שלום חברים,
בהשראתו או לא לומר הרמת כפפה של פיראט הנני מציג את הניתוח ה"רציני" הראשון שלי (באתר ובכלל) של אג"ח.
חשוב לציין ש:
- אין לי שום הכשרה בנושא פיננסי כלשהו.
- אני מחזיק את הסדרה הזו ואגחים אחרים של ב.יאיר
- כתבתי חלק מהטקסט הזה לפני כמה ימים, אבל עד שהספקתי לסיים אותו האגח המדובר עלה ש3 אחוז (לא בגללי) אז אולי כדאי לתפוס אותו נמוך יותר.
- רציתי לצרף את השקיף של האגח, את הדוח השנתי 2011 ואת הדוח האחרון רבעון 2 2012 אבל משום מה, הם גדולים על מגבלות הפורום (כן גם אחרי זיפ) אז נא לחפש אותם במאיה...
הנה זה מתחיל.
ב.יאיר חברה קבלנית יזמית ירושלמית.
יש לה מספר סדרות אגח.
2,4,9 קשורות לקניון (המצליח ללא ציניות) בפסגת זאב. אפשר לקרא עליהן קצת כאן
3 פודה עוד כמה ימים ולא רלוונטית
8,10 הן נושא לפוסט אחר (יש גם בטחונות אבל לא נכנסתי לפרטים לגביהן)
כאן אנסה להבין מה קורה 7. איתה התחלתי וזה יצא די ארוך.
סדרה 7: מחמ שנה פדיון 3 שנים, 3 תשלומים.
המחמ קצר, הריבית אטרקטיבית לדעתי (לפני כמה ימים היא היתה, עכשיו היא סבירה)
אז מה שנשאר זה לבדוק את הסיכון. תזרים וכו' זה קצת מעל הראש שלי אז אני פונה לדברים פשוטים יותר לטעמי הבטחונות:
התחלתי מביזפורטל (ימח שמם דרך אגב) "החברה תשעבד בשעבוד קבוע ראשון בדרגה על כל זכויות החברה בחשבון העודפים ובכספים שהחברה תהיה זכאית לקבל כעודפים מפרויקט המגורים - משכנות האומה – מתחם 2"
שלב 1:
מה זה אומר העודפים האלו. אז מסתבר שיש שתי הגדרות: 1. הרווחים מהפרויקט. 2. ההון העצמי שהושקע בפרויקט על ידי חברה+רווחים
הסתכלתי בתשקיף (קובץ מצורף) ושם כתוב (עמוד 6):
"עודפים" - כל זכויות החברה בחשבון הליווי הנובעות מפרוייקט
המגורים, לרבות הכספים שהופקדו ו/או יופקדו על
ידי החברה בחשבון הליווי לצורך פרוייקט המגורים
והמהווים "הון עצמי" של פרוייקט המגורים, וכן
הרווחים מפרויקט המגורים שיצטברו באותו חשבון,
והכל בכפוף לזכויות הבנק ולאחר סילוק
התחייבויות החברה לבנק לפי הסכם הליווי;
העודפים אינם כוללים זכויות הקשורות לשטחי
מסחר ועודפים הנובעים משטחי המסחר שבפרוייקט
כלומר אפשרות 2. העדיפה כמובן.
שלב 2:
אבל מה גודל הפרויקט? האם הוא מצליח? כמה צפוי להיות הרווח? כמה השקעה? בקיצור מה הבטחונות שווים?
גם כן בתשקיף בעמוד 24 כתוב שיש 282 יחידות דיור מתוכן ב20.9.2010 נמכרו 118.
התקבלו 246 מיליון שח (2.08 מיליון לדירה!)
וצפוים להתקבל 368 מיליון על 164 דירות (שזה 2.24 מיליון בממוצע, אולי דירות יקרות יותר, אולי בפחות הנחה על קניהמראש?)
שם כתוב גם שהרווח הצפוי הוא 51 מיליון (614 הכנסות, ו563 הוצאות) ההון העצמי הוא 80 מיליון כלומר בטחונות בשווי כ130 מליון. (אם הפרויקט הולך כמתוכנן).
שווי הסדרה הוא 85 מליון אז זה בטחונות די מעולים לדעתי. אבל לא סימנו!
שלב 3:
מה הולך עם הפרויקט?
טוב אז עד סוף 2011 מכרו 173 כלומר 55 דירות בשנה וקצת מאז 20.9.2010 (עמוד 25 דוח שנתי 2011) למעשה כבר מכרו 175 עד כתיבת הדוח.
כלומר הפרויקט 2/3 מכור.
סך הכסף שהתקבל + אמור להתקבל מחוזים חתומים הוא 395מ' (עמ 34) וסך ההכנסות אמור להיות 659מ' . כלומר 60% מההכנסות פחות או יותר בכיס. אפשר לשים לב שהצפי להכנסות גדל באיזה 45מיליון ש"ח אבל זה מיצג עליה של 6% במחירי הדירות בין התאריכים הנל וזה נראה לי סביר מאוד.
סך הרווח החזוי מהפרויקט הוא 100מ ! (עמ 24 דוח שנתי)
האי ודאות כאן היא בנוגע לדירות שלא נמכרו בסך 264מ' מבחינת הכנסות וההוצאות בסך 121מ' ( שהם 557מ' סך עלות לפרויקט פחות 436 עלות שכבר יצאה.).
ניקח טווח בטחון של 20% הן עבור העלויות והן עבור השערוך של הדירות:
נקבל הוצאות נוספות של 121*20%=24מ'
והכנסות פחותות בסך 264*20%=52מ'.
כלומר הרווח בסבירות די גבוה הוא של 26 מיליון. בתוספת הון עצמי של 80מ', עדין יש בטחונות בשווי 106מ עבור חוב בגובה 85מ.
שלב 4:
מה המסקנות לעת עתה? למה להסיק מסקנות, נסתכל קודם על הדוח מיוני 2012 (דוח 2012 2)
עד סוף יוני נמכרו 197 יחידות (כלומר עוד 24 בחצי שנה, כל שבוע דירה) ולמעשה עד סוף אוג' נמכרו 212 יחידות שמהוות 75%. בקיצור קצב די קבוע תכלס בשנתיים האחרונות. בקצב הזה המכירה תסתים עוד 70 שבועות שזה שנה וחמישה חודשים בערך.
אין בדוח הרבעוני התיחסות למחיר המכירות השנה, אבל קשה לי להאמין שהן היו ב20% הנחה. למעשה אני חושב שהם היו באותו המחיר עד כדי שינוים קטנים. נאמר קטנים מ10%.
בחישוב מקורב בראש נראה לי שהרווח הוא לכל הפחות 35מ' גם אם תהיה ירידה חדה במחירים וגם עלויות לא צפויות חדות במחירי הבניה.
מסקנות:
- בטחונות מעולים לדעתי: בטווח של לפחות 110מ' בתרחיש קיצוני עד 180מ' לפי צפי החברה (שאינו מופרך).
- אם הפרויקט המשועבד מסתיים ב0 רווח (100מ' פחות מהצפי כאשר 75% מהדירות כבר מכורות!) אז עדיין יש בטחונות בגובה ההון שהושקע - 80מ' מול חוב בסך 85מ' (צמוד אז זה למעשה 92מ' ~) שזה 90% מהפארי בערך.
- תשואה של 10%+ ברוטו לאגח ביסיכון נמוך מאוד לדעתי. (עדכון הוא עכשיו ב7%, זה הופך את האגח לפחות אטרקטיבי, אבל עדין מענין. כנראה שגם כדאי לנסות לצוד אותו אג' או שתים נמוך יותר)
- (ג.נ. נוסף) אני די מרוצה מהאגח, היתה לי מנה ממנו לפני הניתוח והחלטתי להוסיף עוד קצת לפני כמה ימים (ב107 בערך, ולא כל הכמות תפסה)
---------------------------------------------------------------------------------------
זה קצת מיותר מכל מני בחינות אבל:
- אשמח לקבל תגובות על הניתוח הנל. טעויות וכו'
- מצד שני קצת קשה לי שכל פוסט כאן הופך לזירה די קבוע של ויכוחים והרצאות על נושאים שלא קשורים לפוסט, לפחות לא לכותרת שלו. ככה אני יקה כזה, פשוט זה מקשה עלי לחפש בפוסטים של אחרים ואני מניח שגם מקשה על אחרים למצא דברים שמענינים אותם או שהם קראו ושכחו איפה (בגלל זה מפלצת הספגטי המעופפת המציאה את הכותרות לדעתי).
נראה לי זהו לבנתיים
.א
הגב עם ציטוט
