x




עמוד 8 מתוך 22 ראשוןראשון ... 67891018 ... אחרוןאחרון
מציג תוצאות 71 עד 80 מתוך 218

נושא: ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

  1. #71
    אז בוא נבחן את הדברים אחד לאחד.

    ציטוט פורסם במקור על ידי tby צפה בהודעה
    זה נדמה לך.

    הם פשוט יפסיקו לשלם משכנתא. מה הבנק יעשה? יקח להם את הדירה? מי יקנה אותה ממנו במליון ש"ח אם דירות חדשות נמכרות ב - 700 אלף?

    החובות בארץ הם מסוג: recourse - קרי החייב וערביו מחויבים לשלם את החוב גם אם הנכס נמכר ולא כיסה את החוב.

    בניגוד לארה"ב שם רב החובות ברב המדינות הם: none recourse שאומר שהנכס המשועבד הוא הבטוחה היחידה כנגד החוב.

    כעת נניח כי פלוני אלמוני ורעייתו שתחייה מחליטים כי הם מפסיקים לשלם, אז הבנק בהתחלה יתחיל לשלוח מכתבים, לאחר מכן חובם בסך 1,000,000 ש"ח בתוך כמה חודשים יגדל לכדי 1,250,592.82 ש"ח כשהחוב החדש כולל ריבית והצמדה של פיגורים וזה הרבה כסף על חוב של 1,000,000 ש"ח, החוב כולל עשרות אלפי ש"ח עמלת טפול של משרד עו"ד מטעם הבנק. ובתוך כשנה - שנתיים הזוג שלנו מבעלים של דירה הופכים לבעלי חוב של 500,000 - אם במצב ראשוני הם צריכים לשלם 30 שנה את החוב של הדירה כעת הבנק יטיל עליהם ריבית נשך ל- 30 שנה לסלוק החוב.


    אז לשאלתך, הבנק יתחיל לשלוח מכתבים שגם רואי חשבון לא מסוגלים להבין, החוב יתנפח מהר מאוד לסכומים עצומים, החוב יכלול את מרכיב העמלה החזירית של משרד עו"ד שישכר על מנת לזרוק אותם מהדירה ולמקסם את ההכנסות של הבנק. וכן, הבנק ימכור את הנכס.

    כעת סביר כי זה לא יקרה, כי בעלי החוב יודעים שהם ערבים לחוב וכך גם ערביהם.

    אציע הצעה אלטרנטיבית, בוא נמשיך את האבסורד ונניח שהמחירים ימשיכו לעלות ריאלית בקצב של 5-8% בשנה - מחיר של דירה באשקלון בתוך 5 שנים יגיע למחיר של 1,750,000 ש"ח וזה באזורים שהכנסה המשפחתית היא ~ 10,000 ש"ח. אנחנו נמצא את עצמינו עם מאות אלפי משפחות שמחזיקות בנכס באשקלון או כרמיאל שנרכש ב- 1,750,000 ש"ח עם חוב של 1,500,000 ש"ח. החוב בעל מנגנון שינוי ריבית פעם ב- 5 שנים כשהריבית הראשונית היא 2% - כעת הבלון ימשיך להתנפח עוד כמה שנים וכשהוא יתפוצץ - והוא יתפוצץ מארוע פנימי או חיצוני שישפיע על המאקרו. ואז נמצא את עצמינו מול מאות אלפים שלא מסוגלים לפרוע את חובותיהם, בנקים שקורסים, ומאות אלפי משפחות שהנכס ניטל מהן ועוד מחויבות עד סוף ימיהן על מנת לשלם את החוב.

    האלטרנטיבה היא ללכת למהלך היום שהוא להערכתי כשנתיים - שלוש מאוחר מדי כשיש רק כמה עשרות אלפי משכנתאות במחירים הזויים בסביבה של העדר קביעות ותלות מוחלטת בשווקי חו"ל של כמות גדולה מאוד של העובדים במשק במישרין או בעקיפין.

    אם היום ישימו סוף לבועת הנדלן, ההון של הבנקים לא בסכנה כי אם קיימת בעיה בעשרות אלפים ואפילו רק 10% מהן יגיעו לחדלות פרעון אזי הנזק יהיה ב- 300,000 החוב לאחר מימוש הנכס X נניח 5000 משפחות קרי 1,500,000,000 ש"ח על פני כלל מערכת הבנקאות הישראלית - > אלו סכומים שהמערכת יכולה למחוק כחובות מסופקים ברבעון אחד.

    אם יתנו לבועה להתנפח ונקבל את הבעיה עם חובות של 700,000 ש"ח לאחר תפיחה של עוד כמה שנים כפול 50,000 משפחות שלא יעמדו בחוב נקבל חוב מערכתי של 35,000,000,000 ואלו מספרים שונים לחלוטין.

    אם יטפלו בבעיה כבר בטווח זמן הקצר, המערכת הממשלתית תוכל להגדיר כללים לגבי אי דרישה של בטחונות נוספים בירידת מחיר במשק - גם אם חוזה המשכנתא מכיל סעיפים המחייבים markrt to market החוק והתקנות יכולים לאסור על כך.

    בעל חוב שהתחייב לו גם אם ערך הנכס ירד יוכל להמשיך להתגורר בדירה ולשלם לבנק את שכ"ד (ריבית משכנתא) עד הזמן שהתחייב לכך.

    בהצעתי לפנוי בנוי אני מנסה לתת מענה למצוקות החברתיות של אזורים בישראל - זה נכון לצפון ולדרום וזה נכון לפריפריה במרכז הארץ - על מנת לפתור את הבעיה לא ניתן לשקם את השכונות עם קצת צבע - צריך למהול את האוכלוסיה הקיימת שחלקה הגדול חלשה באוכלוסיה חזקה ומשכילה ועל הדרך להציע דירות במחיר אפשרי לעם בישראל.

    אם הכוונה שלך האם יש להציע דירות במחיר נמוך ברוטשילד בת"א או ברחביה בירושלים אז התשובה החד משמעית: לא - מי שרוצה לגור שם ומסוגל שישלם כמה מיליונים שצריך ע"פ מחיר השוק.

    אז כל הבנקים יפסידו הון ואז הממשלה תתערב ואני ואתה נחלץ את הבנקים.

    הפוך גוטא, תן להשתוללות עוד 5 שנים ואז תראה מה זה ויסות - כשויסות מניות הבנקים של 1983 יראה כצעצוע לעומת מה שנקבל - אז היה מדובר על השקעה של הון עצמי של המוני בית ישראל בשוק ההון - במקרה עתידי יש סכנה לא רק להפסד של ההון העצמי אלא לשעבוד לחוב גדול ללא כל נכס בצידו - אני טוען שאז היה ויסות של מניות הבנקים כיום יש ויסות של מחירי הנדלן כשלמערכת הבנקאית יש יד בדבר.


    ואותם אלו שעכשיו מוצאים עצמם שוב בלי בית (כי נתנו המפתחות לבנק) והפסידו 300 אלף ש"ח הון עצמי שלהם - לדעתך הם יצרכו יותר או פחות? מצבו של המשק ישתפר או יהיה יותר גרוע?
    במקרה של פנוי בכח ותפיסת הנכס אנחנו נקבל עשרות ומאות אלפי משפחות שמתפרקות, התאבדות של בעלי חוב, בריחה לחו"ל, הכרזה על פשיטת רגל בהיקף רחב, כשיש סרטן צריך לטפל בו מוקדם כי כשהוא יתפרץ בעתיד הוא יהיה כמעט בלתי ניתן לטפול.

    5000 משפחות שזקוקות לעזרת המדינה בעיקר בהגנה מפני נושים הוא משהו אפשרי, 70,000 משפחות זה סרט אחר לחלוטין.

    אז מה היה לנו - גם לא הרווחנו כסף על שיווק קרקע , גם היינו צרכים לחלץ את הבנקים וגם יש לנו עשרות אלפי זוגות צעירים שכל הונם העצמי נמחק.

    הפוך גוטא, הפוך, שווקנו קרקעות שכבר קיימות עליהן דירות, הגדרנו בתקנה \ חקיקה כי פרויקטים שלמים של סלאמס הולכים לפנוי בנוי. הדבר יצריך בניה של תשתיות - שאת עלותן ישלמו הקונים נניח 100,000 ש"ח לדירה. הכסף הזה ילך לחברות הקבלניות ובתורן ישלמו מיסים על רווחיהן, על כל חורבה תבננה 8 דירות חדשות שעלות בנייתן ~ 400,000 ש"ח לדירה. 1 מכל 8 דירות תנתן לדייר הקיים (או לחילופין דירה קטנה שמתאימה לאנשים מבוגרים + יחידה להשכיר), הקבלן שירים את הפרוייקט יקבל 100,000 ש"ח רווח גולמי על כל דירה, 100,000 ש"ח ישמר כ- buffer ואם הפרויקט ינוהל ללא בעיות ויגיע לקו הגמר ללא הפתעות הממשלה שתלווה את הפרויקט תקבל אותו כרווח שלה. בנוסף, הקבלן המבצע יבצע בניה של דירות לדיור צבורי בסדר גודל של 5-10% מהפרויקט, בסטאנדרט נמוך מאוד בכוונים רעים ובקומות נמוכות - המדינה תקבל לידיה בחינם אלפי דירות שישמשו אותה לכל אותם אלו שזקוקים להגנת המדינה - החל בדירות לנשים מוכות, עבור דרך חד הוריות לא מתפקדות או שלא מסוגלות לממן את ילדיהן, דרך זקנים ערירים שהגיעו לזקנה ללא משאבים,....


    אני חושב שמה שאני מציע זה קצת יותר מוצלח...

    אתה יודע, כשנופלים מגובה הדרך מהנה - אבל ככל שזמן הנפילה ארוך יותר ובהשפעת הגרביטציה התוצאה תהיה רעה יותר.
    נפילה מ- 2 מטר ברב המקרים תגמר בשריטות, נפילה מ- 20 מטר תגרום לנכות קשה ביותר או אף מוות.


    אני לא נגד בניה בשטחים ולא נגד בניה בצפת. אני חושב שעלות הבניה והקרקע לא צרכים להיות מסובסדים - המחיר צריך להיות ריאלי לפי כללי היצע וביקוש.
    ד

    אם יש משהו שלמדנו ממשבר 2009 הוא שהשוק החופשי מגיע לנקודות בהן הוא לא מתפקד. כשמר וגברת כהן מחדרה שהכנסתם נטו היא 12,000 ש"ח, ללא קביעות, ללא רזרבות נוטלים חוב של 1,000,000 ש"ח רובו בריבית משתנה שיכולה להתעדכן פעם בתקופה משהו גרוע קורה בממלכת דנמרק.


    אתה רוצה לעודד זוגות צעירים בצפון- תן פטור ממס רכישה והחזר מעמ על רכישת 50% דירה - פעם אחת בחיים לכל אזרח ועד לסכום Y- על דירה שנרכשת במקום X

    כתבתי מה אני מציע.

    אתה רוצה לעודד מגורים בשטחים - אותו דבר.
    אתה חייב להבחין בין מדיניות לבין דעה פוליטית - זה לא חשוב האם אני חושב שיש לגרש את כל היהודים אל מעבר לקווי שביתת הנשק ממאי 1949 או לחילופין להגדיל את הישובי היהודי בחברות ל- 200,000 תושבים - זו ממש לא השאלה מה אני חושב - אני טוען שזו החלטה ממשלתית וזכותה של הממשלה (רוה"מ, שר שכון, שר לבטחון פנים, שר האוצר) להחליט מה הם עושים או לא עושים. המדיניות אף יכולה בעתיד להשתנות מהקצה אל הקצה בהתאם לפרסונות שישבו במשרדים השונים בממשלות השונות.

    השיטה שלתת קרקע בחינם לאוכלוסיה נבחרת היא רעה ומפלה ומביאה רק צרות
    הבנתי, אז נמשיך לתת למחירים להתנפח עוד 5 שנים? ואגב, האם אתה מעדיף קצב מתון של 3-4% ריאלי בשונה או שנלך על עליית מחירים בקצב של 15%-30% בשנה?

    אך אל תמסך את כוחות השוק והעלויות האמיתיות של הקרקע הבניה והפיתוח - זה יוצר עיוותים

    הקונה בבניה רוויה משלם עשרות אלפים ויותר על הנחת התשתיות בכל הארץ - זו המדיניות שאני מכיר - זה נכון גם לפריפריה המאוד רחוקה בגולן, ביו"ש ובנגב.

  2. #72
    ל- Lembo,

    ברור שמה שרואים הוא ויסות שמזכיר את ויסות מניות הבנקים שהחל בשנות ה- 70 והתפוצץ ב- 1983.

    הבנקים מקשים על מנת אשראי לקבלנים פעולה שגורמת להיצע עתידי נמוך, הבנקים נותנים מימון מאוד גדול לרוכשים כשכנגד ההלואה משועבד הנכס.

    אתה רוצה תזכורת מה אמר השופט ביסקי על כל ההתנהלות?

    לכולם ברור האינטרס של הבנקים, הקבלנים, היזמים - השאלה היא האם נכון לתת לבועה הזאת לטפוח עוד כמה שנים או שיש לפוצץ אותה מוקדם.

  3. #73
    הוועדה הממשלתית לדיור:

    הוועדה תהיה ממונה על ניסוח המדיניות הממשלתית בנוגע לשוק הדיור. מנוסח ההחלטה על הקמתה, עולה כי שני הפרויקטים הראשונים שיקדמו חבריה הם פינוי-בינוי במרכז הארץ והקמת מאגר של דירות להשכרה לטווח ארוך.


    היוזמות בתחום פינוי-בינוי יתרכזו בגוש דן, בעיקר בחלקים של תל אביב ורמת גן הגובלים ממערב בנתיבי איילון. [נראה לי טעות - רמת גן מזרחית לנתיבי איילון] חברי הוועדה ינסו לקדם רפורמות מבניות וצעדים חקיקתיים שיאפשרו ליזמים להתגבר על מכשולים ביורוקרטים והתנגדויות דיירים ולקדם עסקאות של פינוי-בינוי. במסגרת עסקאות אלו, יפנו הדיירים בבניין את דירותיהם ויקבלו מהיזם שיפוי על שכר הדירה שישלמו במקום אחר.

    לאחר הפינוי, יוסיף היזם קומה או שתיים לבניין ובתמורה ישפץ את השטחים הציבוריים בבניין הישן, יוסיף מעלית ומקומות חניה וכך יעלה את ערך הדירות של המפונים. לאחר מכן, ימכור היזם את הדירות בקומות שהוסיף במחירי שוק. תוספת הדירות באזור מבוקש, בלב גוש דן, אמורה לתרום לירידת מחירים ותקל על מצוקת הדיור באזור תל אביב.

    התכנית להקמת מאגר דירות להשכרה ארוכת טווח מורכבת יותר ונמצאת כרגע בחיתוליה. התכנית מבוססת על העיקרון הבא: המדינה מוציאה מכרז למכירת קרקע ללא מחיר מינימום. התנאי להשתתפות במכרז הוא הנכונות להשכיר את הדירות שיבנו בחוזים ארוכי טווח ל-5 שנים, שבהם שכר הדירה מוצמד למדד. בנוסף, יש להשכיר 25% מהדירות במחיר מפוקח לזכאי משרד השיכון.

    הזוכה במכרז הוא היזם שהציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע, אך מחיר זה הוא כמובן נמוך בהרבה מהמחיר שגובה המדינה בדרך כלל. לדוגמא, במכרז היחיד שהסתיים בהצלחה עד כה, הוחכרה קרקע לבנייה של 238 יחידות דיור ברעננה, ששווייה 171 מיליון שקל, ב-21 מיליון שקל בלבד. [ כלומר סיבסוד של 150 מש"ח בשביל כלום. ב- 100 מליון ש"ח בונים מעונות ל 4000 סטודנטים - זה נראה לי ניצול יותר טוב של הכסף - זו בדיוק הבעיה שדרך מחירי הקרקע מנסים להשיג תוצאות חברתיות - מבזבזים כסף ]


    המודל של שכירות ארוכת טווח נועד להעניק חלופות לרכישת דירה במחירים הגבוהים שלימינו. הפרויקט מכוון בעיקר לגופים מוסדיים (קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובתי השקעות) שמשקיעים בפרויקטים דומים בחו"ל [שם התשואה על השכרת דירה גבוהה יותר - האם הכוונה בישראל לחלק מתנות קרקע למוסדיים על מנת שישיגו תשואה יותר גבוהה מ- 3% של שכירות בישראל?. - לא עדיף שהממשלה תיבנה דיור ציבורי ותאגח את זרם ההכנסות משכירות על מנת לממן הבניה? כמו מודל פאני מיי - רק במקום אגח מגובה משכנתאות אגח מגובה שכירות עם ערבות מדינה- זה המימון הכי זול והמוסדיים ישמחו לרכוש אגח זה בשבריר תשואה יותר מאגח ממשלתי - זו הדרך להכניס המוסדיים פנימה, אבל אם אפשר לחלק מתנות למוסדיים ע"ח עם ישראל ובדרך לשלם דמי ניהול מופרזים - אז זה מה שיעשו...] המכרז היחיד עד כה, זכתה דווקא חברת א. א. רובינשטיין, המתמחה בבניית דיור ציבורי. מכרז נוסף בבאר שבע הסתיים ללא מועמדים.

  4. #74
    קראו את הכתבה בכלכליסט:

    http://www.calcalist.co.il/local/art...599722,00.html

    רב ההסתבכויות הם מי שקנו בעבר והסתבכו בשל שינויים בשוק העבודה, מחלות וכ"ו.

    מעניין אילו סיפורים יהיו בעוד כמה שנים כשעשרות ומאות אלפים ישתעבדו לחובות ענק משכר לא יציב, משברים עולמיים, אבטלה ארוכה, יוקר מחייה, וכ"ו.

  5. #75
    כל זמן שמחירי הדיור יציבים, אלו שמסיבות כלשהן לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא, תמיד יכולים למכור הקיים ולרכוש זול יותר או לחזור לשכירות - זנ תמיד היה ותמיד יהיה .

    הקנס שהם משלמים הוא לא גדול - עלויות עיסקה, ריבית מיותרת ששילמו - לא נעים אבל לא נורא - את ההון העצמי או רובו בדר"כ אפשר לחלץ ולהשתמש בו שוב

    במצב בו מחירי הדיור יורדים, מי שנקלע למצב בו הוא חייב למכור את ביתו עשוי להפסיד חלקים גדולים מההון העצמי שהשקיע (בגל מינוף המשכנתא) - וזה סוגר בפניו אפשרות של לקנות דירה יותר בזול.

    אם מחירי הדיור ירדו ב - 15% מי שקנה במינוף של 70% עשוי להפסיד יותר מ - 50% מההון שהשקיע - וזה כמובן לא רצוי.

    לפיכך , מה שהיה או שיהיה - הרבה הצהרות , מעט מעשים - ואולי יצליחו להגיע ליציבות מחירים של מספר שנים


    בניגוד אליך , אינני חושב שהמצב כה חמור - אין היום משכנתאות במינוף מאוד גבוה, מרכיב הריבית המשתנה הלא צמודה הוא לא יותר משליש - כל זמן שלא תפרוץ אינפלציה, רובם של מי שלקחו המשכנתא יעמדו בהחזרים.

    ב 6.5% אבטלה ובמידה ובמידה ולא וניכנס למיתון - מי שרוצה לעבוד - יש עבודה

  6. #76
    tby,

    השאלה האם מגנים על עשרות אלפים שלקחו מיליון ש"ח משכנתא עד היום או לחילופין מגנים על מאות האלפים שיקחו משכנתא של 1,000,000 ש"ח משכר משפחתי של 12,000 ש"ח.

    כרגע רב המשכנתאות הן משכנתאות קטנות יחסית שנלקחו לפני 10,7,5 שנים - בשנים האחרונות נלקחות משכנתאות של 1,000,000 ש"ח כשחלקן בריבית משתנה, חלקן צמודות מדד.

    כעת מה יקרה כאן לדעתך אם יקרה איזה ארוע חיצוני בעוד 5 שנים או 7 שנים שיערער את יסודות הכלכלה הישראלית. תאר לך את שנת 2001 שלאחר פצוץ בועת ה- .com, מלחמה של עשרות הרוגים בחודש בערי ישראל, משבר עולמי גלובלי קופה ריקה, צמצום בכח האדם ולכל המשוואה הזאת תוסיף 300,000 בתי אב שלקחו 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר של 12,000 ש"ח לחודש. בכזה מצב קופת המדינה ריקה, מקצצים איפה שאפשר: קצבאות, עובדי סקטור ממשלתי ומקטינים ביקושים מקומיים - אתה אומר שתמיד יש עבודה - אז אם חלילה לפנינו את מר וגברת כהן שנטלו משכנתא של 300,000 ש"ח ונדרשים ל- 2500 ש"ח לחודש על מנת לפרוע אותה או לחילופין לקחו את החוב לתקופה קצרה ואז ניתן לפרוס את החוב. במקרה שמתפתח כאן אנשים לווים סכומים שגדולים עליהם משכר נמוך ולא יציב כשיש לך משפחה עם משכנתא של 6000 ש"ח ל- 35 שנים ומגיע אירוע חיצוני, ללא אפשרות של המדינה להגן עליהם בקצבאות או רווחה אתה מקבל מגה פגוע מערכתי.

    אז אם יש לנו כמה אלפי משוגעים שללו במינוף של X4 או X3 משכר נמוך - אתה בא ואומר: בוא נגן עליהם ונמשיך את הויסות. לבנות דירה בבניה רוויה זה סדר גודל של 300-400,000 ש"ח, פתוח עוד כמה עשרות אלפים לבניה רוויה ו- 100,000+ לבניה צמודת קרקע, יש רווח יזמי - אין שום סיבה שבעולם שדירה תעלה 1,000,000 ש"ח בחדרה - 1,700,000 בפ"ת למעט ויסות. גם את המשבר הגדול של 1983 שהגיע כ- 10 שנים לאחר שבנק פועלים החליט לווסת את מחירי המניות שלו תוך שמוש בכספי קופות הגמל וצבא היועצים "האובייקטיבים" בבנקים - שאר הבנקים (למעט הבינלאומי) הצטרפו בהמשך והסוף ידוע. תאר לך שמשהו היה מחליט ב- 1977 לשים לתופעה הזאת סוף.

    הטעון שאתה מעלה כאן היה מאוד משכנע את הטייקונים שהסתבכו במשבר הגדול של 2009 - גם הם לוו בענק תוך ציפיה להמשך החגיגה, הם לוו במיליארדים קנו קרקעות במזרח אירופה על בסיס מעט מאוד הון עצמי הרבה כספי פנסיה מישראל כשבשלב השני מקימים חברה מזרח אירופית שלווה מהמערכת המקומית וההלוואות של הפנסיות בישראל הפכו להון שנמחק במיליארדים.

    כל העת משהו יכול לשנות את הפרדיגמה ועל כן אמרו יפה חז"ל תמיד ישלש אדם כספו - כל אותן חברות שהיה להן מאות מיליונים או מיליארדים נצלו את המצב וקנו נכסים ב- prime location שנמכרים פעם במאה ובחצי או שליש מחיר.

    אז, אני מציע נפסיק לחשוב על הקיים אלא נסתכל קדימה - בסביבת ריבית נורמלית שתהיה כאן מתישהו בעתיד (או שננסח זאת בהסתברות של למעלה מ- a כש a לא זניח כלל נחזור לסביבת ריבית של 5-6% לאג"ח ממשלתי ישראלי למח"מ של 3-5 שנים - כשזה יקרה בעקבות עליה אפשרית בריבית בארה"ב ב2016, 2017 או מתישהו בעתיד - ריבית מח"מ קצר ממשלתי של 5-6% מכתיבה כי לא ניתן לתת משכנתא ל- 30 שנים ב- 5-6% אלא ב- 7-8% וכזה מצב יפיל בדרך זו או אחרת את המחירים בעתיד - ואז נגלה שיש מאות אלפי משפחות שמשועבדות ל- 30 שנים למשכנתא שגדולה עליהם, שכר נמוך ולא יציב, שוק העבודה בישראל לא תומך בתעסוקה רחבה ובעיקר מכניסה סביב גילאי ה- 50-60. אז אתה מבקש בוא נשמור על הקיים ונמשיך לווסת - אני טוען שאסור לעשות זאת על מנת לא לחטוף מכה קשה ביותר בעתיד.

  7. #77
    אתה כל הזמן מערבב שני נושאים שונים - מחירי דירות ומינוף של משקי בית .

    מי שחושב שיכול לקחת משכנתא של מליון ש"ח - יקח אותה כנראה גם אם המחירים יהיו ב- 20% יותר נמוכים - יקנה יותר "קרוב" או יותר "גדול" או יותר "גבוה" - זה "סטטיט אוף מיינד" של ניקנה עפ"י מקסימום היכולת שלנו.

    כל אחד כזה יכול לקנות "פחות חדר", יותר "רחוק" פחות "חדש" וכו - ולקחת משכנתא של חצי מליון - אבל הם לא רוצים . הם רוצים היום לרכוש נכס במליון ש"ח יותר ממה שיש להם

    הבעיה במינוף היא שהיום, בניגוד לעבר, זוגות מוכנים לקחת על עצמם התחייבות גדולה והבנקים משתפים פעולה -סכומים גדולים לטווחי זמן ארוכים (מתי התחילו לתת משכנתאות ל - 30 שנה?)

    אך לזה אין קשר למחירי הדירות - זה קשור למינוף שמשקי הבית מוכנים לקחת עליהם והבנקים מוכנים לתת.

    או לחילופין מגנים על מאות האלפים שיקחו משכנתא של 1,000,000 ש"ח משכר משפחתי של 12,000 ש"ח.
    אם אתה בדעה שתפקידה של המדינה להיות ביביסיטר של אזרחיה גם כשלוקחים משכנתא , ואינך סומך על הבנקים, אז יש פתרונות מאוד פשוטים שלא עולים שקל לטפל בעניין -

    פשוט צריך להנחות את הבנקים לא לתת יותר מ - X פעמים השכר של הזוג + דרישות של הון עצמי או שאפשר להגביל בתקנות את משך המשכנתא ל - 15 שנה בלבד וכן הלאה

    בנק ישראל כבר עשה מספר צעדים בכיוון - הגבלה של מרכיב ריבית משתנה, היקף המינוף וניתן וצריך לשעות יותר

    ואז זוג כזה יוכל לקחת אולי 500 אלף ש"ח ולא מליון.


    אם זה יגביל את היקף המשכנתא אז מחירי הדירות ירדו כי "אין כסף לקנות"? התשובה היא לא.

    הביקושים יגדלו לדירות היותר זולות - גם שם אין היצע - והמחירים ימשיכו לעלות - רק כשתבוא הקטסטרופה מינוף משקי הבית יהיה נמוך יחסית לאלטרנטיבה של משכנתאות במליון ש"ח ויהיה פחות נזק משקי.

  8. #78
    למבו אתה גם משתלח וסלח לי אבל גם כותב שטויות (בגלל תאימות דפדפן זה יוצא לי רצוף מצטער מראש). 1. גם ירידת מחירים של %20 לא תזיז לבנקים כנראה שגם 30 ותחזיק חזק גם 40% לא ירסק אותם (יפגע כן). 2. פנסיה ? א. בעיה כלל עולמית שהמצב בישראל יחסית סביר ב. קרנות הפנסיה רשמו רווחים יפים עקב ירידת הריבית (פשוט א ראיתי שהתייחסת לזה בתגובה הלא שרלטנית שלך...). אינפלציה ? בעשרו האחרון האנפלציה היא הנמוכה מקום המדינה ועדיין יורדת, נכון יש סיכונים אבל הלו...גם נתונים. 3. לפישר אין ברירה אמיתיל בנוגע לריבית דווקא עליית ריבית עכשיו גרור אחריה עלייה באבטלה ומשבר, וכפי שטיבי כתב יש את שוק מחירי הדירות ויש את רמת המינוף של משקי הבית ויכולתם לעמוד בכך שהם שני דברים שונים. קיצור מה שטיבי אמר

  9. #79
    למבו,

    כולנו מסכימים שעדיף שהריבית תעלה בישראל, כמו שכולנו מסכימים שעדיף שיהיה שלום ולא מלחמה.

    אך, מה עושים כאשר יורים עליך, לא תירה בחזרה? אם לא תירה בחזרה אז תמות.

    זה המצב בתחום הריבית. כאשר ארה"ב\סין\יפן (3 הכלכלות הגדולות בעולם) וגם האיחוד הארופאי מחזיקים הריבית נמוכה באופן מלאכותי כדי לתמוך בתעשיית היצוא שלהם, וכאשר אתה משק מוטה יצוא בעצמך, אין לך ברירה אלא להחזיק ריבית נמוכה, או שתתחיל לאבד ג'ובים ותעשיות לכיוון שאר העולם.

    כאשר מאבדים תעשיות ומומחיות, הן לא חוזרות כל כך מהר. קל להרוס, קשה ואיטי לבנות מחדש.

    זהו המצב . לצערנו, אנו תלויים בשאר העולם.

  10. #80
    למבו,

    אני דווקא חושב שאני רואה את התמונה הגדולה ואתה עיוור לעובדות - זו לא אשמתך, כי העובדות מסובכות להבנה.

    אפרק את הטיעון שלך למרכיביו ואראה לך היכן את טועה:

    ל כל שקל שהוא חוסך במשכנתה בגלל הריבית הנמוכה , הוא מפסיד 3 שקלים
    בגלל שהפקדונות שלו נשחקים, הפנסיה שלו ללא תשואה קבועה ומובטחת(אג"ח ממשלתי) והוא חשוף ללא הגנה לשווי הכסף(קרי אינפלציה).
    יש כל כך הרבה דברים לא נכונים במשפט הזה:

    1. משק שבית שלקח משכנתא, לא מחזיק פקדונות לז"ק בבנקים אלא לטווח מאוד קצר וסכומים מאוד נמוכים ביחס למשכנתא
    2. פנסיה ללא תשואה מובטחת - פנסיה זה חיסכון לטווח מאוד ארוך - קרנות הפנסיה מחזיקות את האגחים עד לפדיון - כך ששינויחריג במחיר כתוצאה משינויי ריבית במשק, שמשפיע על התשואה השנתית יתקזז בשנים הבאות - בסוף תקבל את התשואה לפדיון של האגח.
    3. זה נכון שבשנים האחרונות התשואה לפדיון ירדה -כלומר מה שהקרנות יקנו היום ישלם פחות - אבל כבר שכחת את עודף התשואה שהקרנות עשו שהמשק עבר מריבית גבוהה לנמוכה.
    חוץ מזה - בדקתי את קרן הפנסיה שלי - 30% זה אגח מיועדות (!) 20% זה פיקדונות והלוואות + השקעות אחרות, 17% אגח ממשלתי+קונצרני סחיר ו - 32% מניות ורק 2% מזומן ושווה מזומן - לדעתי זה פיזור יפה
    4. "חשוף ללא הגנה לאינפלציה" - זו שטות מוחלטת - מניות / נדל"ן אלו נכסים ששומרים על ערכם באינפלציה, וכפי שנראה מחלוקת הנכסים של הפנסיה - אנו לא נפסיד שקל מאינפלציה - אדב זה פטנט ישראלי


    השחיקה של שווי הכסף של הציבור , הגרעונות שמתחילים להיות בפנסיות הציבוריות
    "כסף" זה מזומן. מה נשחק? אין כרגע אינפלציה משמעותית?
    גרעון פנסיוני? - זה גם שטות - עפ"י חוק הקרנות החדשות חייבות להיות מאוזנות - וכל שנה אני מקבל תוספת של "איזון אקטוארי" השנה 0.35% אחוז התווספו ליתרה .
    לגבי פנסיה ציבורית - גם זה נגמר - היום כולם בפנסיה צוברת - יש את העבר אך זה לא "גרעוני" כי אין צבירה - יש התחייבות של הממשלה לעשורים הבאים

    ואתה גם לא מתייחס אף פעם ל"עונש" שמקבלת משפחה ממוצעת עם פיקדון בבנק , שרוצה לחסוך ליום סגריר ולא מקבלת תשואה
    פקדון בבנק זה לא חסכון. בכל מקרה השווי של משק הבית הוא לאין שיעור יותר גבוה "מהפיקדון".

    מה שאתה כנראה לא יודע, שפעם , כשהיתה אינפלציה, כל מי שהחזיק פקדון בבנק או מזומן או צק - שילם קנס מאוד מאוד כבד של מספר אחוזים בחודש! ואתה מתלונן על "חוסר תשואה"....


    עד שהוא לא מעלה ריבית ( לעודד חיסכון , לתת תשואה לציבור הפנסיונרי , ולייקר את המשכנתאות - הרי המומחה הגדול אמור להגן על הציבור
    ממעשים שיפגעו בו בעתיד לא?) הוא בגדר אויב הציבור
    מזל שאתה לא מחליט. אני חושב שהתעשיינים, הייצואנים, בעלי עסקים מכל הגדלים - כל מי שמייצר ומקדם את "הקפיטליזם" יאמר לך שזו התאבדות מישקית להעלות את הריבית בגלל שער הדולר.

    אבל לך יש כמה שקלים בפקדון בבנק וזה מה שמעניין אותך.

    בנק ישראל לא עשה כלום בכיוון.
    הריבית הכי נמוכה מעולם בישראל.1.75
    נכון. מה אפשר לעשות? הארה"ב וביפן הריבית 0 באירופה בערך 1%. אם אנו חפצי חיים , אנו חייבים לשמור על הייצוא וזה אומר שער דולר סביר שמחייב ריבית נמוכה. קפיש?


    ההיסטוריה הקצרה של ישראל הראתה שב 60 שנה המדינה הצילה אותם והלאימה 3 פעמים לפחות.
    אני מכיר פעם אחת - בוא ספר לנו על עוד פעמים

הרשאות

  • אתה לא יכול לפרסם נושאים חדשים
  • אתה לא יכול לפרסם תגובות
  • אתה לא יכול לצרף קבצים להודעותיך
  • אתה לא יכול לערוך את הודעותיך
  •  
מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות