פרופיט - תמונת מצב - הסדר חדש

[udiwe]

שלום חברים,

לעניות דעתי, את הבדיקה שביצע ידידינו TBY צריך לבצע מול החוב המתואם.
לפיכך, אם עבור סדרה ג' מקבלים 38 מ' מול חוב מתואם של 52 מ', הרי בפועל התקבול הינו 73 אג' (38/52) בלבד. מפה ניתן להמשיך עם החישוב לגבי טיב הבטחונות ולהוריד עוד.
כנ"ל לגבי שאר הסדרות.

MIKI - אכן, הבניין באזור לא אטרקטיבי ותפוסתו בשנתיים-שלוש האחרונות הינה כ-50% ללא תזוזה.
בעבר ישבו שם בזק בתפוסה כמעט מקסימלית, אחרי עזיבתם הבניין היה בתפוסה נמוכה ביותר עד שהעירייה לקחה עוד קומה ומאז כלום.
יתכן ש-10 מ' הינו מחיר נמוך, אבל אני מסכים לחלוטין שאין סיכוי לקבל את השווי הנוכחי בספרים -25 מ'.

בקיצור, לא מומלץ. לדעתי, אין גם הרבה סיכוי שהתשלום הראשון של אג"ח ד' בעוד כשנה ישולם.

בברכה,
אודי

[tby]

לפיכך, אם עבור סדרה ג' מקבלים 38 מ' מול חוב מתואם של 52 מ', הרי בפועל התקבול הינו 73 אג' (38/52) בלבד

אודי - תחשוב שוב, טעות בידך.

רמז:כמה ענ יש בסידרה ג'?

[miki1]

הי TBY
פרופיט הודיעה על מכירה שטח בחיפה בבינין ברח' תל-אביב (מקום יותר נגיש) 1000 מ"ר ב 2.3 מיליון ו- חוזה נוסף באותו בנין של 1600 מ"ר ב- 3.7 מיליון. כלומר מחיר של כ- 2300 ש"ח למ"ר.
לכן בנין סולל בונה יהיה שווה 8000 מ"ר * 2000 ש"ח=16 מיליון. כלומר עבור 28 מיליון ע"נ אגח ו' החדש נקבל 57 אג'.
אומנם סוף סוף החליטה החברה לממש נכסים ולהחזיר חובות, אולם הנכסים האחרים הם בעדיפות לאגחים ד' ו- ה'.
לכן איני רואה כדאיות השקעה ועדיף כפי ש kelzar אמר אגחים אחרים.

[oferעפר]

הי TBY
עדיף כפי ש kelzar אמר אגחים אחרים.

איזה למשל ?

[tby]

תיקרא את כל שכתוב כאן בנושא -

אומנם אגח ו' הוא פורמלית ארוך מאוד, פרקטית יש כוונה לממש את הבניין שהוא הבטחון בהקדם האפשרי כך שכל חישוב ערך נוכחי קצת עקר.

[yehiel]

אכן, אין טעם בחישוב ע.נ. לאגח ו עקב המימוש וההחזר הקרובים.

מדוע לדעתך אגח ד נסחרת במחיר כפול מאגח ז? בפרט שלשני האגחים שעבודים זהים.
אמנם ערך הפארי של ד הוא 118 לעומת 100 של ז, וגם המח"מ של ד קצר יותר. אך 2 דברים אלה מסבירים חלק מהפער.

ידוע לך מהם החלקים החסרים בפאזל?

[tby]

מחזיק של 5% מאגח ז' ביקש כינוס מחזיקי אגח - רוצה לעצור התשלומים לאגח ד' ועל הדרך להחליף נאמן.

על פי הניתוח שהובא כאן, לבקשה לעצור תשלומים יש אחיזה במציאות, אך קשה יהיה לשכנע את בית המשפט לעצור תשלומים ב 2013 כאשר בדוח האחרון ההון העצמי הוא 57 מש"ח, אך יש לקחת בחשבון כי במידה והמחיקות ימשכו וככל הנראה זה יקרה , התשלומים ל 2014 כבר יעצרו.

תחת ההנחה של עצירת תשלומים ב 2014 מכיוון שאגחים ד' ו- ז' באותה רמת נשיה, אגח ז' שנסחר במחיר נמוך [אם ניתן בכלל לאמר נסחר - המחזורים אפסיים ויש פער ענקי בין מחירי היצע/ביקוש] של כ 20 אג הופך להיות אטרקטיבי.

[tby]

באופן לא מפתיע, למרות ההסדר שכלל תספורת רצינית, הצרות של פרופיט טרם הסתיימו

ההון כבר ירד ל 57 מליון ש"ח, והחברה הודיעה שאין לה את כל הכסף לשלם את אגח ד' בסוף השנה, ולכן תבקש דחיה לחלק החסר עד שכספים מעסקאות שנסגרו יגיעו.

מי שמחזיק את אגח ד' צריך לקחת בחשבון שהוא לוקח חלק בתהליך פרוק מרצון שמנוהל ע"י הנהלת החברה - תזרימי המזומנים לא ממש יפגשו את פדיונות האגח , אך לפחות לאגח ד' נראה כי יהיה מספיק כיסוי בסופה של דרך.

[tby]

מיקי,

פרופיט הודיעה על מכירה שטח בחיפה בבינין ברח' תל-אביב (מקום יותר נגיש) 1000 מ"ר ב 2.3 מיליון ו- חוזה נוסף באותו בנין של 1600 מ"ר ב- 3.7 מיליון. כלומר מחיר של כ- 2300 ש"ח למ"ר.
לכן בנין סולל בונה יהיה שווה 8000 מ"ר * 2000 ש"ח=16 מיליון.

תודה על המידע ועל ההתיחסות העניינית.

אני לא מכיר את הבנין של פרופיט בחיפה ולא בת"א , אני גם לא חושב שניתן לגזור ממחיר אחד על מחיר השני. אם בת"א היו מוכרים ב - 6000 ש"ח למטר אז זה הופך את הערכת השווי בחיפה לנכונה או לא נכונה? - אינני רואה הקשר.

הנחת המוצא שלי שאני מאמץ את הערכות השמאי המבוצעות בישראל, בוודאי לנכסים קיימים .

בכל אופן , מה אני מעריך זה פחות חשוב , מה שקובע זה שווי שוק של אגח ג' לו משועבד המבנה היום - והוא בסביבות 25 מליון וזה במצב של אי תשלומי קרן / ריבית - כלומר השוק מעריך המבנה ב -25 מליון לפחות.

על כן, כאשר יונפק אגח חדש למחזיקים אליו משועבד המבנה, שווי השוק של האגח צפוי להיות 25 מליון ש"ח - זה אגח ו' - אני הערכתי שווי שוק 23.75 מליון.

לגבי האגחים הנוספים שמקבלים מחזיקי אגח ג' והערכת שווי הבטחונות והשווי הסחיר - בפוסט הראשון

הרצף הלוגי הזה מביא אותי לאומדן של 30% רווח בביצוע החלפת האגח

[tby]

דוחות 2012 אינם שונים מהדוחות של יתר חברות הנדל"ן מניב / יזמי במזרח/ מערב אירופה.

שנת 2012 היתה שנה שבה רואי החשבון התחילו להבין שמורחים אותם כבר מספר שנים לגבי שווי נכסים באזור וקצת יותר עמדו על שלהם - וזה בא לידי ביטוי במחיקות שוי של מלאי וקרקעות להשקעה.

פרופיט ב - 2012 היא חברה בעלת 3 רגלים - קרקעות לפיתוח במזרח אירופה, נכסים מניבים בוורשה וציריך ונכסים מניבים בישראל.

קרקעות לפיתוח במזרח אירופה

זו דוגמא מצויינת לשתי תופעות -

הראשונה - כיצד ישראלים התנפלו על מזרח אירופה בגל המשקיעים האחרון , ורכשו בלי להבין קרקעות על ימין ועל שמאל לא הבחנה
השניה - כיצד בעלי חברה יוצרים שווי במקום בו אין שווי ובכך יוצרים , באישור רואי החשבון של החברה ובחותמת "מעריכי שווי" , מצג שוא ביחס למצבה האמיתי של החברה.

אני כותב על כך במקרים רבים וחשוב לי להדגיש זאת כי ההבנה הבסיסית שכל משקיע חייב להטמיע -יש להתייחס להערכת שווי בבחינת "חשדהו" - היא תמיד תשרת את האינטרסים של מי שהזמין אותה - יש תמיד לקרוא את הערכת השווי ולגבש דעה עצמאית תוך בחינה ביקורתית של הפרמטרים בהם נמעריך השווי משתמש - (למשל מקדם היוון הכנסות...)
ממאי 2006 ועד נובמבר 2007 ערכו בעלי השליטה בפרופיט מסע קניות חסר שליטה , תכנון או תוחלת של קרקעות במזרח אירופה - כמובן הקרקעות שוכבות כבר 5 שנים, לאלו שיש מימון בנקאי - הריביות משולמות, אך ערך הנכס יורד ובסוף הבנק משתלט על הנכס . מספר דוגמאות -

קרקע חקלאית בבוקרשט - שילמו ביוני 2007 1.5 מליון יורו,(7.5 מש"ח) היום ההוצאות הצטברו והנכס מוצג ב 10.8 מש"ח. השטח עדיין חקלאי ורוב הסיכויים שישאר חקלאי. 1.5 מליון יורו היה מופרז כבר אז , בשיא הבועה אז כיצד ניתן שווי של 10.8 מש"ח לקרקע חקלאית שאי אפשר לבנות עליה?!

קרקע ב PIATRA NEAMT רומניה - נרכש בנובמבר 2007, בנק המממן 70% מהרכישה כבר פועל למימוש הנכס - זה עדיין רשום בשווי של 6.8 מש"ח - שיעור ההשקעה המקורי. מישהו מאמין שאחרי שהבנק יממש הנכס תישאר יתרה?

קרקע בצפון מערב רומניה - כאן בכלל בוטל הסכם הרכישה עוד ב 2008 בגלל שהתב"ע לא שונתה והמוכר תובע תשלום ערבויות - עדיין מוצג בשווי 2 מש"ח......

קרקע "בסמוך" לקונסטנצה שנרכשה בנובמבר 2007 - מיועד למגורים ומסחר. מוקפא - שווי מוצג 5 מש"ח....

בנוסף יש שתי קרקעות - בוורשה ווילנה שממומנות בשיעור של 80% כך שאם יש עודף על המימון הבנקאי , הוא אינו מהותי.

מה עשוי להיות בעל שווי?
קרקע ברוסיה - סנט פטרבורג שיתכן ותניב שווי בעתיד - זו קרקע שקיבלה תב"ע לפי שלש יחידות דיור מבמקור - אך הפרויקט מוקפא - סך השקעה מוצג - 17.2 מש"ח
קרקעות בבודפשט - אחת בה הבניה נעצרה מזמן בגלל התנגדויות - מוצגת בשווי 4.5 מש"ח והאחרת מיועדת למלון -אך אין אישורים - מוצגת ב 7.3 מש"ח


לגבי הנכסים המניבים בחו"ל , השווי לפרופיט, אחרי שמורידים המימון ברמת הפרויקט ולוקחים בחשבון את חלקה (הקטן ) של פרופיט בנכסים מקבלים - 42 מש"ח + אולי עוד קצת בגין מכסים מניבים אחרים שהפרטים עליהם מהדוחות די מעורפלים

נכסים בישראל -
מרכז פרופיט חולון שיש לגביו הערכת שווי - חלק פרופיט 20 מש"ח
בית סולל בונה - 27 מש"ח (משועבד ספציפית לאגח ו'+ח')

נכסי פרופיט שניתנים למימוש באופן סביר הם רק הנכסים המניבים. הקושי הוא שלמעט בית סולל בונה , פרופיט מחזיקה חלקים קטנים מכל נכס כך שלמכור אפשר רק לשותפים או לצד ג' - אך בהנחה רצינית . כל הנכסים הללו שווים עפ"י הדוחות 62 מש"ח (ללא בית סולל בונה)

בנוסף יש את הקרקעות שאולי יהיה שוות משהו , שמוצגות היום לפי כ - 30 מש"ח - אם יהיה צורך לממש אזי מדובר כאן על קבלת 10-6 מש"ח אם בכלל ניתן למצוא קונה היום.

במילים אחרות, לחברה יש נכסים רלבנטיים בהיקף של כ- 70 מש"ח.

חוב לאגח ד'+ז' , שאמורים להיות משולמים מנכסי פרופיט הוא 90 מש"ח..... שיעור כיסוי של 77% [ לפני 4 חודשים האומדן היה 74% כיסוי - כך שהניתוח קונסיסטנטי]

העניין הוא שאגח ד' נפדה בין 2013-2017 לעומת אגח ז שנפדה ב - 2016-2017

כל זמן שפרופיט תצליח לבצע את תהליך הפרוק מרצון ותשלם בסוף 2013 , 2014 את התשלומים לאגח ד' הרי מי שמחזיק את האגח במחירו היום - 47% מפארי יקבל 100% מהשקעת חזרה וכל תשלום נוסף - רווח נקי

לגבי אגח ז - אינני רואה כיצד פרופיט משלמת אפילו את התשלום הראשון שלו.


מי שרכש לפני ההסדר את אגח ג' של פרויפיט, נהנה מ - 15% רווח תוך כ - 3 חודשים - לא רע בכלל

עכשיו זה הזמן למכור את כל החבילה שהתקבלה בהסדר ולממש את הרווח - אני השארתי בינתיים את אגח ד' ו - ו' (הסדרה שבית סולל בונה משועבדת לה)