ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[jsphs7]

פורסם היום:

1
אם היה תלוי בי, אלו היו הנחיות שעה למשכנתא לניצול הריבית הנמוכה מחד, והבטחת יציבות הלווים מאידך:

1. הון עצמי מינימלי - 25% מערך הדירה
2. הלוואות לתקופה של מעל 5 שנים - ריבית קבועה בלבד - ולא יותר מ 70% מסכום ההלוואה , ולא יותר מ 50% צמוד למדד - ולא יותר מ 25% מההכנסה
3. היתר, עד השלמה של 40% מההכנסה - בהלוואה ל 5 שנים.

tby,

ראה מה כתבתי לפני חצי שנה (15/04/2013) - ל- tby, אני מקבל את הצעתך ומוסיף.

אתה למעשה בא ואומר: הבנקים נהנים מהמשכנתאות ההזויות ל- 30 שנה שהם נותנים, מצד אחד הם מווסתים את הבטחונות שלהם (דירות ממושכנות) מצד שני הם מאפשרים לסקטור היזמי להמשיך ולשווק במחירים הנוכחיים ולעמוד בהתחייבויות ומצד שלישי לקוח שחייב מליון ש"ח לבנק הוא לקוח כנוע ונרצע.

אי לכך הרגולטור חייב להיות המבוגר האחראי ולשים סוף לחגיגות הללו. גם הבחור שאתמול סיים מכללה לתכנות ומקבל 15,000 ש"ח לחודש ברוטו לאחר שנת ניסיון בגיל 28 יכול לגלות שהמשכנתא שלו ל- 30 שנה תהיה מאוד קשה לעיכול אם בגיל 45-50 משהו יקרה בשוק התעסוקה שידיר אותו מהשוק.

הרגולטור, לדעתי איחר בפעולתו, הרגולטור הגן על המשק באמצעות רכש מט"ח והורדת ריבית אבל איחר בתגובות שלו בהגנה על שוק הנדל"ן המקומי. הצעדים שננקטו כמו 30% ריבית משתנה והון עצמי מינימלי היו צריכים לבוא כבר ב- 2010 - לאחר עליה יפה בנדלן ולא לנפח את הבועה למימדים שדירה בעיר פרפריאלית עולה כמו דירה בארה"ב\גרמניה\אנגליה במקומות ובערים בהם השכר הממוצע הוא פי כמה וכמה מאשר בישראל באותה הסביבה.

אני מסכים כי אין ברירה אלא להפחית את הריבית על מנת להגן על התעשייה המקומית אל מול העולם במשבר, אבל - ראוי לצור ברגולציה כללים שלא יאפשרו למר וגברת ישראלי שקבלו 300,000 ש"ח מההורים ללוות במליון ל- 30 שנה בדיוק באופן שהממשלה אוסרת על הנהג הישראלי לנהוג ב- 170 קמ"ש גם אם הוא מאוד בטוח ביכולתו להצליח במשימה.

רגולציה קשיחה תפחית את המנוף המטורף של הרבה יותר מדי משפחות בישראל. על מנת לענות על הצד השני של המטבע הצעתי מגה פרויקטי פנוי בנוי ממשלתיים - הוסף עוד 100,000 דירות בבניה נוסף על הקיימות ל- 3 השנים הקרובות בפקוח ממשלתי ותקבל שנוי פרדיגמות בשוק.

הצעתי להגדיל את כמות המיטות במכללות ובאוניברסיטאות על מנת להוציא את מסות הסטודנטים משוק השכירות.

הצעתי להכיל מס המשווה בין הכנסה משכ"ד לאפיקים אחרים על מנת להפחית את האטרקטיביות של נכס להשכרה.

הצעתי מסלול מקוצר לאישור תוכניות ופקוח שתוכניות לא תתקענה אצל "פופטיץ" מקומה 6 שנתיים כי חסר את הטופס של חדר 104 (זהו זה שנות ה-80).

הצעתי לייצר סט של תקנות שתוכל לקחת סמכויות מהעיריות והראשויות המקומיות על מנת להוציא דברים לפועל - לדוגמא: מלאי של דירות 3.5 חד 85מ ולא רק דירות 4-5 כדירות עיקריות בפרויקטים.

בסופו של יום יש לטפל הן מצד הבקוש (רגולציה שלא תאפשר את מה שקורה בישראל בתחום הדיור ולקיחת משכנתאות גדולות מדי, ארוכות מדי, וללא שיש תשתית הגיונית להבטיח פרעון ל- 30 השנים הבאות) והן מצד ההצע תוך שמוש בכל הכלים שיש למדינה. אפשר ללכת על תמהיל של בניה במחירי "למשתכן" במרחק סביר מאזורי הבקוש כשמגדירים סטאנדרט מינימאלי אבל מבלי להתפשר על הבטיחות של המבנים והממ"ד - אז כשהזוג הזה ישגשג הוא ישדרג את המטבח "קבלן" למשהו קצת יותר יקר בעוד 10 שנים או יחליף בעוד 15 שנים את הרצפות 70X70 הזולות תוצרת הארץ במשטח שיש מלא איטלקי.

בהמשך רשמתי:

לגבי דיור, פישר בעת הנוכחית העדיף את התעסוקה על פני הנדלן שלדעתי יטופל באמצעים מנהליים שיקטינו את זמינות האשראי הזול ע"י הלקוחות שלא באמת מסוגלים לקחת משכנתאות ענק - בנק ישראל בצעדים שנעשו ולטעמי יעשו בהמשך יגן עליהם מעצמם (שלא נגיע למצב של ספרד בעוד 3-4 שנים).

לטעמי, הבעיה משולבת בין צד הביקוש לצד ההיצע.

בנק ישראל והמפקח על הבנקים מסוגלים לטפל בצד הביקוש ולהגן על הצבור מעצמו בעיקר בנטילת הלוואות גדולות מדי ומסוכנות ולטווח ארוך.

למה שכתבה הייתי מוסיף כי תנאי חשוב ביותר:
1) הגבלת משך משכנתא ל- 10 שנים, אסור להסכים כי הלווה החציוני במשק ישתעבד ל- 4 קירות ל- 30 שנים. שוק העבודה לא בטוח ולא ניתן להבטיח תעסוקה בדגש על שכר גבוה יחסית לשנים ארוכות.


אתמול ראיתי כתבה על זוג מבאר שבע - הם סגרו בשנות ה- 70 משכנתא בשנתיים ללא הון עצמי מעבודה בבניין.

אני לא מבקש להגיע לקצוניות של שנתיים לרכישת נכס אבל 10 שנים או חוב של 300,000 ש"ח חציונית זה סביר בתוספת להון עצמי של ~ 300-400,000 ש"ח.

2) מגבלות על המערכת הבנקאית כך שאם הבנק ימצא איך הוא עוקף מגבלות ונותן אשראי מחוץ לתקרת האשראי וגבולות האשראי שבנק ישראל ומפקח על הבנקים מאשרים הוא לא יוכל לנסות ללחוץ את החייו - תושת עליו אחריות והוא יאלץ בקרות ארוע אשראי לשאת בחלק מהנזק.

אם בנק נותן הלוואה ללא בטחונות במאות אלפי ש"ח בטענה שהוא לא יודע שזה לדיור - הוא לא יוכל לטעון בהמשך שהוא דורש לנפח את החוב בעשרות אחוזים ואז להשתלט על רכוש הלווה ולמכורו למקורבים בנזיד עדשים.

3) ריבית קבועה לחוב שמעל 5 שנים - מקבל.


לגבי צד ההיצע - חייבים לבצע צעדים שיגדילו את המלאי במאות אלפי יח"ד בתוך כמה שנים בדיוק כמו שעשו בגל העליה מברה"מ - אז ישראל מדינה ענייה עם חובות גדולים ואג"ח בריבית גבוהה.

כמו כן, לפעול להוצאה של אוכלוסיות דוגמאת הסטודנטים משוק השכירות במאות אלפים.

עשה את מה שאני מציע והמחירים יחזרו למחירי 2007 בתוך כמה שנים לטובת כולם כולל הבנקים.

כפי שכתבתי בעבר, מי שחייב 300,000 ש"ח ומרוויח 9,000 ש"ח בחודש ניתן לפרוס, לרווח, לעזור.

אותו חייב שמסתבך עם משכנתא של 1,000,000 ש"ח חוב יגיע מהר מאוד אל הרחוב ויפגע גם בדור הבא.

[eynetane]

אי אפשר להוריד את מחירי הדיור, הורדה משמעותית ובת קיימא, תשכחו מזה.
אי אפשר לא כי אין כלים לעשות את זה אלא כי זה יפיל את כל המשק. יגמור את הכנסות הממשלה ממיסים (שהרי רוב מחיר הדירה הולך למדינה בכלל), ויפגע פגיעה היקפית בכל השוק הניזון מכך --> פגיעה נוספת אנושה בצמיחה.
מעבר לכך, הורדה במחירי הדיור של מעבר ל10-15% ואנחנו נמצא פה אלפים דופקים על דלתות הסעד (ישולם ממיסים) ואלפים נוספים שייזרקו מבתיהם (כי הביאו הון עצמי של 20% וגם ככה בקושי יכולים לעמוד בתשלומים).
הכי טוב שאפשר זה לנסות לשמר את המחירים הקיימים ע"י בניה בסמוך לאיזורי הביקוש וע"י הרחבת איזורי הביקוש (אישי אני חושב שרכבת טובה לפריפריה ורשת יעילה מתחנות הרכבת למרכזי הערים תרחיב את הביקוש לפריפריה ע"ח המרכז).
בד בבד חייבים להקשיח את תנאי המשכנתאות בהדרגה ובבטחה, משהו במתכונת של מה שאתם הצעתם, אבל לדעתי אפילו יותר קשיח.

כשקניתי דירה (היה לי מזל גדול, לפני 8 שנים) - היה לי הון עצמי של כ-50-60% והכנסה זוגית מעל הממוצע ללא ילדים, ועדיין רעדו לי ה"קהונס" כמו שהן לא רועדות לזוג צעיר שלוקח היום משכנתא במליון עם החזרים של 35% מההכנסה שלהם לשלושים שנה (שלא לומר כאלו שמזייפים הכנסה לטובת העניין). לא הבנתי אז איך אפשר להתחייב לתקופה כ"כ ארוכה ועל סכומים כ"כ גדולים במצב שבו אנשים מחליפים או נאלצים להחליף עבודות כל 3-4-5 שנים וסביבת ריבית לא יציבה. לא רציתי לשמוע על משכנתא ליותר מ-10 שנים, ובפועל תכננתי על פחות.
אני הייתי מגביל משכנתא ל20 שנה, עם הנחיות לגבי חלוקת הסיכון בין המסלולים, עם הוכחה ברורה יותר של הכנסה, ועם מקסימום מימון 70% - וגם זה בתנאים חריגים. אין מה לעשות, לפעמים החוק צריך להציל אנשים מהטיפשות של עצמם.

[jsphs7]

אי אפשר להוריד את מחירי הדיור, הורדה משמעותית ובת קיימא, תשכחו מזה. עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה.


אי אפשר לא כי אין כלים לעשות את זה אלא כי זה יפיל את כל המשק. יגמור את הכנסות הממשלה ממיסים (שהרי רוב מחיר הדירה הולך למדינה בכלל), ויפגע פגיעה היקפית בכל השוק הניזון מכך --> פגיעה נוספת אנושה בצמיחה.

הפוך גוטא, הפוך, במידה ותתוקן תקנה שלא מאפשרת למערכת הבנקאית לדרוש בטחונות נוספים כנגד ירידת ערך בטחונות למשקי בית - מי התחייב שישלם 30 שנה את מה שהתחייב. הבנקים יעמדו גם בירידה של 40% במחיר. החשש הוא לקונים.

ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר. דווקא כיום משעבדים את כלל המשק ל- 4 קירות - זה טעות, טעות וטעות.

אתה יודע מה, בוא נחכה כמה שנים, בינתים נכניס ללואת החנק עוד 30,000 זוגות בשנה שקונים באשראי זול וזמין ובעיקר במחיר הגבוהה עד פי 5 בממוצע מעלות יצור המוצר. בעוד 5 שנים (נניח) הפד בארה"ב יחליט שהוא חייב לצנן את הבורסות על מנת לא ייצר בועה ואז בצעדים איטיים נגיע למצב בו אג"ח ל- 30 שנה בארה"ב נותן 5.5% בהתאמה אג"ח ממשלתי ישראלי לטווח של 30 שנה יתן 7% ומשכנתא לא תהיה זולה מ- 7.5% - ואז נמצא את עצמינו עם 400,000 משקי בית שנטלו 1,000,000 ש"ח חוב ל- 30 שנה משכר משפחתי של 9,000 ש"ח - זה לא בר קיימא.

ואז יתחל התקון - הזוגות החדשים ימצאו את עצמם קונים נכס ב- 700,000 ש"ח כשהם מביאים 400,000 ש"ח מהבית ולווים 300,000 בתנאים של 8% שנתית לעומתם המשועבדים משלמים חוב של פי כמה - אז תגיד לי, כמה זמן ניתן להמשיך לנפח את הבלון הזה כשמעל ראש הקורבנות מרימים עוד ועוד את להב הגליוטינה שהמעצור בדרך נתון בידי הפד בארה"ב, או שחקני המזרח התיכון בזירה הבטחונית.


מעבר לכך, הורדה במחירי הדיור של מעבר ל10-15% ואנחנו נמצא פה אלפים דופקים על דלתות הסעד (ישולם ממיסים) ואלפים נוספים שייזרקו מבתיהם (כי הביאו הון עצמי של 20% וגם ככה בקושי יכולים לעמוד בתשלומים). אז אדוני מציע להמיר אלפים דהיום ברבבות בעוד כמה שנים?

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים.

הכי טוב שאפשר זה לנסות לשמר את המחירים הקיימים ע"י בניה בסמוך לאיזורי הביקוש וע"י הרחבת איזורי הביקוש (אישי אני חושב שרכבת טובה לפריפריה ורשת יעילה מתחנות הרכבת למרכזי הערים תרחיב את הביקוש לפריפריה ע"ח המרכז).
בד בבד חייבים להקשיח את תנאי המשכנתאות בהדרגה ובבטחה, משהו במתכונת של מה שאתם הצעתם, אבל לדעתי אפילו יותר קשיח.

כשקניתי דירה (היה לי מזל גדול, לפני 8 שנים) - היה לי הון עצמי של כ-50-60% והכנסה זוגית מעל הממוצע ללא ילדים, ועדיין רעדו לי ה"קהונס" כמו שהן לא רועדות לזוג צעיר שלוקח היום משכנתא במליון עם החזרים של 35% מההכנסה שלהם לשלושים שנה (שלא לומר כאלו שמזייפים הכנסה לטובת העניין). לא הבנתי אז איך אפשר להתחייב לתקופה כ"כ ארוכה ועל סכומים כ"כ גדולים במצב שבו אנשים מחליפים או נאלצים להחליף עבודות כל 3-4-5 שנים וסביבת ריבית לא יציבה. לא רציתי לשמוע על משכנתא ליותר מ-10 שנים, ובפועל תכננתי על פחות.


תקשיב, כבר כיום בתים בפריפריה שעלו 350,000 ש"ח בתקופת קיינתך עולים היום 900,000 ש"ח. שום שפור של השכר באותם האזורים לא קרה - אתה חושב שמה שקרה יכול להתמיד? נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?

אני הייתי מגביל משכנתא ל20 שנה, בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני.

עם הנחיות לגבי חלוקת הסיכון בין המסלולים, עם הוכחה ברורה יותר של הכנסה, ועם מקסימום מימון 70% - וגם זה בתנאים חריגים. אין מה לעשות, לפעמים החוק צריך להציל אנשים מהטיפשות של עצמם.

...

[eynetane]

"עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה." --> נכון, וזה בדיוק המצב. לא רוצה. הממשלה לא רוצה. ומסיבות טובות, אם יורשה לי.
אגב, שכחתי לציין עניין חשוב למעלה - בעוד שלהוריד את מחירי הדיור זה מסוכן, להשאיר אותם על כנם (נומינלית) זה רעיון לא רע בכלל. שחיקה הדרגתית ריאלית של מחירי הדיור תהיה דבר טוב.

"ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר." --> בתיאוריה זה נשמע טוב. זליכה אומר את זה אפילו עם יותר כריזמה. בפועל, אנחנו לא משק מוטה צריכה כמו המשק האמריקאי, ולכן אל תצפה לאותה תוצאה כמו שם. כמות הפעילות במשק תקטן (גם אם תקוזז במידה לא מעטה ע"י הגדלת הצריכה הפנויה).
אני מסכים עם מה שכתבת בהמשך לגבי זה שמשקי הבית נוטלים חובות גדולים מידי לכגישת דירות, ולא היית צריך לפרט שם. כתבתי אותו הדבר במילים אחרות בפוסט הקודם. אבל הפיתרון שאני רואה לכך הוא הצרת צעדי משקי הבית. אין סיבה שזוג צעיר ימנף עצמו לדעת עם 75% משכנתא.

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים. --> לא נכון. אם מחירי הדירות יישארו פחות או יותר כמו שהם (ואולי יירדו קצת אך לא יותר מ 10% כאמור), ואם התל"ג ימשיך לגדול, בהדרגה נגיע למצב טוב יותר.

" נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?" --> כן, וזו לא פעם ראשונה שזה קורה, בארץ או בעולם.
מה לעשות, בניגוד לפרסומים בתקשורת יש לנו ארץ נהדרת ורובנו רוצים לגור כאן, ולא בשום מקום אחר בעולם. אני אמנם לא מבין למה כולם רוצים לגור דווקא בתל אביב, אבל נעזוב את זה.
עליית המחירים בפריפריה דווקא מוכיחה את ההיפך ממה שאתה חושב: שאפשר לגרום לאנשים לעבור לגור בפריפריה. שבניה בפריפריה היא פתרון מצויין. גם בארה"ב לא כולם יכולים להרשות לעצמם דירה במנהטן, ואפילו לא בניו יורק. אז הם הולכים לגור בניו ג'רזי, וזה גם בסדר.

בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני. --> אני אכן חושב שבתיכנון נכון, לא כדאי להתחייב לתקופות ארוכות כל כך. יחד עם זאת, אני גם יודע שאני לא מקרה מייצג, ושאין סיבה מספקת לחסום אנשים שכן יכולים לקחת כזה סיכון (ויש לא מעט: רופאים, עצמאים עם עסק מבוסס, בכירים בשירות הציבורי) רק בגלל שיש כמה טיפשים שרוצים את כל מה שהם רואים. אז כן, אני לא ממליץ להתחייב למשכנתאות של 20 שנה, מה גם שהירידה בהחזר החודשי מצחיקה ביחס לגידול בתקופת ההתחייבות, אבל מרגיש שיהיה קשה להעביר תקנה שאוכפת משכנתאות קצרות יותר.

[jsphs7]

"עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה." --> נכון, וזה בדיוק המצב. לא רוצה. הממשלה לא רוצה. ומסיבות טובות, אם יורשה לי.
אגב, שכחתי לציין עניין חשוב למעלה - בעוד שלהוריד את מחירי הדיור זה מסוכן, להשאיר אותם על כנם (נומינלית) זה רעיון לא רע בכלל. שחיקה הדרגתית ריאלית של מחירי הדיור תהיה דבר טוב.

לטעמי המסקנה שלך שגויה. אני מסכים כי הממשלה בפעולותיה מונעת ירידת מחירים ולא מבצעת את הפעולות הדרושות על מנת שזה יקרה - ותרשה לי להתנבא - ימשיכו בקצב הזה, בבחירות הבאות הליכוד, יש עתיד והבית היהודי יחטפו בקלפי.
המערכת הבנקאית בישראל עברה יחסית בקלות את המשבר של 2008-9 פשוט כי היא עוד לא נכנסה לתהליך שאפיין את המערכות היותר מתקדמות. כעת תאר לך איך יראה המשבר הבא כשכל ילדון עם 200,000 ש"ח הון עצמי אמיתי מצליח ללות 1,000,000 ש"ח תוך שהוא משעבד את הבית של הוריו המזדקנים, הפנסיות שלהם, ומתחייב לסכומים שבמשבר עלול לא לעמוד בהם. וכמוהו מאות אלפים. אתה רוצה לחזור למציאות של 2002 כשמאות אלפי אנשים התחייבו למשכנתא של 5000 ש"ח בחודש ל- 30 שנים? בשיא המשבר של 2002 הכרתי בחור שהיה סטודנט וקנה דירה ברעננה ב- 350,000$ האם אתה מבין מה המשמעות של הסכון שהוא נטל וחטף בפרצוף? אז היה מדובר בבודדים שלקחו את הסכומים הללו - אתה רוצה מאות אלפים עם חוב של 1,000,000 ש"ח לבנק - ולהזכירך 2002 יכולה לחזור לבקור חוזר. כעת יש רבבות רבות של משכנתאות ענק כשהמשק הישראלי לאחר מושג הקביעות - אתה רוצה מאות אלפים שמפוטרים במקביל ולא מסוגלים לשלם? זכור, מי שקונה במחירים הללו מעביר את כל ההון הראשוני שלו ועוד נוטל חובות ענק - אין לו דרגת חופש לטעות - משבר קשה והוא מחוק.
אני לא דואג לבנקים - אני דואג ללווים שמסכנים את עצמם בצורה מסוכנת. האם תרשה לפלוני לנהוג בכביש החוף ב- 200 קמ"ש אף על פי שהוא בטוח שלו לא יקרה כלום וביכולותו לעמוד בסכון? יתכן מאוד שהוא יעשה זאת שוב פעם ושוב פעם אבל הסכון הוא לא משהו שהמדינה מרשה.


"ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר." --> בתיאוריה זה נשמע טוב. זליכה אומר את זה אפילו עם יותר כריזמה. בפועל, אנחנו לא משק מוטה צריכה כמו המשק האמריקאי, ולכן אל תצפה לאותה תוצאה כמו שם. כמות הפעילות במשק תקטן (גם אם תקוזז במידה לא מעטה ע"י הגדלת הצריכה הפנויה).
אני מסכים עם מה שכתבת בהמשך לגבי זה שמשקי הבית נוטלים חובות גדולים מידי לכגישת דירות, ולא היית צריך לפרט שם. כתבתי אותו הדבר במילים אחרות בפוסט הקודם. אבל הפיתרון שאני רואה לכך הוא הצרת צעדי משקי הבית. אין סיבה שזוג צעיר ימנף עצמו לדעת עם 75% משכנתא.

אומר זאת בצורה מפורשת - אני לא רוצה שהקונה החציוני יקח הלוואה שהיא מעל מחצית מהשכר החציוני במשק ואני לא רוצה שיקח חוב לתקופה שעולה על 10 שנים. כל השאר הוא כלים להכניס אותו לתלם.

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים. --> לא נכון. אם מחירי הדירות יישארו פחות או יותר כמו שהם (ואולי יירדו קצת אך לא יותר מ 10% כאמור), ואם התל"ג ימשיך לגדול, בהדרגה נגיע למצב טוב יותר.

" נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?" --> כן, וזו לא פעם ראשונה שזה קורה, בארץ או בעולם. מדינת ישראל לא מתחילה ולא נגמרת בצפון ת"א ועד רמת השרון ולא מהים ועד רעננה. אי אפשר לומר בו נעזוב את הפריפריה - בעיני, מי שגר בעיירה שיש בה 2-3 מפעלים שהשכר החציוני המשולם באותו הישוב הוא 4000 ש"ח אני לא רוצה שהוא יקנה בית \ דירה עם חוב של 750,000 ש"ח כי מה שעלה 350,000 ש"ח לפני 7 שנים עולה היום 900,000 ש"ח. אחזור ואומר מה שכרגע לא בר קיימא לא סביר כי יהיה בר קיימא כעת בטווח זמן הקרוב (אם תרצה בארמית בעגלא ובזמן קריב), הפגיעה בו בילדיו ובכל מרקם החיים של כל הישוב (גם לספרית של אישתו שלא תוכל לקבל קליינטיות בעקבות פצוץ או המכולתניק שאצלו רושמים....) - מדובר בפגיעה פוטנציאלית חמורה ביותר בבקורו של "ברבור שחור" - ואני סובר שעל השלטון למנוע מצב כי בקרות משהו נמצא את עצמינו בקטסטרופה של מאות אלפי בתי אב וזה מה שיש בפריפריה.

מה לעשות, בניגוד לפרסומים בתקשורת יש לנו ארץ נהדרת ורובנו רוצים לגור כאן, ולא בשום מקום אחר בעולם. אני אמנם לא מבין למה כולם רוצים לגור דווקא בתל אביב, אבל נעזוב את זה.
עליית המחירים בפריפריה דווקא מוכיחה את ההיפך ממה שאתה חושב: שאפשר לגרום לאנשים לעבור לגור בפריפריה.

את הטעון הזה אני מקבל - אני סובר שהעברת אוכלוסיה חזקה לפריפריה הוא פתרון רצוי - אבל המחירים בפריפריה כבר עולים על המחירים שהיו במרכז לפני 6 שנים. נראה לך הגיוני כי דירת עמידר מתפוררת בעיר פריפראלית קטנה שכמעט פשטה את הרגל לפני לא הרבה שנים עולה היום כמו דירה בצפון הישן של ת"א ב- 2007? זה נראה לך סביר? לי לא.

אם תקרא את מה שכתבתי למר tby, חלקתי על דעתו בעניין רכבות, אני סובר כי רכבות שיסיעו המונים מערי השינה למקומות העבודה הם פתרון רצוי.

שבניה בפריפריה היא פתרון מצויין. גם בארה"ב לא כולם יכולים להרשות לעצמם דירה במנהטן, ואפילו לא בניו יורק. אז הם הולכים לגור בניו ג'רזי, וזה גם בסדר.

בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני. --> אני אכן חושב שבתיכנון נכון, לא כדאי להתחייב לתקופות ארוכות כל כך. יחד עם זאת, אני גם יודע שאני לא מקרה מייצג, ושאין סיבה מספקת לחסום אנשים שכן יכולים לקחת כזה סיכון (ויש לא מעט: רופאים, עצמאים עם עסק מבוסס, בכירים בשירות הציבורי) רק בגלל שיש כמה טיפשים שרוצים את כל מה שהם רואים. אז כן, אני לא ממליץ להתחייב למשכנתאות של 20 שנה, מה גם שהירידה בהחזר החודשי מצחיקה ביחס לגידול בתקופת ההתחייבות, אבל מרגיש שיהיה קשה להעביר תקנה שאוכפת משכנתאות קצרות יותר.

שים לב, אין לי בעיה עם מי שלקח הלוואות על שכר מוכח ובטוח כמו מרצים באוניברסיטאות, רופאים בבתי חולים, ... הבעיה שלי היא לא עם הללו אלא אם מי שעובד בשכר בסדר בהיטק שנתיים וחושב שזה מאפשר לו ללוות 1,000,000 ש"ח ל- 30 שנה. אני סובר שגם ל- 10 שנים אל לו להתחייב.

[eynetane]

נדמה לי בסה"כ שאנחנו מסכימים על הרוב. אנחנו מסכימים שיותר מידי אנשים ממנפים את עצמם יותר מידי, ושצריך להגביל את זה. אנחנו גם מסכימים על מה זה "מינוף סביר" ומהי הלוואה סבירה. לבסוף, אנחנו מסכימים גם שחלק מהפתרון יכול להיות בניה בפריפריה וחיזוק שלה (למשל ע"י מערכת רכבות טובה).

אם אני מבין נכון, אנחנו לא מסכימים על שני נושאים עיקריים:

1) האם נכון או לא נכון לפעול באגרסיביות להורדת מחירי הדיור - (אני סבור שלא מהטעמים שציינתי למעלה; אתה סבור שכן כי אתה פוחד, ובצדק, מיכולת ההחזר של משקי הבתים) אני מסכים איתך שבמדיניות הנוכחית זה יוביל לגל פשיטות רגל החל מעוד (נניח) 5 שנים, כאשר סטטיסטית רבים מרוכשי הדירות ייכנסו למשבר עקב החלפת מקצוע או נסיבות אחרות.
להבדיל ממך, אני חושב שהפיתרון הוא לא ע"י החלפת הבעיה הנוכחית באחרת (משבר עקב צניחת מחירי הדיור), אלא בהגבלת היווצרות הבעיה הנוכחית. הגבלות על משכנתא והצגת חלופות מגורים זולות יותר הן הפיתרון.

2) עומק המגבלות על המשכנתא - שנינו מסכימים שצריך להגביל את המשכנתאות מאוד, רק ששנינו לא מסכימים עד כמה. המפתיע הוא שאני רואה את הסיכונים בדיוק כמוך, והוכחתי זאת במעשים כשקניתי את ביתי. אלא שהצד שבי שרוצה בכ"ז לאפשר מידה של חופש מעבר למה שאני רואה כסביר, יחד עם מה שנתפש בעיני כהבנה של מה הציבור יאפשר לממשלה לעשות ועל מה ייצאו לרחובות לעוד הפגנה מטופשת נגד מדיניות נכונה (זוכר איזה עליהום עשו על המגבלות הקודמות שפישר הציג?) - שני אלה מוליכים אותי להסכים לאפשר משכנתאות שהן קצת יותר מסוכנות ממה שהייתי לוקח על עצמי - אבל משמעותית יותר חמורות ממה שמותר היום, בידיעה שזה סוג של הרע במיעוטו, ופשרה אפשרית ופרקטית בין הרצוי למצוי.
בעיני הגבלה של משכנתא ל-20 שנה במקום 30 לא רק תורמת בקיצור תקופת הסיכון ב-10 שנים, אלא גם בהקטנת מספר בעלי היכולת התאורטית לרכוש דירה (שבעצמה עשויה להוביל לשיפור במחירי הדיור). מה גם שלקוח שמסכים לקחת על עצמו עוד 10 שנות משכנתא כדי להוריד 15% מההחזר החודשי... נו, בוא נגיד שזה כנראה לא לקוח שקול בדעתו.
שינוי כזה, שאני בספק אם יאושר, יכול לבדו לצמצם את מספר הדיפולט בשנים הקרובות בשליש עד חצי (הערכה מצוצה מהאצבע, אבל בכל זאת).

[jsphs7]

נדמה לי בסה"כ שאנחנו מסכימים על הרוב. אנחנו מסכימים שיותר מידי אנשים ממנפים את עצמם יותר מידי, ושצריך להגביל את זה. אנחנו גם מסכימים על מה זה "מינוף סביר" ומהי הלוואה סבירה. לבסוף, אנחנו מסכימים גם שחלק מהפתרון יכול להיות בניה בפריפריה וחיזוק שלה (למשל ע"י מערכת רכבות טובה).

הבעיה הנוכחית החלה מהפריפריה כשמבצעים חצי עבודה. בתקופץ אולמרט כראש ממשלה קבלו החלטה שלא מתכננים במרכז. החלטה לגיטימית של השלטון אממה - עשו חצי עבודה כי מוקדי התעסוקה העקריים נותרו במרכז והתוצאה היתה שלוב של ריבית נמוכה מדי והיצע חסר שתדלקו עליות מחירים - עד כאן העובדות.

במקביל נעשים מאמצים לקדם פתרונות תעסקותיים במטרופולין באר שבע: עיר הבה"דים והעברת כמות גדולה של אנשי קבע, מרכז התקשוב מול אוניברסיטאת ב"ג.

ממשיכים לחבר בקווי רכבת את חיפה - בית שאן, עכו - כרמיאל, אילת - צפונה, י"ם-ת"א היפה בפתרונות המסילתיים שבתוך חצי שעה אפשר להגיע מירושלים למרכז ת"א או מבית שאן לחיפה. אנשים יכולים להגיע מהר יותר מהפריפריה הגאוגרפית של ישראל אל אזורי התעשיה בהרצליה פתוח או מת"מ חיפה מהר יותר מאשר שתושבתי פ"ת יגיעו לרמת סיב או תושבי הרצליה לרמת החייל בבקרים.

אלו החלטות שיקחו זמן להבשיל.

הבעיה לטעמי, היא שיש כרגע הזדמנות:
1) משק יחסית במצב סביר - אבטלה סבירה,
2) שער חליפין יציב (נמוך מהאופטימום בכ~ 15-20%).
3) שקט בטחוני בגזרות סביבנו (במה שהיה סוריה הערבים הורגים אחד את השני וכרגע פחות מציקים לנו, החיזבאללה נשאב למלחמה השיעית - סונית שמתנהלת On and off מזה 1300 שנה - שוב בזמן שהם הורגים אחד את השני יש להם פחות משאבים להציק ליהודים.
4) מצרים עם אג"ח דו ספרתי, מונשמת ע"י המפרץ, אי סדר פנימי, מאבקי שליטה פנימיים, ניסיונות מצד אתיופיה וקניה להקים סכרים על הנילוס ולשחוק הסכמות שבצעו הבריטים עם הבריטים כשישבו באפריקה והעניקו את מירב מי הנילוס למצרים אף שהמים מקורם בגשמים באתיופיה, קניה, אוגנדה, .....
במצב הזה אני לא רואה את המצרים מציקים לנו יותר מדי כאשר הבדואים מאתגרים את השלטון המרכזי בקהיר.

לכאורה המצב סביר, אבל אין בטחונות שלא ישתנה בעתיד בטווח של שנתיים - שלוש מהיום.

אני לא חושב שישראל יכולה להרשות לעצמה להגיע למצב בו ל- 200,000 בתי אב יש משכנתא של 1,000,000 ש"ח ל-30 שנה כשבמקביל יקרה אחד מן הבאים:

1) עליית ריבית חדה במערב (נניח אג"ח אמריקאי ל- 30 שנה נסחר ב- 5.5%) דבר שיגרור ריבית משכנתאות בישראל להגיע ל- 7.5% ובכזה מצב מסכנים מסכנים מי שימצא את עצמו עם החוב הזה במצב בו הנכס שלו שווה לפעמים פחות מהמשכנתא והבנק דורש בטחונות נוספים.

2) סכון בטחוני בעקבות שנוי כלשהו בגאופוליטיקה של המזרח התיכון - כרגע לא נראה סביר אבל אי אפשר לדעת מה יקרה כאן נניח ב- 2017.

3) כניסה של המשק האמריקאי למיתון כבד וכתוצאה פגיעה קשה בתעסוקה דרך צמצומים גדולים בחברות הרב לאומיות הפועלות כאן והשפעתן רוחבית.

אתה לא רוצה להגיע למצב שיש לך מאות אלפי אזרחים שנפגעים וגורמים פגיעה רוחבית לכל המערכת.

על כן, אני מציע להקדים תשובה למכה, אתה מציע להמתין ולתת למחירים להתאים את עצמם.

זו גישה וזו גישה, לטעמי הגישה שלך מסוכנת יותר אבל בקונסטלציה מסוימת תתן תוצאות טובות יותר.

אם אני מבין נכון, אנחנו לא מסכימים על שני נושאים עיקריים:

1) האם נכון או לא נכון לפעול באגרסיביות להורדת מחירי הדיור - (אני סבור שלא מהטעמים שציינתי למעלה; אתה סבור שכן כי אתה פוחד, ובצדק, מיכולת ההחזר של משקי הבתים) אני מסכים איתך שבמדיניות הנוכחית זה יוביל לגל פשיטות רגל החל מעוד (נניח) 5 שנים, כאשר סטטיסטית רבים מרוכשי הדירות ייכנסו למשבר עקב החלפת מקצוע או נסיבות אחרות.
להבדיל ממך, אני חושב שהפיתרון הוא לא ע"י החלפת הבעיה הנוכחית באחרת (משבר עקב צניחת מחירי הדיור), אלא בהגבלת היווצרות הבעיה הנוכחית. הגבלות על משכנתא והצגת חלופות מגורים זולות יותר הן הפיתרון.

2) עומק המגבלות על המשכנתא - שנינו מסכימים שצריך להגביל את המשכנתאות מאוד, רק ששנינו לא מסכימים עד כמה. המפתיע הוא שאני רואה את הסיכונים בדיוק כמוך, והוכחתי זאת במעשים כשקניתי את ביתי. אלא שהצד שבי שרוצה בכ"ז לאפשר מידה של חופש מעבר למה שאני רואה כסביר, יחד עם מה שנתפש בעיני כהבנה של מה הציבור יאפשר לממשלה לעשות ועל מה ייצאו לרחובות לעוד הפגנה מטופשת נגד מדיניות נכונה (זוכר איזה עליהום עשו על המגבלות הקודמות שפישר הציג?) - שני אלה מוליכים אותי להסכים לאפשר משכנתאות שהן קצת יותר מסוכנות ממה שהייתי לוקח על עצמי - אבל משמעותית יותר חמורות ממה שמותר היום, בידיעה שזה סוג של הרע במיעוטו, ופשרה אפשרית ופרקטית בין הרצוי למצוי.
בעיני הגבלה של משכנתא ל-20 שנה במקום 30 לא רק תורמת בקיצור תקופת הסיכון ב-10 שנים, אלא גם בהקטנת מספר בעלי היכולת התאורטית לרכוש דירה (שבעצמה עשויה להוביל לשיפור במחירי הדיור). מה גם שלקוח שמסכים לקחת על עצמו עוד 10 שנות משכנתא כדי להוריד 15% מההחזר החודשי... נו, בוא נגיד שזה כנראה לא לקוח שקול בדעתו.
שינוי כזה, שאני בספק אם יאושר, יכול לבדו לצמצם את מספר הדיפולט בשנים הקרובות בשליש עד חצי (הערכה מצוצה מהאצבע, אבל בכל זאת).

...

[tby]

פורסמו מספר ידיעות ששופכות קצת אור על הנדלן הישראלי וההזנחה של הפריפריה -

הידיעה הראשונה עסקה "בצוות 90 הימים" לגיבוש מענה למשבר הנדלן שפרסם את המסקנות לאחר 150 יום. הידיעה האירה שחברי הצוות נפגשו במשך 150 יום רק 8 פעמים, סה"כ 27 שעות של ישיבות. אם זה כל כך פשוט מדוע זה לקח 150 ימים? אך מכיוון שברור שהעניין כלל לא פשוט - איך ב 27 שעות של ישיבות אפשר לתת מענה לבעיה שכבר 4 שנים מוגדרת "כנושא לאומי"?

הידיעה השניה התפרסמה היום -
חטיבה להתיישבות, הזרוע הקבלנית של הממשלה ביהודה ושומרון, חילקה בעשורים האחרונים הלוואות בהיקף 1.2 מיליארד שקל וגבתה בחזרה רק 200 מיליון שקל.

כידוע לסיבסוד מפעל ההתנחלויות פנים רבות - תשתיות כבישים, מים וביוב לישובים קטנים, הוצ' בטחון, נערך הסעות ענקי לבתי ספר וכו'. בנוסף מפעלים / מתישבים מקבלים סיוע מהחטיבה להתישבות כהלוואות ארוכות טווח מאוד עם גרייס של 5-10 שנים (!) (בנוסף לסיוע ממקורות אחרים - קרנות משרד התעשיה, משרד השיכון וכו') - כשמגיע מועד החזר ההלוואה - אין מאמץ לגבות
הסיוע הזה היה סבסוד ישיר לדיור ותעסוקה השטחים - לעיתים גם "5 דקות מכפר סבא" סבסוד שנמנע מהפריפריה האמיתית של המדינה. כך המחירים בשטחים היו אטרקטיביים, הבניה רבה - והכל על חשבון הדיור בתחומי הקו הירוק - כשהגיעה הקפאת הבניה בשטחים - פתאום גילו שמערכות התכנון , שפעלו ביעילות בשטחים - שם אין מגבלות, לא מסוגלות להזיז כלום בתוך ישראל - והתוצאה ניכרת.
להוסיף חטא על פשע - אם המליארד הזה היה מושקע בבריאות / חינוך וסיוע בדיור בפריפריה - לכולם היה קל יותר.

הידיעה השלישית - מחירי הדיור ממשיכים לעלות - כ- 5% מתחילת השנה.

[tby]

שוב חוזרת הפטפטת על בנייה להשכרה.

150 אלף דירות ב 10 שנים.

התוכנית מצויינת, אך יש שני מכשולים שלכאורה "בלתי עבירים"

1. רשויות התכנון - כיצד לתכנן עוד 15 אלף דירות בשנה (היום לא מגרדים 40 אלף בשנה) בייעוד להשכרה שיש לו מאפיינים אחרים מדיור בבעלות - בעיקר הסיכון שבניית מתחמים להשכרה יביאו לבניית סלמס וריכוז אוכלוסיות חלשות במתחמים אלו

2. מימון - כל "יודעי הדבר" טוענים שהגופים המוסדיים - בעיקר קרנות הפנסיה , ידרשו תשואה שגבוהה מתשואת השכירות ולכן המודל בעייתי ויש לתת הנחות על מחירי קרקע , לתת אפשרות למכור את הדירות אח"כ בשוק החופשי וכו'.


אני טוען שהמודלים המוצעים היום בתחום מימון הפרויקטים הם שגויים לחלוטין כי מתייחסים לנושא כיזמות העוסקת בדיור להשכרה במקום לבנות זאת כאפיק השקעה לקרנות פנסיה.

על המדינה כלל לא למכור את הקרקע - עליה להחכיר את הקרקע ל 30 שנה לפרויקט בדמי חכירה שיקבעו עפ"י נוסחא.

על הקרקע יש לבנות פרויקט להשכרה - הבניין מופרד מהקרקע, כאשר עלויות הפרויקט הם בניה בלבד, אין כל בעיה להגיע לתשואה מכובדת להשכרה , שכן, לפחות במחוז המרכז , מחיר הקרקע מגיע ל 50% ממחיר הדירה לפחות - המבנה יהיה בבעלות בבעלות קרנות הפנסיה

כיצד יקבעו דמי החכירה? הם יאזנו את התשואה של קרנות הפנסיה ל 4.7% שנתי - שזו התשואה של אגח מיועדות . דמי החכירה ישתנו כל 5 שנים בהתאם לשכ"ד שיקבע ע"י המדינה .
היופי הוא שדמי החכירה יכולים להפוך לשליליים - כלומר המדינה תשלם לקרנות הפנסיה להבטחת תשואה - בהתאם למיקום הפרויקט ושכ"ד שיקבע.
מבחינת קרנות הפנסיה אין כאן פרויקט יזמי - יש ערוץ השקעה מובטח ע"י המדינה.

את הבניה יבצעו קבלנים שיבחרו במכרז, את הדיור להשכרה ינהלו חברות ניהול ובא לציון גואל.

מה קורה אחרי 30 שנה? - או שמחדשים את חוזה החכירה על הקרקע וממשיכים להשכיר הדירות בפרויקט או שמוכרים את הפרויקט - קרנות הפנסיה יקבלו את הקרן[עלות הבניה] + הצמדה , המדינה תקבל את היתר - השבחת הפרויקט - אין גזירת קופונים, אין רווחים לטייקונים

יהמרוויחים כל עם ישראל, כי לא רק ניתן כך לייצב את שוק הדיור ע"י קביעת שכ"ד בפרויקטים להשכרה , אלא מכיוון שהפנסיה היא חובה אז כל "סיבסוד" של המדינה מתגלגל בסוף כתשואה נאה לקרנות הפנסיה

[eyal12]

TBY

הרעיון יפה אך בעייתי.

1. התשואה הצפויה תהיה הרבה פחות מ 4.7% כי יש הטיית מס לטובת פרטיים מול מוסדיים בהשכרת דירות. פרטיים פטורים ממס שכר דירה עד 5000 שקל. לכן התשואה תהיה נמוכה.
2. לקרנות פנסיה אין ידע בהקמה וניהול של מתחמי מגורים, זה התמחות של קרנות ריט וחברות נדלן מניב.