x




מציג תוצאות 1 עד 10 מתוך 91

נושא: פלאזה סנטרס - תמונת מצב

Hybrid View

  1. #1
    שווי השוק של פלאזה ממשיך להתכווץ, ואין אפשרות ריאלית להנפקה מכיוון שאף אחד לא ישקיע במניות פלאזה אם אלביט / פועלים לא ישקיעו , ולאלביט אין את הכסף ולפועלים אין הרצון לבצע השקעה, גם במחירי "סוף עונה"

    בהנחה שפלאזה לקראת חדלות פרעון , עולה השאלה מה "המחיר הנכון" לרכישת האגח.

    אנסה להציג ניתוח מאוד כללי , בדיוק נמוך רק על מנת לקבל אינדיקציה למה עשוי להיות מחיר האגח בו יהיה שווה להיכנס לבדיקה רצינית על סמך נתונים עדכניים.

    המחיר הנוכחי של האגחים בשוק הוא כ 65% מפארי, שלעצמו מהווה אינדיקטור על חומרת המצב, אך האם זה מחיר מתאים לתחילת רכישות?

    הבעיה בבדיקה של שווי מתאים לאגח נעוצה במבנה הנכסים של פלאזה - מעט פרויקטים עובדים, הרבה אדמות בערבות רומניה והודו .

    מול הפרויקטים העובדים יש מימון בנקאי , ואני מניח כי פלאזה מינפה את הפרויקטים הקיימים ככל שהדבר מתאפשר ולכן קשה לדעת כמה מימון ספציפי יש מול כל פרויקט אך אפשר לנסות ולהעריך.

    פלאזה מדווחת בחציון הראשון הכנסות מפעילות הפרויקטים פחות הוצ' הפעלה של כ 18 מליון יורו בשנה , בהנחה של שיפור ניכר בהכנסות (+25%) תוך גידול קל בהוצאות ההפעלה (+5%) ההכנסות מפעילות, בתסריט מאוד אופטימי יגיעו ל 23 מליון יורו בשנה - שווי נכסים שנגזר מכך עפ"י תשואה של 7.5% שנתי נותן שווי של 306 (לפי 23 מליון ) / 240 (לפי 18 מליון) מליון יורו לנכסים הפעילים. במקביל אני מניח כי המימון הבנקאי בהיקף של 190 מליון יורו הוא בגין הפרויקטים ולא בגין הקרקעות -מה שמשאיר שווי של כ 116 מליון יורו / 50 מליון יורו (לפי 18 מליון הכנסות) - אך יש לקחת בחשבון כי מתוך 7 הפרויקטים, שניים הם בבעלות פלאזה בהיקף של 50% ופחות , כך ששווי הפרויקטים הגמורים עומד על כ 100 מליון יורו בתסריט אופטימי / 43 מליון יורו - שווי היום.

    בדוח השנתי האחרון של פלאזה , הוערכו המרכזים המסחריים הפעילים בסדר גודל ל 250-300 מליון יורו . מכיוון שפלאזה מדווחת על שווי של כ 560 מליון יורו של נכסים, אזי האדמות שוות כ 250-300 מליון יורו -עפ"י פלאזה מתוך זה קאסה רדיו ברומניה 125 מליון יורו , כלומר יתר הנכסים שאינם מרכזים פעילים שווים 125-175 מליון יורו .

    אני מניח 50% הנחה לפחות על האדמות - מקבלים שווי של כ 75 מליון יורו + קאסה רדיו.

    לדעתי , קאסה רדיו הוא מאגה פרויקט שיסתיים כמו "אי החלומות" - יהיה שווי מינימלי של כ 15-20 מליון יורו לכל היתר, מה שמביא את שווי האדמות ללא יותר מ 100 מליון יורו

    אדמות + מרכזים פעילים - במקרה הטוב שווים 200 מליון יורו יחדיו , במקרה יותר ריאלי - 145 מליון יורו

    מול זה יש אג"ח של 130 מליון יורו , מה שמשאיר כ 15 מליון יורו להוצאות מימוש / תפעול - רק שהוצאות הנהלה וכלליות הן 15 מליון יורו בשנה והוצ' מימון הן כ 20 מליון יורו בשנה לפחות .


    הניתוח הנ"ל הוא "חישוב על מפית", פשוט אין מספיק נתונים בדוחות פלאזה לבנות מודל יותר מדוייק , אך מודל זה מראה שנכון להיום בפלאזה לא נותר הון עצמי ממשי

    מכיוון שבמקרה של פלאזה יהיה נכון להמשיך להפעיל הנכסים אך במקביל לנסות למכור את הקרקעות, אני מניח כי הוצ' הנהלה וכלליות ימשיכו לפחות בקצב הקיים, ואף יגדלו כשיתחילו לבדוק חלופות להסדר - כלומר השנתיים לפחות שצריך להסדר שייצב את פלאזה ויאפשר תחילת תשלומים מסודרים לנושים יהיה צורך בכ 30 מליון יורו לפחות - כלומר האגח כבר צפוי לעבור תספורת של כ 25% לפחות רק על מנת להחזיק את החברה צפה על מנת להתחיל לממש נכסים ברצינות - מה שההנהלה הקיימת פשוט לא עשתה.

    מכיוון שהאגח נסחר היום ב 65% מפארי, אך די ברור שההחזר "הבטוח" לא יהיה יותר מ 75% מפארי הרי האגח של פלאזה יקר .

    מניתוח זה עולה שהאגח יתחיל להיות מעניין בסביבות ה - 45 נקודות (38% מפארי) .

  2. #2
    זה נראה כמו רכישה של קרנות או גוף שמתכונן להשתלט על החברה דרך החוב- המחזור היום כ 10% מהאגח.

    המניה מספרת את הסיפור האמיתית - שער 9.1 -שווי שוק של 32 מליון יורו בלבד - 150 מש"ח

    לאור העובדה שאלביט נסחרת היום ב 100 מליון ש"ח, למרות שברור שהולך להיות דילול שישאיר רק 5% למחזיקים הקיימים, שווי השוק של פלאזה הוא מאוד נמוך.

    יש חוסר הלימה בין מוחלט בין המניה ל"אקשן" באגח - זה מזכיר לי את הריצה הלא מוסברת שהיתה במניה של אלביט כאשר האגחים לא זזו - בסוף זה נגמר בהתרסקות המניה
    נערך לאחרונה על ידי tby, 19.11.2013 בשעה 21:02

  3. #3
    הפרסומים מגלים את מתווה ההסדר בפלאזה - דחיה של תשלומי האגח ל 3 שנים תמורת 1.5% תוספת ריבית ו- 10% ממניות פלאזה.

    בנוסף, החברה תגייס בזכויות 20 מליון יורו

    שני הדברים יחדיו מהווים דילול של כ 70% למחזיקי מניות פלאזה שלא ישתתפו בהנפקת הזכויות - זה מאשר את שכתבתי בעבר - מניית פלאזה לא שווה דבר.

    אין ספק ששני המהלכים - דחיית חוב וגיוס זכויות ידחו את הבעיות הקריטיות של פלאזה אך השאלה היא לכמה זמן .

    בדוח לרבעון 3 2013 דיווחה החברה על מזומנים בהיקף של 33 מליון יורו

    מכיוון שהחברה מפסידה תפעולית, הוצ' הריבית היום של פלאזה הם 20 מליון יורו בשנה וכעת הן יגדלו בגלל תוספת הריבית (רק התוספת של 1.5% על אגח פלאזה זה 2.0 מליון יורו בשנה) ויש הנהלה וכלליות לא קטנות - פלאזה זקוקה לכ -35-30 מליון יורו רק על מנת להחזיק הנכסים פועלים, לשלם לאנשי החברה וריבית על החובות.

    מכיוון שכך, 20 מליון יורו קונים פחות 3 רבעוני פעילות וזה בלי להשקיע יורו אחד בפיתוח נכסים, והמזומנים בקופה + הגיוס מספיקים לשנת וחצי פעילות - שוב ללא השקעות בפיתוח.

    אני מניח שפלאזה תנצל את השנה על מנת לממש נכסים שיאפשרו פעילות ל 12 חודשים נוספים (כמה נוח שלא צריך לשלם קרן על חוב האגח...) אך איך שלא מסתכלים על זה החברה תשרוף כמינימום 65 מליון יורו בשנתיים - הרוב המכריע אלו תשלומי ריבית והיא זקוקה לעוד עשרות מליונים לטובת פיתוח שכנראה המקור המתוכנן שלהם הוא ממכירת נכסים

    האם החברה יכולה לייצר רווחיות של 65 מליון יורו בשנתיים? האם החברה יכולה ליצור תזרים נטו (לא רווח, רק לקבל את ההון חזרה) של 65 מליון ? - לדעתי אין לכך סיכוי , כך נכנסת החברה לספירלת מוות של מימוש נכסים על מנת לשלם הוצ' שוטפות ותוך שנה שנתיים יהיה ברור שבעלי האגח שקיבלו "פיצוי" על דחיה , נשארו עם פחות ממה שהיה להם שנתיים קודם.....

תגיות בנושא זה

הרשאות

  • אתה לא יכול לפרסם נושאים חדשים
  • אתה לא יכול לפרסם תגובות
  • אתה לא יכול לצרף קבצים להודעותיך
  • אתה לא יכול לערוך את הודעותיך
  •  
מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות