ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

התשואה הצפויה תהיה הרבה פחות מ 4.7% כי יש הטיית מס לטובת פרטיים מול מוסדיים בהשכרת דירות. פרטיים פטורים ממס שכר דירה עד 5000 שקל. לכן התשואה תהיה נמוכה.

ראשית המוסדיים = קרנות פנסיה יהיו פטורים ממס על הכנסות - כפי שפטורים ממס על הכנסות ריבית, שנית מכיוון שהתשואה נמדדת על ההשקעה - הבניה בלבד , ללא הקרקע , תוך הבטחת תשואה של המדינה ע"י ויסות דמי החכירה על הקרקע, התשואה תהיה בדיוק כפי שתוכננה

לקרנות פנסיה אין ידע בהקמה וניהול של מתחמי מגורים, זה התמחות של קרנות ריט וחברות נדלן מניב.

ידע בהקמה - זה מוצר גנרי שקיים בשוק - אדריכלים, מנהלי פרויקטים של בניה - הקרקע תוקצה ע"י המדינה - האדריכל מתכנן, מנהל הפרויקט מפרסם מכרז לקבלנים - כמו כל חברת ייזום שמחפשת חברה לביצוע

ידע בניהול - חברות ניהול נכסים יש בלי סוף - ניהול טכני של המבנה - זו חברת ניהול רגילה ש"וועד בית" שוכר - זה משולם ע"י הדיירים
ניהול דיירים - יש חברות ניהול שנותנות שרותי ניהול דיירים בנכסים מסחריים - מבניני משרדים למרכזים מסחריים - זה אותו עקרון

מכיוון שהפעילויות של בניה להשכרה וניהול הנכסים המושכרים הם באמת פשוטיות ביותר - אין שום חסמי כניסה לקרנות הפנסיה להיכנס לתחום - זה פשוט עניין של החלטה והקמת יחידה פנימית שתטפל בהפעלת קבלני משנה

[tby]

פלסנר מנפץ את התאוריה של בועת מחירי נדל"ן בישראל:




הגרף מראה כי במונחי הכנסה , המחירים היום בממוצע רב שנתי - כלומר יש עוד מקום רב לעליות

במקביל ברור כי ההיצע פוגש את הביקוש כבר בשלב "דירה על הנייר" - אין בניה ספקולטיבית של דירות בישראל

והדבר האחרון (אך הראשון בחשיבותו) - הבעיה היא שחרור קרקעות ע"י המנהל - עד שזה לא יוסדר, המחירים ימשיכו לעלות , יש חוסר של כ 100 אלף דירות כבר היום

[eyal12]

פלסנר טוען שמחירי הדירות עלו מ 2008 ועד היום בערך ב 17% במונחי הכנסה פנויה ? (14 לחלק ב 12 ).

זה ממש לא רציני. כל דירה שאני מכיר באזור המרכז עלתה הרבה יותר בבתקופה הזו, וההכנסה הפנויה ירדה לדעתי בתקופה הזו.

[tby]

הכנסה הפנויה ירדה לדעתי בתקופה הזו.

הנתונים הרישמיים מודדים עליה ריאלית של 6.6% בהכנסה הפנויה בין 2008 ל 2012

http://cbs.gov.il/www/dafdefet_02/indig8h_12.pdf

כך ש- 6.6% גידול ריאלי בהכנסה פנויה + אינפלציה מ 2008 (~15%) + 17% עודף עליית צחירי דיור - זה עלית מחירי דיור נומינלית של כ 45% - שזה מתאים

[tby]

החלם נמשך:

משרד האוצר ינסה לגייס הון בהנפקת אג"ח ממשלתיות באירופה במהלך הימים הקרובים. כך הודיעה היום (ה') החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי-בויאנג'ו. בנקי ההשקעות הזרים ברקליס, גולדמן זאקס וסיטי נבחרו כחתמים בהנפקה. עפ"י ההערכות המדינה תנסה לגייס כמיליארד אירו.
"בימים הקרובים תצא משלחת של היחידה לניהול החוב שצפויה לקיים סדרת פגישות עם משקיעים זרים באירופה כחלק מתכנית קשרי משקיעים כדי לבחון ביקושים בשווקים הבינלאומיים", נכתב בהודעה לתקשורת. בראש המשלחת יעמוד סגן בכיר לחשבת הכללית, רו"ח יהלי רוטנברג, ביחד עם מנהל החוב הממשלתי, גיל כהן ונציגת משרד האוצר בניו יורק, סיגלית סייג.
לפני שנה גייס האוצר 2 מיליארד דולר בהנפקת אג"ח לטווחים של 10 ו-30 שנה. ההנפקה האחרונה באירו התבצעה בשנת 2010 בסכום של 1.5 מיליארד אירו לטווח של 10 שנים.


ואני שואל - מדוע מגייסים חוב במטבע זר כאשר לכולם ברור שהשקל חזק מדי - משרד האוצר מבצע SWAP לשקל לחוב דולרי קיים ובנק ישראל שומר על ריבית נמוכה שפוגעת בחלקים לא קטנים של הציבור?

הרי אם יש צורך להחזיר חוב במטבע זר - מה יותר טוב מלגייס בשקלים , לקנות מטבע זר (1.35 מליארד דולר - שווי ההנפקה ) - ולעזור לשקל ?

אבל אנו הרי גרים בחלם, ובחלם יש יחידת ניהול חוב שעיסוקה גם חוב במטבע חוץ והם לא מוכנים לוותר על הנסיעות לחו"ל, גם ליהלי, גיל וסיגלית מגיע!
אין כמו המפגשים עם החתמים "ובדיקת השוק" , - ההרגשה של "ילדים גדולים" .... אנשי העולם...

הרי מה סה"כ יקרה? פקידי אוצר אחרים , שיושבים ליד גיל ויהלי - באותו מסדרון - ייסע לחו"ל לארגן SWAP , שאומנם עולה כסף - אך איך אפשר להשוות זאת עם המעבר בביקורת הגבולות בנתב"ג על חשבון הציבור.... - כך מרוויחים שתי נסיעות במכה אחת!

[udiwe]

שלום טיבי ידידי היקר,

"כהרגלך" אתה מגלה חוסר הבנה עקבי בנפתולי הכלכלה והניתוח של האירועים. זה כבר דורש בדיקה !!
לידיעתך, החברים היקרים מהאוצר נוסעים לביקור השנתי באי ג'רסי - יש להם כמה עניינים חשובים לסדר שם.
נסיעת ההמשך שלהם היא לרומניה לבדיקת הנכסים "המעולים" (כפי שהשתקף אתמול בתוכנית המקור) של חבריך היקרים מקרדן ומזיסר ושאר כוכבי העל.

יש לי הצעה קטנה - שימתינו עם הנסיעה שלהם עד לקניית מטוס ראש הממשלה (ואשתו היקרה לנו), אולי (??) נחסוך כמה גרושים.

כמה פשוט.

בברכה וסליחה שהתפרצתי,
אודי

[tby]

לקרוא ולבכות - איזה תרוצים מהגורן ומהיקב להנפקת חוב של מדינת ישראל שהשקל חזק מאוד:

בהנפקה, מכרה הממשלה איגרות חוב בסכום של 1.5 מיליארד יורו, לטווח של 10 שנים ובריבית שנתית של 2.932% - השיעור הנמוך ביותר בהנפקה של ישראל בחו"ל. זו היתה ההנפקה החמישית של הממשלה ביורו.



היקף ההנפקה המתוכנן היה מיליארד יורו, ואולם בשל הביקושים הגבוהים, פי 5.7 מהסכום המתוכנן, הוחלט להגדיל את היקפה ל-1.5 מיליארד יורו [למה? ככה. רק אני חושב שאם היו כאלו ביקושים סימן שהמחיר היה נמוך מדי?!]



בשנים האחרונות מקפיד אגף החשב הכללי באוצר לבצע בתחילת כל שנה אזרחית הנפקה גדולה של אגרות חוב ממשלתיות בשוקי ההון הגלובליים. בתחילת השנה שעברה הוא ביצע בניו יורק בפעם הראשונה הנפקה לשני טווחי זמן; ל-10.5 שנים ול- 30 שנה, בסכום כולל של 2 מיליארד דולר. שנה קודם לכן ביצע האוצר הנפקה גדולה נוספת בניו יורק לתקופה של 10 שנים, בסכום של 1.5 מיליארד דולר.

כלומר מסבירים לנו שזה "הרגל" , משרד האוצר עובד על "טיס אוטומטי


למשרד האוצר אין למעשה צורך להנפיק אגרות חוב ממשלתיות דווקא בחו"ל במטרה לממן חלק מהגירעון בתקציב הממשלה. השנה צפוי אמנם האוצר להנפיק אגרות חוב למימון הגירעון בסכום נטו גדול של קצת יותר מ- 30 מיליארד שקל, אך אנשי יחידת החוב בחטיבה הפיננסית באגף החשב הכללי נערכו לגל הנפקות גדול זה כבר בשנה שעברה, וגייסו בשוק ההון המקומי סכום גדול יותר מהמתחייב לצורך מימון הגירעון בשנת התקציב 2013. כתוצאה מכך סיימה הממשלה את שנת 2013 עם תוספת ליתרות החשבונות שלה בבנקים של כ- 7.1 מיליארד שקל.

והאמת שאין באמת מחסור במזומנים או יכולת גיוס בארץ, אבל שאפשר "להגדיל" "בחינם"אז מי לא מגדיל?

להנפקות שמבצע האוצר מדי שנה בשוקי ההון בחו"ל יש סיבות אחרות: הפגנת נוכחות של ממשלת ישראל בשוקי הכספים הבינלאומיים [כלומר נוכחות הפקידים בטיול חו"ל ע"ח משלם המיסים], הקטנת הלחץ מעל שוק ההון המקומי [שקודם הוסבר שאין כלל בעיה], ויצירת "נקודת ייחוס" (בנצ'מרק) עבור חברות ישראליות שירצו להנפיק בעתיד אג"ח בחו"ל [כלומר האגח הקיים היום של המדינה בחול כבר לא טוב לזה .... ]. שיקול נוסף שנוסף להנפקות בחו"ל בשנתיים האחרונות הוא רמת התשואות הנמוכה בשוקי ההון הבינלאומיים.[ לעומת התשואות הענקיות בת"א לאותם טווחים. מה יקרה עם השקל יחלש ה 10 אחוז? זו תוספת עלות של 10% שלא תוכננה]


אני לפחות מקווה שהפייסקו הזה לא יחזור, לפחות עד שנה הבאה....

[eynetane]

גם לי לא היה ברור לגמרי מדוע לקחת הלוואות שלא צריך ועוד בהיקף כזה.
בנצ'מרק למדינה אפשר לקבוע גם עם הסכום המקורי של מליארד, וגם עם פחות מכך, וביקושי יתר יש לתרגם למחיר משופר.

המסקנה שהגעתי אליה באופן פרטי ולא מבוסס היא שמדובר בהנפקה פוליטית. לאור קולות החרם, הנפקה כזו והצלחתה הן הצהרה שעסקים כרגיל והוכחה שהעולם לא שונא אותנו עד כדי כך שהוא מוותר על הכסף שלנו. כלומר שאת העלויות יש לזקוף לחובת משרד החוץ.

אבל לא יודע, מקריאת הדברים שלמעלה ומהבנה איך דברים מתנהלים באירגון גדול ושמן שבו אף אחד לא משלם על טעויות מכיסו, אני נוטה יותר ויותר לקבל את הנחת הטייס האוטומטי. כי לשנות טייס אוטומטי מצריך מאמץ וסוג של "סיכון" אישי שפקידים שכירים יעדיפו לא לקחת, בעוד שבטייס אוטומטי תמיד יש את מי להאשים ("זה היה ככה תמיד") ואף אחד לא צריך לקבל אחריות.
קל. נוח. יקר.

[tby]

כחלון מסביר מדוע מחירי הדירות גבוהים - בלי מילה על ריבית:

74% מתכנון הנדל"ן נמצאים בידי משרד הפנים. הוא מתעסק עם תכנון של 20 דירות, בזמן שהמדינה צריכה לפחות 50 אלף דירות בשנה. יש להם מונופול, וזה חייב להישבר. חייבים לאפשר לגופים אחרים לתכנן, שהשוק יתכנן. התוצאה של המונופול הזה היא שמרגע שיש קרקע, עוברות 12 שנה עד שיש דירה. אם המשרדים האזרחיים יתכננו את זה, יהיה טוב יותר, יעיל יותר ומהיר יותר. המדינה כמובן תצטרך לפקח על הכל. אנחנו צריכים 180 אלף יחידות דיור לפחות, מהן 50 אלף יחידות דיור לצעירים ולמתגרשים". כחלון המשיך: "המונופול השני הוא רשות מקרקעי ישראל. 94% מהקרקעות שייכות לרשות, ורק הוא משווק אותן. מדינת ישראל נכשלה בניהול הקרקע. שימו לב לאבסורד: כ–1.5% מהאוכלוסייה עוסקים בחקלאות ו–65% זו קרקע חקלאית. רשות מקרקעי ישראל לא משחרר קרקעות. המדינה לעודד את זה, ואפילו אם היזמים ירוויחו קצת, לא יקרה כלום. צריך להחליט לחלק את הקרקעות למשווקים ולקבלנים שירצו לשווק".

זו טענתי כל העת - מחסור בקרקעות זו הסיבה לעליית המחירים. המחסור נובע משילוב של מדיניות מכוונת (צמצום שיווק במרכז) , חוסר יעילות ממשלתי בתחומי התכנון ומונופול קרקעות ממשלתי .

כל זמן שהיתה בניה מסיבית בשטחים (הנחיה ממשלתית לשחרר קרקעות, גמישות תכנונית, מימון ממשלתי לתשתיות וכו') הבעיות בתחומי הקו הירוק לא הורגשו אך שהיצע הדיור צריך להתרכז בתחומים בהם החוק הישראלי שולט ולא ממשל אזרחי/צבאי אזי המערכת מוצגת במלוא מערמיה.

[tby]

בלכר: "משכנתאות מסובסדות לשכבות החלשות"

מזל גדול שהאיש לא נבחר לנגיד בנק ישראל.

זו אמירה כלכלית אומללה שמעידה על חוסר הבנה מוחלט של מכניקת השוק

אם המדינה תסבסד את המשכנתאות לשכבות החלשות אזי כח הקניה שלהם יעלה והם יוכלו לרכוש דירות במחירים גבוהים יותר ממה שהם מסוגים באופן נורמלי - זה מגדיל את הביקושים ומעלה את המחירים.

במקום זאת יש לסבסד את הדיור עצמו - להגדיל היצע דירות שמיועד לשכבות החלשות ע"י בניה ציבורית של דירות קטנות בסטנדרט פשוט - דיור מוגן, דיור מסובסד, בניה ציבורית לזכאים, מעונות סטודנטים, דירות למתמחים בבתי חולים, דיור ציבור לקשישים ונכים - להוציא את החלשים ממעגל הביקושים ולדאוג להם באמת - זה רק שאלה של רצון פוליטי. יש מקומות שצריך לתת לשוק לעבוד, חש מקומות שחייבים התערבות ממשלתית.