שווי השוק של פלאזה ממשיך להתכווץ, ואין אפשרות ריאלית להנפקה מכיוון שאף אחד לא ישקיע במניות פלאזה אם אלביט /פועלים לא ישקיעו , ולאלביט אין את הכסף ולפועלים אין הרצון לבצע השקעה, גם במחירי "סוף עונה"
בהנחה שפלאזה לקראת חדלות פרעון , עולה השאלה מה "המחיר הנכון" לרכישת האגח.
אנסה להציג ניתוח מאוד כללי , בדיוק נמוך רק על מנת לקבל אינדיקציה למה עשוי להיות מחיר האגח בו יהיה שווה להיכנס לבדיקה רצינית על סמך נתונים עדכניים.
המחיר הנוכחי של האגחים בשוק הוא כ 65% מפארי, שלעצמו מהווה אינדיקטור על חומרת המצב, אך האם זה מחיר מתאים לתחילת רכישות?
הבעיה בבדיקה של שווי מתאים לאגח נעוצה במבנה הנכסים של פלאזה - מעט פרויקטים עובדים, הרבה אדמות בערבות רומניה והודו .
מול הפרויקטים העובדים יש מימון בנקאי , ואני מניח כי פלאזה מינפה את הפרויקטים הקיימים ככל שהדבר מתאפשר ולכן קשה לדעת כמה מימון ספציפי יש מול כל פרויקט אך אפשר לנסות ולהעריך.
פלאזה מדווחת בחציון הראשון הכנסות מפעילות הפרויקטים פחות הוצ' הפעלה של כ 18 מליון יורו בשנה , בהנחה של שיפור ניכר בהכנסות (+25%) תוך גידול קל בהוצאות ההפעלה (+5%) ההכנסות מפעילות, בתסריט מאוד אופטימי יגיעו ל 23 מליון יורו בשנה - שווי נכסים שנגזר מכך עפ"י תשואה של 7.5% שנתי נותן שווי של 306 (לפי 23 מליון ) / 240 (לפי 18 מליון) מליון יורו לנכסים הפעילים. במקביל אני מניח כי המימון הבנקאי בהיקף של 190 מליון יורו הוא בגין הפרויקטים ולא בגין הקרקעות -מה שמשאיר שווי של כ 116 מליון יורו / 50 מליון יורו (לפי 18 מליון הכנסות) - אך יש לקחת בחשבון כי מתוך 7 הפרויקטים, שניים הם בבעלות פלאזה בהיקף של 50% ופחות , כך ששווי הפרויקטים הגמורים עומד על כ 100 מליון יורו בתסריט אופטימי / 43 מליון יורו - שווי היום.
בדוח השנתי האחרון של פלאזה , הוערכו המרכזים המסחריים הפעילים בסדר גודל ל 250-300 מליון יורו . מכיוון שפלאזה מדווחת על שווי של כ 560 מליון יורו של נכסים, אזי האדמות שוות כ 250-300 מליון יורו -עפ"י פלאזה מתוך זה קאסה רדיו ברומניה 125 מליון יורו , כלומר יתר הנכסים שאינם מרכזים פעילים שווים 125-175 מליון יורו .
אני מניח 50% הנחה לפחות על האדמות - מקבלים שווי של כ 75 מליון יורו + קאסה רדיו.
לדעתי , קאסה רדיו הוא מאגה פרויקט שיסתיים כמו "אי החלומות" - יהיה שווי מינימלי של כ 15-20 מליון יורו לכל היתר, מה שמביא את שווי האדמות ללא יותר מ 100 מליון יורו
אדמות + מרכזים פעילים - במקרה הטוב שווים 200 מליון יורו יחדיו , במקרה יותר ריאלי - 145 מליון יורו
מול זה יש אג"ח של 130 מליון יורו , מה שמשאיר כ 15 מליון יורו להוצאות מימוש / תפעול - רק שהוצאות הנהלה וכלליות הן 15 מליון יורו בשנה והוצ' מימון הן כ 20 מליון יורו בשנה לפחות .
הניתוח הנ"ל הוא "חישוב על מפית", פשוט אין מספיק נתונים בדוחות פלאזה לבנות מודל יותר מדוייק , אך מודל זה מראה שנכון להיום בפלאזה לא נותר הון עצמי ממשי
מכיוון שבמקרה של פלאזה יהיה נכון להמשיך להפעיל הנכסים אך במקביל לנסות למכור את הקרקעות, אני מניח כי הוצ' הנהלה וכלליות ימשיכו לפחות בקצב הקיים, ואף יגדלו כשיתחילו לבדוק חלופות להסדר - כלומר השנתיים לפחות שצריך להסדר שייצב את פלאזה ויאפשר תחילת תשלומים מסודרים לנושים יהיה צורך בכ 30 מליון יורו לפחות - כלומר האגח כבר צפוי לעבור תספורת של כ 25% לפחות רק על מנת להחזיק את החברה צפה על מנת להתחיל לממש נכסים ברצינות - מה שההנהלה הקיימת פשוט לא עשתה.
מכיוון שהאגח נסחר היום ב 65% מפארי, אך די ברור שההחזר "הבטוח" לא יהיה יותר מ 75% מפארי הרי האגח של פלאזה יקר .
מניתוח זה עולה שהאגח יתחיל להיות מעניין בסביבות ה - 45 נקודות (38% מפארי) .
הגב עם ציטוט
