פלאזה סנטרס - תמונת מצב

[tby]

בניגוד למקובל במקומותינו, הנהלת פלאזה פנתה לבית המשפט ההולנדי בבקשה לצו הקפאת הליכים ולחברה מונה מנהל מיוחד.

ההודעה מנסה ליצור רושם כאילו ההנהלה בשליטה , אך זה לא המצב, בית המשפט בשליטה.

אני בדעה שעל הנושים הישראלים, שהם הרוב המכריע של הנושים , לפעול למיניוי מנהל מיוחד מטעמם ואז להחליט מה טוב להם - יש מגוון אפשרויות מהצעת החברה לארגון מחדש של חובותיה עד לפרוק.

פלאזה אינה יכולה לשאת את חובותיה ולהשיא את ערך נכסיה באותה עת , לפיכך יש להמיר חוב להון בהיקף של כ - 50% לפחות , לדחות את יתרת החוב ליותר מ 3 שנים ובוודאי לא להעמיס על התזרים הגרעוני ממילא הוצ' ריבית יותר כבדות

[orbit]

2 הסדרות עלו הים ב9% במחזורים גדולים מאוד
כאשר חלק מהעסקאות היו עסקאות מתואמות

אני לא כל כך מצליח להבין מה קורה

[tby]

זה נראה כמו רכישה של קרנות או גוף שמתכונן להשתלט על החברה דרך החוב- המחזור היום כ 10% מהאגח.

המניה מספרת את הסיפור האמיתית - שער 9.1 -שווי שוק של 32 מליון יורו בלבד - 150 מש"ח

לאור העובדה שאלביט נסחרת היום ב 100 מליון ש"ח, למרות שברור שהולך להיות דילול שישאיר רק 5% למחזיקים הקיימים, שווי השוק של פלאזה הוא מאוד נמוך.

יש חוסר הלימה בין מוחלט בין המניה ל"אקשן" באגח - זה מזכיר לי את הריצה הלא מוסברת שהיתה במניה של אלביט כאשר האגחים לא זזו - בסוף זה נגמר בהתרסקות המניה

[rinmat]

קרן יורק היא זאת שרכשה אג''ח פלאזה, אחרי הפלופ עם אלביט הדמיה, כנראה הגנה על נכס הבסיס, או שתנסה להגיע להסדר מניח בפלאזה שישאיר משהו לאלביט הדמיה, מהלך טוב בשביל אג'ח הדמיה

[tby]

לדעתי יורק עשו שגיאה שעלולה להיות קטסטרופלית עבורם -

בהסדר נושים, החזקות בעל שליטה באגח של חברה שבשליטתו שנרכש במהלך המסחר יהיו נחותות לנשיית הנושים הרגילים באגח.

מכיוון שיורק הולכת להיות בעלת שליטה באלביט, יתכן מצב שאחזקותיה באגח פלאזה בהסדר יהיו נחותות ליתר הנושים - זה אומנם לא השפה היבשה של החוק אך זה בהחלט רוח החוק, בוודאי כעת שליורק יש לכאורה מידע פנימי על עסקי פלאזה.

החוק כמובן הוא ישראלי, פלאזה חברה הולנדית - אינני יודע אם החוק תקף, למרות שהאגח ישראלי - אך הסיכון קיים.

באשר לרכישה - אני חושב שבוצעה בפאניקה , בוודאי במחירים הללו - מה ההבדל בין פלאזה לאלביט? בשתיהןההנהלה טענה/ טוענת שההון חיובי - באלביט המציאות כבר הוכיחה אחרת ,מי מבטיח שבפלאזה הסיפור הוא שונה?

יורק מבינה שהסיכוי כי ההצעה של פלאזה לרה-ארגון החוב לא תתקבל על ידי הנושים אלא אם תהיה הנפקת זכויות משמעותית- אך לאלביט אין המזומן להשתתף בכזו הנפקה - הבסיס להסדר באלביט הוא קבלת מזומן / ערך מפלאזה, בוודאי לא העברת מזומן החוצה.....

אז ביורק יושבים וחושבים מה לעשות - ומחליטים לבכנס לאגח פלאזה על מנת להשפיע על ההסדר מבפנים - אך הם משלמים מחיר גבוה מדי - למה לקנות ב 90-95 שהיה אפשר לקנות ב 80? - זה מעיד על צעד שנעשה בחופזה.

גם אם יתקבל ההסדר של פלאזה - מי משלם 77 אג' על אגח פלאזה שישולם עוד 4-5 שנים? מדובר על תשואה לפרעון של 10%-12% - זו לא תשואה ראויה לאגח כזה, אפילו לא קרוב.

[miki1]

יורק עשו בדיקה בזמנו ולכן הם מכירים את הנכסים טוב יותר מאתנו (אני מניח).
כעת במצב שנוצר הייתה סכנה שיפסידו הרבה כסף, ולכן הקניה הבהולה של אגח פלזה על מנת לשמר את הנכס העיקרי.
אם יהיה צורך הם יתנו/ישיגו הלוואה לפלאזה, כאשר בעוד שנתיים/שלוש יוכלו לממש הנכסים ולקבל את כל ההשקעה עם רווח סביר.

[tby]

אם יורק חושבים שיש ערך אמיתי בפלאזה ורוצים לשמרו, קניית אגחים ב ב 77% מפארי היא פשוט לא הדרך הנכונה.

נניח והם חושבים שיש בפלאזה הון של - 150- 200 מליון יורו לפחות [שזה נמוך אם משווים למה שווי פלאזה ריך להיות על מנת להצדיק את ההשקעה שלהם באלביט] והחברה נסחרת ב 30 מליון יורו - זו אכן הזדמנות פנטסטית , אז מדוע לקנות אגח?

ב 30 משח - פחות מחצי ממה שהשקיעו באגח - הם יכלו לרכוש מניות פלאזה שגופים מוסדיים רוצים למכור , להכנס לדרקטוריון (גם כבעלי מניות עצמאיים וגם כבעלי שליטה באלביט) ולבצע הנפקת זכויות - שתזרים עוד 100-90 מש"ח (זו התוכנית של פלאזה) שהם יקנו זכויות בשוק ממי שלא מממש - נניח ישקיעו עוד 40 מש"ח (אלביט הרי אמורה להשתתף בהנקפקת הזכויות כך ש כמעט 90% מהזכויות ימומשו)

וכך בסכומים לא גדולים של 70-80 מש"ח הם משתלטים על חלק משמעותי מפלאזה - כ 30% ואולי יותר ששוים כ 300 מש"ח


מצד שני, יכול להיות הסבר אחר לגמרי - ביורק הבינו שבאלביט הם הפסידו ועכשיו הם מתייחסים לפלאזה כמקרה נפרד לחלוטין ורואים הזדמנות באגח - או שבעלי השליטה (אלביט / פועלים) יזרימו כסף או שהם ישתלטו על החברה - כמו בפיתוח ובאלביט. אך גם כאן - הם יכלו לרכוש אגחים במחירים הרבה יותר נמוכים.


כך או כך, הניתוח שלי מראה שהם שגו. נחיה ונראה

[tby]

פלאזה פרסמו דוח כלכלי של בייקר טיילי שמסביר את כדאיות ההסדר המוצע אל מול חלופת הפרוק.

המפתיע הוא שהם מגיעים בדיוק לאותה תוצאה שהגעתי אליה ביחס לשווי פלאזה היום - השווי הוא 0 , וכמובן אם מסתכלים קדימה למימוש כל הנכסים במתווה של פרוק מגיעים לגרעון בהון של 70 מליון יורו לפחות

אז כיצד מתרחש הנס שמשווי שלילי של 70 מליון יורו מגיעים לא רק לתשלום מלא לאגח אלא לעודף נכסי של מאות מליונים של יורו ל תוך 5 שנים?

זה פשוט מאוד. מניחים שמוכרים את הנכסים במועד שמצויין באקסל שסיפקה החברה ובמחירים שהחברה מספקת שזהים לשווי בספרים.

אפילו קרקעות בלודג וטימישוארה ששוים היום עפ"י שמאי 18 מליון יורו , ימכרו כקניונים מניבים ב- 60 מליון יורו ב 2017 לאחר שיושקע בהם עוד הון עצמי של 13 מליון יורו

השיטה הזו כידוע עובדת מצויין באסל. המציאות בדר"כ לא ממש משתפת פעולה


מדהים שמי שעושה את הערכת השווי מתעלם מההיסטוריה של החודשים האחרונים שנכס אחרי נכס נמכר במחיר נמוך משווי בספרים. מניין הבטחון כי 5 המרכזים שצרכים להמכר ב 2014-2015 ימכרו פתאום לפי השווי בספרים? האם בייקר טלי יפצו את המשקיעים עם פלאזה תמשיך למחוק שווי של רכוש?

בקיצור - חבל שהכסף של פלאזה הולך על שטויות כאלו

[miki1]

הניתוח שלך הגיוני, אולם קשה לי להאמין כי ביורק ביצועו את הרכישה של אגח ללא איזו אסטרטגיה, כולל להציל את ההשקעה באלביט.
מעניין האם גם אגח בפולין רכשו ?
אם היו קונים מניות פלאזה, האם יכלו להשפיע או להתנגד לפרוק ?
השפעה אני מניח כי יש לכם, כיוון שזיסר תלוי בהם.
אני מאמין כי ליורק יש אמצעים לאפשר לפלאזה לעלות את הערך. אם הם יצליחו, הזמן יגיד.
יש גם רכישות של אגח אלביט תוך עליה. האם גם שם יורק רוכש או שזה הציבור שמהמר על יורק ?
האם לדעתך כדאי להמר בסכום קטן על אגח אלביט ?

[tby]

כפי שחזיתי בעבר, שנת 2013 היא שנת המחיקות הגדולה .

ברבעון III פלאזה מחקה עוד 70 מליון יורו מהנכסים ! - 52 מליון יורו בהודו, 19 מליון יורו באירופה.

המחיקה הענקית בהודו אינה מפתיעה כלל ועיקר , כל הדרך כתבתי שוב ושוב כי אינני מאמין לשווי הנכסים בהודו. היה לי ברור ששם השווי בספרים מופרך לגמרי ביחס לעלויות המימון והפיחות במטבע המקומי.

ב 2012 מחקה פלאזה 52 מליון יורו בהודו, ב 2013 כ 57 מליון, רובם המכריע ברבעון זה -מההשקעה המקורית בספרים נותר רק שליש!!

אפילו תפעולית החברה לא מצליחה להרוויח - הפסד של כ 2.5 מליון יורו

הוצ' הנהלה 3.5 מליון יורו .

על הכל יש להוסיף הוצ' מימון של 20 מליון יורו.


התוצאה הסופית - הפסד רבעוני של 90 מליון יורו !

ההון במאזן ירד ל 258 מליון יורו, ירידה של 185 מליון יורו מתחילת 2013.

עכשיו נשאלת השאלה - כיצד חברה ציבורית כמו פלאזה פתאום מוחקת ב 9 חודשים 40% מההון העצמי שלה שמושקע בעשרות קרקעות / פרויקטים
בשתי יבשות שונות , כאשר ברור ש 2013 זו שנה של יציבות / התאוששות?

אין כאן מצב של "ניקוי אורוות" כאשר הנהלה מתחלפת - הנהלת פלאזה והדרקטוריון שלה יציב מ 2007 .

המשתנה היחיד זה השתחררות פלאזה משליטתו של מוטי זיסר - כלומר ההנהלה והדרקטוריון נשלטו בפועל ע"י זיסר שדאג שהנכסים יהיו מנופחים ככל הניתן והשתמשו לשם כך בכל תעלול חשבונאי.

מי שחושב שהתעלולים הפסיקו ומחיקה של 185 מליון יורו ב 9 חודשים זה סוף הסיפור - שלא ישגה באשליות - שיזכור שכ 50% מההון העצמי הנוכחי של פלאזה נמצא כרגע בפרויקט אחד - קאסה רדיו שאין לו אפילו תאריך עתידי לתחילת בנייה.

במילים אחרות כל ההון של פלאזה היום הוא כ 135 מליון יורו + קאסה רדיו , כאשר החברה מפסידה תפעולית 10 מליון יורו בשנה , הוצ' הנהלה וכלליות הן כ 15 מליון יורו בשנה והוצ' מימון כ 40 מליון יורו שנתי - וצפויות לגדול כי "ההסדר"המוצע מגדיל את הוצ' הריבית - סה"כ החברה מדממת 65 מליון יורו בשנה - וזה לפני מחיקות נוספות .

זה אומר רק דבר אחד - אין סיכוי שהחברה תתקיים לממש את ההסדר המוצע על ידה.

המטריד בכל הסיפור הוא שלי ברור כשמש ן שנדרש הסדר אחר הכולל מחיקה אגרסיבית של חוב . אני תוהה מה ההנהלה של פלאזה מנסה להשיג בהציעה הסדר שברור שאינו ישים?