x


wlbaner
bbbaner


probaner
SMS Live
AmalotBanner
taxbaner
עמוד 2 מתוך 2 ראשוןראשון 12
מציג תוצאות 11 עד 15 מתוך 15

נושא: זרקור: ב.יאיר אגח 7

  1. #11
    משתמש מכור
    תאריך הצטרפות
    23.05.2009
    הודעות
    323
    תיק המניות שלי
    האסטרטגיות שלי (0)
    ZeroSum (0) 
    elade, מה אתה יודע יותר טוב מאשר מנהלי החברות לרבות הגדולות שהשקיעו ב- 2007 בשוק נדל"ן חו"ל בדגש על ארה"ב, אנגליה ומזרח אירופה - חברות כמו אפריקה ישראל, דלק נדל"ן, בוימלגרין, סיביל, אאורה, דוראה, אולימפיה ונאנט?

    כל הללו נהלו את החברות שלהם עצמם בעלות הון עצמי של מיליארדים, מאות מיליונים או עשרות מיליונים.

    משהו חיצוני שינה את המשוואה מקצה לקצה - כל עולם המושגים שלהן השתנה בין לילה.

    זה לא יהיה רציני לרשום לך הסתברויות כאלו או אחרות - מבלי שהן אכן ההסתברויות הנכונות - המספרים שהבאתי מעלה.

    בניגוד למניה שאין לה חסם עליון לאג"ח יש חסם תחתון של שאיפה לאפס.

    אני לא רוצה להכנס לאג"ח גם אם נראה בטוח לחלוטין בשביל כמה אגורות.

    אפריקה ט"ו, דלק נדל"ן ד ודומיו נסחרו לא פעם מעל ה- 100אג ונראו בטוחים לחלוטין. בקצור, בשביל להרוויח כמה אגורות אני לא רוצה לסכן את ההון העצמי שאני משקיע בו.

    ואגב, במחיר הנכון, גינדי, אמפל, אפריקה, נאנט, קרדן, אידיבי פתוח או אחזקות או דסק"ש, חנן מור את אלקטרה נדלן את שות - במחיר הנכון אני מוכן לקנות גם אם יש הסתברות להפסד מלא ומי שקונה אמפל (אני לא) לוקח בחשבון כי אחרי chapter 11 ישארו שם רק כמה בוטנים, מצד שני יתכן מצב שמי שקנה ב- 12אג יקבל לפני 80אג בפריסה כזו או אחרת. ההסתברות קיימת כל שחקן ושחקן משערך אותה אחרת ולכן אחד\ת מוכר\ת והשני\ה קונה.

    בהצלחה.

  2. #12
    משתמש מכור
    תאריך הצטרפות
    12.12.2009
    הודעות
    193
    תיק המניות שלי
    האסטרטגיות שלי (0)
    ZeroSum (0) 
    שלום

    אני יכל לכבד את הדעה שלך באופן כללי אבל המצב שלי שונה מאוד מהחברות שציינת לעיל.

    האינטרסים שלנו שונים וכן הידע שלנו שונים מאוד וגם הפעולות שלנו שונות מאוד. אליק משהו שהיה מנכל דלק נדלן קיבל חבילות בונוסים ושכר כאלו שגם אני מוכל לקרא ליום לילה עבורן מעכשיו ועד בלי די. אם כבר אני יותר דומה לקרנות והקופות שהשקיעו בחברה האלו אבל גם כאן ההשואה מפופקת מאוד.

    אתה צודק שאת הלא צפוי קשה לצפות ואני בטוח שגם בב.יאיר יכלים לקראת דברים לא צפוים מה ההסתברות שלהן אני לא יודע אבל אתה זה שצינת הסתברויות ראשון לא? אני הצגתי הסתברויות רק כדי להראות את אי הסכמתי להשוואה לאגח ממשלתי שקלי...

    "בניגוד למניה שאין לה חסם עליון לאג"ח יש חסם תחתון של שאיפה לאפס." מה? זה קצת מזכיר את המשפט הידוע "בניגוד לחתול שאין לו כנפיים כלב משתין עם רגל באוויר" יש כאן או שגיאת הקלדה או כשל לוגי קל.

    אני גם לא מבין מה זה "חסם תחתון של שאיפה לאפס" כל נייר ערך (קנוי) חסום בשווי שלו על ידי 0 אז איזה אינפורמציה זה מוסיף. זה שלאגח יש אפ-סיד מוגבל (במקרה הזה קטן מאוד) גם זה לא חדש.
    "
    ואגב, במחיר הנכון, גינדי, ... את שות - במחיר הנכון אני מוכן לקנות גם אם יש הסתברות להפסד מלא" זה גם לא כל כך חדש, במחיר הנכון אני מוכן לקנות אופציה שהמעוף יהיה מעל 3000 נקודות שנה הבאה. אני מוכן גם לכתוב אופציה על כל סטרייק פוט או קול שלא ברא השטן. במחיר הנכון כמובן. ברור שהכול שאלה של מחיר. השאלה מה הוא המחיר הנכון ואני גם מסכים שהתשובה לך כמו שפיראט אומר תלויה באגחים האחרים הקימים מסביב.

    תכלס נראה לי שמתנהל כאן שיח חרשים, אני לא רוצה להפוך את זה לוויכח מכל מיני סיבות. בעיקר נראה לי שלרוב אני משקיע באגחים "מענינים יותר" לשיטתך. גם נראה לי ראוי להשקיע (פרופורציה לפי בחירת האיש) באגחים רגועים יותר. אתה, פיראט ואחרים (אולי כל האחרים מלבד אודי) חושבים שזה שטות מוחלטת, יתכן ואתם צודקים. שיהיה לכם בכיף ובהצלחה.

    כדי שלא לצאת האחרון שכותב אני מזמין אותך כמובן להגיב לדברי, ואולי אפילו לתוכן הסקירה שלי (חו"ח). אני מכל מקום קצת עייף אפילו אין לי כח לספור כמה שורות כבר כתבתי בפוסט הזה. אז במחילה מכבודך אני פורש מהדיון הזה לעת עתה.


  3. #13
    משתמש מכור
    תאריך הצטרפות
    23.05.2009
    הודעות
    323
    תיק המניות שלי
    האסטרטגיות שלי (0)
    ZeroSum (0) 
    מועדים ושמחה ויום טוב.

    מאחל לך הצלחה רבה אין לי כל כוונה להתקוטט ללא סיבה - אני מעריך את דעתך.

    היה שלום.

  4. #14
    משתמש מכור
    תאריך הצטרפות
    13.12.2008
    הודעות
    898
    תיק המניות שלי
    האסטרטגיות שלי (0)
    ZeroSum (0) 
    הי elade,

    ראשית, סחטין על הפירסום והמאמץ.

    אני כמובן מסכים עם jsphs ("אגח לא מעניין" בשפתו == "אגח לא ראוי" בשפתי == "יש עוד אלף טובים ממנו" בשפת העם). נימוקי, אינם נימוקיו של jsphs (כפי שכבר ציינתי בעבר - פארי הוא חסר משמעות בעיני), אך כל מי שקורא את פרסומי יודע מהם נימוקי ולכן לא אטרח.

    כיוון שכך, אתייחס רק לצד הטכני של הניתוח (ואין לי כוונה לאמת את הפרטים - מיותר בעיני). בסוף הפירסום אעיר על נושא התנודתיות ...
    1. בפתיחה של ניתוח כדאי לדעתי לתת רקע קצר ומצביעים על דברים שנראים לך חשובים. במקרה של ב. יאיר יש לדעתי הרבה מאוד פרטים קטנים בעלי חשיבות למחזיקי האגח (ואני רושם רק מזיכרון מהפעם האחרונה שהחזקתי, אני בטוח שיש פרטים נוספים):
    א. יאיר ביטון הבעלים והמנכ"ל היה בעברו דמות ידועה בעולם הפשע הירושלמי (לא ברור אם חיובי או שלילי).
    ב. ב. יאיר נוטה לבנות במיוחד באזור ירושליים (מאוד חיובי - כנראה שוק הנדל"ן היציב בעולם).
    ג. הנהלה וכלליות של ב. יאיר היא אחת מהגבוהות בתחומם (במילים אחרות - הבעלים עושק את החברה על בסיס קבוע). למיטב זכרוני, עד לפני כשנתיים היו הנהלה וכלליות באזור 20M ש"ח בשנה (על חברה בשווי 200M ש"ח - שוב, למיטב זכרוני) (מאוד שלילי).
    ד. לפני כשנתיים הפך משקיע (אפלבוים כמדומני) לבעל עניין ומאז מטרפד הרבה מאוד מהלכים של ההנהלה (כולל אישור לשכר של החברה). מתקיימת שם מלחמת עולם ואין לי מושג אם נגמרה או ממשיכה (חיובי ושלילי).

    ה. בימי 2009, הגיעו חלק מן הניירות של ב. יאיר לאזור 20 אג לע.נ. (אפרופו תנודתיות) ואלו עם בטוחות מעולים הגיעו ל-55 אג לע.נ. (2x על החוב - אפרופו תנודתיות עם בטוחות מעולות). באותה תקופה יאיר ביטון קנה אותן by the bucket (גם אני - ד.א.) והנקודה היחידה שנשארה פתוחה - עד היום לאף אחד אין מושג מאין הגיע רוב הכסף (יש שיראו בזאת דבר שלילי - בעיני הוא חיובי).

    2. לדעתי פרסום זרקור צריך להיות מתומצת וקצר עד כמה שניתן (זה אינו ניתוח מלא, אלא מצביע) ולכן לדעתי, אין צורך להוכיח מקורות. במקרה הנידון אתה טוען - "הבטוחות מעולים ולכן כל השאר לא רלוונטי". במקרה כזה, לדעתי עליך לבצע שני דברים (ותו לא) בניתוח:
    א. תיאור לקוני של הנכס למשך תקופה של שנה+ מבחינת פרמטרים מרכזיים (ללא פרשנות).
    ב. אם לא טריוויאלי - הסבר לחישוב שווי הבטוחה בהתאם לנתונים ב-א (ובפסימיות המתאימה).
    דוגמא לאיך לדעתי סיגנון תיאור שווי נכס אמור להראות (במקרה הכללי ביותר שהצלחתי למצוא - רוב תיאורי נכס בודד הרבה יותר קצרים):
    ציטוט פורסם במקור על ידי pirate צפה בהודעה

    הפרויקט ביבנה:

    מעט נתונים:
    דירות מכורות 31.08: 35
    דירות מכורות 30.06: 32
    דירות מכורות 20.05: 29
    דירות מכורות 30.03: 27

    הערכת רווחיות בתחילת הפרויקט: 15.4% (==18M ש"ח).
    הערכת רווחיות ב-30.03: 10.8% (==12M ש"ח)
    הערכת רווחיות ב-20.05: 10.8% (==12M ש"ח).

    מסקנות ראשוניות - שנות פרויקט:
    אם אנו מניחים כי החברה תשמור על קצב של 20 דירות בשנה (3.5 דירות בחודשיים לערך) ואם יהייה צורך, תוריד את המחירים לעמידה ביעד (כפי שנראה שעשתה פחות או יותר עד עתה). ניתן ע"פ קצב זה להניח כי 59 הדירות הנותרות יימכרו בכ-3 שנים (מאוגוסט 2012).

    מסקנות ראשוניות - רווח:
    נראה שהחברה העריכה לא נכון את הפרויקט. קצב המכירות לא היה מספק בתחילת הדרך והיא החלה להוריד מחירים (כ-5%). נראה שירידת המחירים גרמה לעלייה בקצב מכירת הדירות ונראה כי החברה עומדת כרגע על כ-3.5 יחידות לחודשיים והתייצבה על 10.8% שולי רווח. אם הפרויקט החל עם הערכה של 15.4% רווחיות (בתחילת המכירות) ונמצא כרגע על 10.8%, ניתן להניח כי הירידה היתה הדרגתית ולכן ניתן להניח כי כיום היחידות נמכרות בכ-9% רווח והיחידות שנמכרו עד היום (35 יחידות) נמכרו באזור ה-12% רווח (ממוצע).
    לצורך הערכה פסימית של הרווח הכולל נניח שה-cycle הקיים יימשך כשנה, בו יישמרו מחירי הדירות, נניח כי בשנה העוקבת נקבל ירידה הדרגתית של 14% במשך השנה (ירידה ממוצעת של 7%) במחירי הדירות ונניח שבשנה השלישית תמשיך ירידה הדרגתית נוספת של 14% (ירידה ממוצעת של 21%) במחירי הדירות.

    כלומר, אנו נעריך:
    - 34/94 דירות נמכרו ברווח של 12%.
    - 20/94 דירות ימכרו ברווח 9%.
    - 20/94 דירות יימכרו ברווח של 2% (הפסד).
    - 20/94 דירות יימכרו ברווח של 12%- (הפסד).
    בשיקלול יוצא שהדירות נמכרו ברווח משוקלל של 4% ששקול לערך ל-5M ש"ח. ההון העצמי של הפרויקט הוא כ-10M ש"ח (מהזיכרון - בתשקיף דובר על עודפים צפויים של כ-28M ש"ח והרווחים הצפויים מהפרויקט היו כ-18M ש"ח ולכן גוזר הון עצמי של כ-10M ש"ח).

    מסקנות - עודפים פרויקט יבנה:
    ע"פ החישוב, הערכה פסימית לעודפים בפרויקט יבנה הם של כ-15M ש"ח.
    דרך אגב, אם דבריך נכונים, אז לדעתי תיאור הנכס שתיארת צריך להיות בכ-10 שורות (ה-margin גבוה מדי מכדי עיסוק בדקויות).

    מכיוון שההערות עד כאן הן טכניות ולא מהותיות, קח את אשר תמצא לנכון.



    כעת אתייחס לנושא התנודתיות:
    1. תנודתיות אינה מעידה על סולידיות כפי שראינו חזור וראה.
    2. לדעתי מצחיק להצביע על ב. יאיר X כאגח שמייצג "תנודתיות נמוכה", במיוחד לאור העובדה שלפני שנתיים האגחים שם נסחרו ב-19 אג לע.נ.. אם תאמר כי אלו היו ללא בטוחות, אפנה אותך לב. יאיר 5 שנסחר באזור 60M ש"ח חוב סחיר (כ-60 אג לע.נ. אגח) כשמולו היתה בטוחה (בניין "מצודת משהו") שבנייתה נסתיימה ועבורה הוצע בזמנו (הצעה עומדת) 110M ש"ח (מעבר לחוב הבנקאי). במילים אחרות - בטוחה יותר טובה מזו שאתה מצביע עליה.
    ג. בהשוואה לשוק, האגח נחות במיוחד (תשווה לדוגמא לדלק נדלן אגח ה שמציג בטוחות as good as, סיכונים נמוכים יותר ותשואה ללא השוואה) ולכן יגיע היום בו המשקיע בנייר זה ישלם על כך בהפסדי הון (תסתכל על ה-thread של אפריקה שם רבים חשבו בזמנו שאני הוזה), כלומר סביר להניח כי בעתיד תספוג הפסדי הון על נייר זה. תאמר - "אני הולך לפדיון"?, אני אומר - "שים את הכסף בפק"מ ובעתיד תיכנס לנייר, כאשר יתאזן עם השוק, כך תרוויח יותר".

    גם כאן, דעתי בלבד.


    בברכה,

  5. #15
    משתמש מכור
    תאריך הצטרפות
    12.12.2009
    הודעות
    193
    תיק המניות שלי
    האסטרטגיות שלי (0)
    ZeroSum (0) 
    פיראט שלום

    תודה על ההערות, אתה צודק לא יצא לי זרקור אל יותר סקירה כללית כזו. די תעדתי את מה שעשיתי בהשראה של הפוסט שלך איך לנתח אגח (השראה כללית מאוד).
    הנקודות שהעלת ביחס לחברה מענינות מאוד. ואנסה לברר אותם לאושרם.

    להבא אנסה לשמור על זרקורים קצרים וממוקדים יותר.

    לגופו של ענין, האגח היה בתשואה של 10% שהתחלתי להתעניין בו ועכשיו הוא בתשואה של 5% בערך, אז גם לפי הקריטריונים שלי הוא לא ראוי.

    בברכה,

תגיות בנושא זה

הרשאות

  • אתה לא יכול לפרסם נושאים חדשים
  • אתה לא יכול לפרסם תגובות
  • אתה לא יכול לצרף קבצים להודעותיך
  • אתה לא יכול לערוך את הודעותיך
  •  
מידע ונתוני מסחר -למשתמשים מחוברים בלבד. הרשמה/התחברות
תגובה חדשה בתיק המניות שלך:

מאת:
.
לצפיה בתגובות עבור לתיק המניות.