פלאזה סנטרס - תמונת מצב

[tby]

מימוש נוסף לפלאזה - נכס מניב ב פראג 3 - נמכר ב 11 מליון יורו , 22% פחות מהשווי בספרים.

תזרים - 7.5 מליון יורו.

הפסד הון של כ 3.2 מליון יורו - כ - 15 מש"ח

[miki1]

הפסד הוא פחות חשוב כעת. התזרים של 7.5 מיליון יורו יעזור לה לצלוח את 2013. יש לה לממש נכסים נוספים אבל כעת זה יעשה בפחות לחץ, ויוכל להימשך ל 2014.

[tby]

באופן לא מפתיע, חברות הדרוג מצביעות על הברור מאליו - פלאזה מגרדת את החבית במרוץ למזומנים ורוב הסיכויים , עפ"י קצב המימושים עד כה - לא יהיו מספיק מזומנים לשלם את חובות החברה עד סוף השנה. על פיתוח פרויקטים חדשים - אין בכלל מה לדבר במצב הזה.

פלאזה במצב קשה - השוק במזרח אירופה עדיין לא מתעורר, מהודו אין חדשות טובות - רק מחיקות.

כל מימוש של נכס היום זה במחירי מכירה בלחץ בשוק שהוא עדיין במשבר מתמשך - וזה בסופו של דבר יפגע בנושים.

פלאזה חייבת ארגון חוב מחדש, אך היום אין שם בעל בית שיתניע את התהליך.

הנאמנים, כדרכם בקודש, לא נאמנים לנושים ולא מבצעים שום פעולה אקטיבית להתחיל לצמצם נזקים, כמו כן המוסדיים שפיזרו את הנציגות רק לפני מספר חודשים.

פלאזה אולי תצליח לשלם את האגחים עד סוף השנה - אך זה יהיה סוף קופת המזומנים .

הנושים חייבים לתת לחברה מרווח נשימה על מנת שתוכל לבצע תהליך של "פרוק מרצון" על מנת להחזיר את חובותיה לנושים ואולי להשאיר קצת ערך לבעלי המניות שלה (נושי אלביט) , אם זה לא יבוצע - מחזיקי המניות ימחקו והנושים עלולים לעבור תספורת.

[orbit]

מידרוג מורידה ב3 דרגות את החוב של פלאזה ל B1 ומפסיקה לדרג את פלאזה לבקשת החברה
ברמת הסולו לחברה אין אפילו מספיק לשלם עד לסוף השנה
קצב המימוש לא מתאים לתחזית ונמוך מהתחזית

שורה תחתונה הפסקת תשלומים וכניסה להסדר תבוצע בזמן הקרוב
http://www.plazacenters.com/download...ng_midroog.pdf


הערכה שלי שהאגחים עוד ירדו
משומה הם לא כל כך מגיבים היום

[tby]

מי שעוקב אחרי מצב החברה, לא יופתע כלל מהתוצאות הרעות להחריד של החברה

אם את 2012 סיימה החברה בהפסד של 86 מליון יורו, הרי ב - 2013 , שהערכתי שתהיה שנת המחיקות הגדולה , כבר בחציון הראשון החברה הפסידה 81 מליון יורו, שנבעו ברובם ממחיקות שווי פרויקטים של 61 מליון יורו ומימוש רכוש בהפסד של 5 מליון יורו.

המחיקות משקפות ירידה של כ 8% בשווי הנכסים הפעילים של החברה וכ - 25% הפסד הון ממימוש נכסים.

מכיוןן שהכלל אומר שמממשים מה שיכולים, הרי הפסד של 25% הוא הרע במיעוטו - יתר הנכסים יגררו הפסד יותר כבד.

תפעולית המצב ללא שינוי

ההכנסות גדלו ב 1.5% בלבד ל 14.3 מליון מול 14.1 בחציון הקודם

הוצ תפעול 16 מליון - מוליכות את החברה להפסד תפעולי של 2 מליון יורו
הוצ מימון 9 מליון - מוליכות את החברה להפסד של 11 מליון יורו מפעולות רגילות, ללא מחיקות ומכירת נכסים.


ההון העצמי ירד מ 442 מליון יורו ל 356 מליון יורו, אך 33 מליון יורו ממנו זה "רווח " מירידת ערך האגח, כך שההון בפועל 323 מליון יורו

אם ניקח את ה 561 מליון יורו שווי הנכסים של פלאזה, ונפעיל עליהם 25% "הנחה" בדומה להפסד ההון ממכירת נכסים בחציון האחרון , זה אומר ירידה בשווי הנכסים של מ 561 ל 420 מליון יורו ירידה של כ - 140 מליון יורו . תחזיתי לשווי הוגן של נכסי פלאזה בתחילת הטרד בנומבר 2012
היתה 440 מליון יורו , כאשר פלאזה פרסמה שווי נכסים של 825 מליון יורו. בדרך אומנם נימכרו נכסים בכמה עשרות מליוני יורו , אך ההתכנסות ברורה .

ירידה כזו בשווי הנכסים תביא את ההון העצמי (האמיתי) לכ 182 מליון יורו .

יש להוריד מההון עוד 3 שנים של הפסדים מפעולות רגילות - 65 מליון יורו ומגיעים להון של כ 120 מליון יורו שבהחלט מתכנס לשווי שוק של כ 100 מליון יורו שפלאזה נסחרת היום .

בפועל, קשה לי להאמין שאת הקרקעות במזרח אירופה / הודו ניתן לממש בהנחה של 25% - לדעתי המימוש יהיה בהנחה הרבה יותר גדולה

[order and magic]

טיבי, האם בהערכות שלך למצב אלביט הדמיה, נלקח בחשבון האפשרות שנראיית היום ריאלית כי פלאזה תגיע לפירוק (בהנחה ואלביט לא תוכל להזרים לה הון לאחר ההסדר)

[tby]

האפשרות שנראיית היום ריאלית כי פלאזה תגיע לפירוק

אני לא חושב שפלאזה תגיע לפרוק, אני חושב שיהיה הסדר הכולל המרת חוב משמעותית למניות

מכיוון שפלאזה לקראת חדלות פרעון תזרימית, ולא חדלות פרעון מאזנית, ישאר משהו לבעלי המניות הקיימים.

באמדן שלי לאלביט אני מניח שווי פלאזה כשווי השוק שלה , שנמוך משמעותית מהונה העצמי, כ שכבר משקף ברובו תוצאות הסדר

[eagle10]

תודה על הניתוח החציוני

[tby]

עוד אינדיקציה לשווי המופרז של הנכסים במאזן בפלאזה.

עפ"י הפרסומים מדובר על מכירת האי אובודה עליו תוכנן "מגה פרויקט" - חלק פלאזה - 43% רשום בספרים בשווי של כ 21 מליון יורו , האי ירכש בכ 13 מליון יורו - חלק פלאזה -5.5 מליון יורו - כ 25% מהשווי בספרים!!

בהנחה שיש מימון מול הנכס , פלאזה תפסיד רק את מרכיב ההון העצמי, שיתכן שבכלל אינו קיים יותר שכן פלאזה כבר מחקה 50 מליון יורו בגין הנכס משנת 2009.

אני חייב לציין שנכס זה לא נרכש קצת לפני המשבר ב 2008 אלא מדובר בנכס וותיק יותר שממוקם במרכז בודפסט - זה לא קרקע בערבות רומניה שפלאזה משופעת בהם - ואם זה המצב בבודפסט , מה המצב ברומניה?
השאלה הכי מטרידה למחזיק פלאזה - מה קורה עם המגה פרויקט השני - קאסה רדיו בבוקרסט? אם שם ירידת הערך תהיה דומה לירידת הערך עכשיו, אזי פלאזה תאבד חלק משמעותי מההון שלה במכה אחת - לדעתי זו רק שאלה של זמן.

[tby]

לאור המצב הכספי העגום מתחילה נטישה של קרקעות ע"י הפסקת תשלומי ההלוואות בגינם - זו הודעה שהוציאה אאורה , שפלאזה שותפה שלה בקרקע למגורים ברומניה:

החברה מתכבדת להודיע כי הוגשה כנגד חברה נכדה של החברה (75%) Malibu Invest S.L.R המחזיקה בקרקע המיועדת למגורים בבוקרשט רומניה בקשה לחדלות פירעון ("הבקשה") בגין אי פירעון הלוואת בעלים שהועמדה ע"י שותף החברה בנכס Plaza Centers N.V על סך 725,474 אירו. החברה לומדת את הבקשה ותגיש את תגובתה לביהמ"ש ברומניה. נכון למועד זה החברה אינה יכולה להעריך את השפעת