רצ"ב קישור לקובץ שיצר פיראט וצורף בתגובתו לאלביט הדמיה:תמונת מצב
https://docs.google.com/spreadsheet/...U43RHQ1c2dyQlE
הקובץ מציג ניתוח שווי נכסים של פלאזה עפ"י הערכתו של פיראט שהגיע לשווי של 580 מליון יורו מול שווי מוצג ע"י פלאזה של 825 מליון יורו
הוספתי את האומדן שלי לשווי הנכסים והגעתי לשווי של 440 מליון יורו
ההבדלים המהותיים בין האומדן שלי והאומדן של פיראט נובע משלשה תחומים:
1. אני מעריך את הקרקעות בדר"כ יותר גבוה מפיראט -אך ההבדל אינו דרמטי .
2. לדעתי המגה פרויקטים ברומניה והונגריה הם מתים מהלכים - הפרויקטים דורשים השקעות עתק אך לא ניתן לפתח בגלל המצב הכלכלי ועודף היצע של שטחים בבודפשט ובוקרשט - זאת כולם יודעים לכן גם לא יהיו קונים.
3. פרויקטים גמורים - אני מעריך את שווי הנכסים בכ - 80% מאומדן פלאזה באירופה ו - 75% מהאומדן בהודו - זה לא אומדן זהיר זה אומדן אפילו קצת אופטימי - כל הנכסיםהפועלים בפלאזה משועבדים לבנקים המממנים הנכס הספציפי, השווי שפלאזה מראה זה הנכס בניכוי ההלוואות - גם במקרה שהנכס ממומן רק ב - 50% - וזה לא המצב השכיח, 10% שינוי בשווי הכללי של הנכס, מוריד 20% מערכו לפלאזה.
עפ"י האומדן שלי, השווי הנכסי הנקי של פלאזה במידה ותאלץ להתחיל לממש נכסים הוא 60 מליון יורו לעומת שווי שוק של 140 מליון יורו.
לפיראט התקבל שווי של 189 מליון יורו מול שווי שוק אז של 150 מליון יורו
לחברה 117 מליון יורו במזומן, אך מתכננת חלוקה של 30 מליון יורו לתמוךבאלביט הדמיה. לאחר הדוידנד השווי הנכסי ירד לכ - 30 מליון יורו בלבד.
הכשלון בביצוע הנפקת חוב חדש שהיה אמור לניות מובטח בשיעבוד שני על הנכסים המניבים נכשל - זה רק מראה כי כנראה אין הרבה בשר בנכסים הפעילים.
למי שלא עוקב, מניית פלאזה היום נמוכה יותר משהיתה באוגוסט והיא בערך ברמתה מתחילת השנה, האגח לא התאושש עם השוק.
בקרוב יתפרסם הדוח לרבעון השלישי ונוכל להבין מה קורה מבחינת שינוי שווי נכסים והכנסות/הוצאות= שריפת מזומן
הגב עם ציטוט
