2013 - תחזית

[tby]

מה שאינני מבין, זה מדוע שואלים שאלות, מניחים הנחות ולא בודקים הנתונים

אם מנהל מקרקעי ישראל שינה מדיניות בין 2007 ל-2008?
האם פרצה אינתיפאדה חדשה שהקטינה את מספר העובדים בענף? חוקי הגירה חדשים?
למה ה"חוסר" בדירות הפציע דווקא בזמן זה?
יכול להיות שזה קשור לריבית?
סביר להניח שכן

התשובה היא - חד משמעית לא! הורדות הריבית בגלל המשבר החלו רק ברבעון האחרון של 2008. המחירים החלו לעלות מפברואר 2008

כשבכל העולם המחירים עלו - בישראל הם ירדו - כי המצב הכלכלי בישראל היה לא טוב. 2008 היתה שנת מפנה בשוק הדיור - בישראל החלו ביקושים - בעולם נעצרו

העובדה היא שבכל העולם ירדה הריבית, בכל העולם ירדו מחירי הדירות - רק בישראל (ועוד איזה מדינה או שתיים ) עלו מחירי הדירות - אז אולי יש גורמים אחרים, יותר דומיננטיים לעליית מחירים, מעבר לריבית?

היכן הגיעו הביקושים האמיתיים? למה שנה קודם הם לא היו שם?
כמה צרפתים שקנו דירה ליד הים העלו את המחירים בשפלה ובנגב?

אצרף כאן קישור למסמך מרתק - תראה לבד איצד נוצרו הביקושים מחד - הגירה שלילית מכל הפריפריה וזינוק בהגירה למרכז בתוספת הורדת ההצע - צמצום משמעותי בבניה ציבורים

כשהמחירים עולים במרכז - הם הולכים ועולים עם הזמן גם בפריפריה - כאשר חלק מהביקוש עובד לשם.

אז אני לא מבין, אתה מסכים שעלייה בריבית תוריד את המחירים?

אני לא מנסה לטעון לרגע אחד שהריבית במשק אינה משפיעה על ביקושים לדירות - ברור שזה כך - וטוב שיש ביקושים - זה תורם לצמיחה ולעסוקה

הבעיה היא לא יצירת הביקושים - הבעיה היא בחוסר היצע -ואז עולים המחירים

השאלה היא לא האם הריבית תורמת לעלייה אלא באיזה שיעור היא תורמת לעליה. מה שאנשים לא מבינים שאם יש מספיק היצע דירות הורדת ריבית , בוודאי במצב של מיתון, לא אמורה להביא לעליית מחירי דירות

החוסר בהיצע הוא לא נושא במחלוקת - כולם מסכימים שלא בונים מספיק, אפילו הסיבות ידועות. רק אימפטנטיות ממשלתית מונעת התרת הפלונטר.

יש האומרים - מחירי הדירות זה הכי חשוב, לכן בנק ישראל צריך להחזיק ריבית גבוה. האמת היא אחרת - כלכלת ישראל חשובה ויש לפעול על פי מה טוב למדינה ולא עפ"י מה טוב למסכנים שהחליטו שהם חייבים, אבל ממש חייבים, לקנות היום דירה ראשונה.ולא סתם דירה - דירה שמחירה שישעבד אותם ל - 30 שנה

מחקר על השפעת עליית הריבית על מחירי הדירות (הריבית תרמה 32% מהעליה)
http://www.google.co.il/url?sa=t&rct...55534169,d.Yms

חובת קריאה - מסמך המסכם באופן קריא את הסיבות לעליית המחירים

http://www.google.co.il/url?sa=t&rct...55534169,d.Yms

[אחנתון]

התשובה היא - חד משמעית לא! הורדות הריבית בגלל המשבר החלו רק ברבעון האחרון של 2008. המחירים החלו לעלות מפברואר 2008

חד משמעית לא? עוד נחזור לזה בהמשך.
העלייה במחירים התחילה אמנם באמצע 2008, כנראה ע"י מי שצפה את שעומד לקרות, אך עלייה זו מתגמדת לעומת הזינוק האדיר ב-2009!
אני לא מבין איך אפשר להתעלם בצורה כה עיקשת מהפיל שבחדר.

אצרף כאן קישור למסמך מרתק - תראה לבד איצד נוצרו הביקושים מחד - הגירה שלילית מכל הפריפריה וזינוק בהגירה למרכז בתוספת הורדת ההצע - צמצום משמעותי בבניה ציבורים

כשהמחירים עולים במרכז - הם הולכים ועולים עם הזמן גם בפריפריה - כאשר חלק מהביקוש עובד לשם.

אכן מסמך מרתק שנכתב ע"י בנק ישראל שהוא בכלל לא בעל עניין בנושא.
ההגירה למרכז הייתה מלווה בהגירה שלילית מהפריפריה. פחות אוכלוסיה על אותו היצע דירות ועדיין המחירים עלו גם שם. הפלא ופלא. שלא ידרוך עלינו פיל.

אני לא מנסה לטעון לרגע אחד שהריבית במשק אינה משפיעה על ביקושים לדירות - ברור שזה כך - וטוב שיש ביקושים - זה תורם לצמיחה ולעסוקה

אז למה להיות "חד משמעי" למעלה. חזור וקרא מה כתבתי. אני לפחות סייגתי את דבריי והנה אתה אפילו תומך בי (קצת).

והערה כללית,
אנא השתדל לא לתקן פוסטים שלך לאחר ששיגרת אותם. יוצא שאני נאלץ לקרוא כל פוסט כמה פעמים כדי לחפש מה השתנה.

[tby]

חבל על הויכוח, כי בעצם אין ויכוח בשום מקום.

כולם מסכימים על העובדות, כי הם מדידות. המחירים עלו בחדות , בעת מיתון עולמי , נכון שהריבית ירדה ובכך סייעה לעליות, אך היא ירדה גם בכל העולם - ובשום מקום המחירים לא עלו מ 2008.

אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין:

"הדרך היחידה להפחתת מחירי הדיור היא הדרך הקשה ועוברת, מה לעשות, באזורי הביקוש. כל ממשלה שלא תבין זאת, נדונה לכישלון צורב בזירת מחירי הדיור"

לא ניתן להקריב את כלכלת המדינה ע"י דיכוי מחירי דירות באמצעים מוניטריים בעת מיתון . כלים מוניטריים נועדו לטפל בכלל המשק ולא בסקטור מסויים.

הדיור זה נושא הנמצא 100% בידי המדינה.

שתואיל הממשלה להוציא אצבע מה.... ולהקדיש לדיור אנרגיה ניהולית כפי שמקדישים לנושא בעל חשיבות עליונה , ואז , אחרי 5 שנים , נתחיל לראות תוצאות.

[אחנתון]

כולם מסכימים על העובדות, כי הם מדידות. המחירים עלו בחדות , בעת מיתון עולמי , נכון שהריבית ירדה ובכך סייעה לעליות, אך היא ירדה גם בכל העולם - ובשום מקום המחירים לא עלו מ 2008.

אוסטרליה:
ריבית - http://www.global-rates.com/interest...rest-rate.aspx
מדד נדל"ן - http://www.globalpropertyguide.com/r...es/A#australia

קנדה:
ריבית - http://www.global-rates.com/interest...rest-rate.aspx
מדד נדל"ן - http://www.globalpropertyguide.com/r...house-prices/C

מזכיר משהו?

כמו כן, אני מציע להימנע מלצטט בעלי עניין כמו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, קבלנים ושאר ירקות. זה מזכיר לי כתבת יחצ"נות בגלובס.

[tby]

אם הריבית היתה המרכיב העיקרי - המחירים צפונית לחיפה היו גם עולים - לפחות כמו בדרום .

יש כאן עניין של מחסור אמיתי בבניה, שאין ספק מתודלק ע"י ריבית נמוכה, אך ככל שהפער בין הצע לביקוש ימשך - המחירים יעלו בלי קשר לריבית כי מחירי השכירות יעלו וימשכו המחירים עימם

[elade]

קצת כשל לוגי.
הריבית הנמוכה ההיסטורית היא משנת 2008 ובאמת מאז כל הארץ נדלנים נדלנים וגם צפונית לחיפה וגם שמאלה מסוף העולם המחירים עולים.
המחסור בבניה לא מתדולק על ידי הריבית הנמוכה. איפה אתה רואה מחסור? זה לדעתי סתם מספרים. אתה רואה עשרות אלפי אנשים ברחוב? אצל ההורים? יש מחסור בתל אביב אבל זה רק ביחס לזה שיש שם ביקוש גדול.

הריבית הנמוכה מעלה את הביקוש לדירות להשקעה בגלל ירידה במחיר המשכנתה מחד ואובדן השקעות אלטר' מאידך.
רק יזכרו האנשים שחושבים שהנדלן לא יכל לרדת איך במשך 7 שנים היו ירידות גם של 30%...
ובנוסף עם מסתכלים על מדד מחירי הדיור אז התמונה עוד יותר עגומה (אשלח גרף בקרוב)