הפעולה באה לאור מה שצפוי לנו עם הקיצוצים בתקציב - המשק העולמי במיתון - הביקושים חלשים, הממשלה מקצצת ולכן גם הבקושים מצד המדינה יהיו חלשים יותר. הצבור יכנס לכוננות בונקר - יקנה פחות ויצרוך פחות.

משזה מה שלדעתי צפוי, הנגיד החליט להגן על המשק המקומי מיסוף של השקל - על כן הוריד ריבית שלא במועדה והכרזה על קניית מט"ח. מט"ח זול משמעותו יבוא זול על חשבון יצור מקומי ופגיעה במשק המקומי.

אני מצפה מבנק ישראל לא לבצע רכישות של מט"ח ביומיום אלא להגיע למסחר בימי שישי ובחג (למה לא מחר) לקנות מעט יחסית וכשהמסחר דליל לייצר אימפקט גדול. להכות את כותבי פוזיציות ה- call על ה-$ שגם מזרימים לכאן מט"ח בכמויות ומקבעים את הפוזיציה שלהם.

הצעד הזה לטעמי בא בגין הפנמה כי צפויים לנו ימים לא קלים ב- 2014 עקב מדיניות הצנע, המשך המיתון העולמי, וכניסה "לבונקר" של לא מעט עובדים בישראל שלא יודעים מה יוליד יום.

לגבי דיור, פישר בעת הנוכחית העדיף את התעסוקה על פני הנדלן שלדעתי יטופל באמצעים מנהליים שיקטינו את זמינות האשראי הזול ע"י הלקוחות שלא באמת מסוגלים לקחת משכנתאות ענק - בנק ישראל בצעדים שנעשו ולטעמי יעשו בהמשך יגן עליהם מעצמם (שלא נגיע למצב של ספרד בעוד 3-4 שנים).

[jsphs7]

"זה שהמשטרה עוד לא חוקרת את ההלוואה לזיסר לרכוש עוד מניות של הדמיה, מייד אחר שהגיע להסדר עם בנק הפועלים על החוב שלו באירופה ישראל - וזאת ללא בטחונות מספיקים - זו תעלומה בעיני, אך הבעיה שאף אחד לא התלונן - הבנק יפסיד כסף - זו בעיה של בעלי המניות שלו.

tby,

למי שפחות מצוי בפרטים האם תוכל לפרש את הקודים שרשמת?

לעניין אלביט הדמיה,

אני פשוט לא מבין, זיסר הביא את החברה לחדלות פרעון, במקום לקחת לו את החברה ולהגיש תביעות כנגדו וכנגד הדירקטוריון מגיע צבר של שתי קרנות אמריקאיות שקנו 1/3 מהחוב של אלביט הדמיה ומבקש להמיר את רובו בהון כשזיסר יקבל אחוזים לא קטנים מהחברה החדשה לאחר הפחתה של ~ 85% מהחוב. למה לעזאזל? האם מגיע לו פרס על הבאת חברה לחדלות פרעון? וגם, ההסדר מדבר על מחיקה של בעלי המניות מקרב הצבור שלא היה שותף לניהול החברה - לדעתי, אל לביהמ"ש להסכים לכזה הסדר. גם מי שאחראי לכשלון מקבל מחיקה של 85% מהחוב וגם כמות דו ספרתית של אחוזים מהחברה ללא חוב כמעט + אופציות, הצבור מקרב המעוט נמחק.

הדבר גם מהווה תקדים מסוכן לשוק ההון, למה להביא הון מהבית \ משקיע שישים כמה מאות מיליוני ש"ח על מנת לשקם את החברה? הרי אפשר לספר שרק מי שהביא את החברה לחדלות פרעון יכול להציל אותה (מי מאמין לטענה הזו?) ולכן, בואו נמחק את כל החובות, נוותר על חקירות של קצין ביהמ"ש, נוותר לדירקטוריון שאישר את כל מה שהלך שם, נוותר לכל בעלי התפקידים ומקורבים של בעל השליטה שקבלו שכר במיליונים, נמחק את בעלי מניות המעוט, נמיר את החוב בהון מתוך ידיעה שקרנות נאמנות אג"חיות וכספי פנסיה ע"פ תקנון חייבות למכור את המניות כך שמשך תקופה ארוכה יהיה ניתן לקנות את מניות החברה המשוקמת והנקייה מחובות ב~0.1-0.2 על ההון העצמי החדש ושלום על ישראל.

על ביהמ"ש, לטעמי לא לאפשר כזה הסדר ולא לאשר אותו.