בועה? חצי בועה? - ניתוח הנדלן הישראלי

[pirate]

הי,

אני נוהג "לנתח" דברים - ה-thread הנ"ל הורחב מעבר לכך. אין בכך כל רע, אך מצאתי צורך להתייחס למספר נקודות מאוד מצומצם שנאמרו להלן (מסיבות שונות):

א
6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה.

אז mimi, את מגיעה מהטייה פסיכולוגית של ישראלית - פגשתי גם שיטות אחרות, אתן דוגמא. בין השנים 2001-2007 הייתי רבות בשוודיה (עיר בשם Linkoping). אינני יודע אם השיטה שאני הולך לתאר מתאימה לכל שוודיה, ל-state בה Linkoping ממוקמת או רק לעיר עצמה, אך השיטה בוודאות קיימת.
בערך חצי(!!) מהדירות בעיר הן דירות מסוג מאוד מיוחד ויש שכמותן בכל רחבי העיר (משכונות היוקרה ועד שכונות הסלאם). אלו דירות שאתה קונה בסכום כסף לא גדול (אני קניתי דירה מפוארת יחסית בשכונה טובה ב-28K$) ומשלם משהו שדומה לארנונה (לרשויות - אינני בטוח לאיזו מבין הרשויות שהזכרתי) על סך מאוד גבוה יחסית לדירה שהיא "שלך" (בתפיסה ישראלית - אני שילמתי בערך 1000$ לחודש). מכיוון שקיימות דירות מסוגים שונים בכל העיר, השיטה הזו לא מייצרת (ולא יכולה לייצר) אזורים חלשים (כמובן שישנם אזורים חלשים בעיר - אך בלי קורלצייה לשיטה).

פיראט דיבר על שני מקורות של הון עצמי משפחתי. אני חושב שמקורות קצת יותר מגוונים (כמו למשל, אורך חיים אחראי וחסכון מבוסס הכנסה חודשית לאורך השנים).

דיברתי על הון עצמי קבוצתי "מאסיבי". גם זכייה בלוטו מייצרת הון עצמי והיא קיימת, אך מתי מעט זוכים לה (ולא בערך 1/5 מהאוכלוסייה).

גם הטבות מפליגות לעולים מרוסיה בשנות ה-90 הן יותר אגדה אורבנית. ההורים שלי הגיעו עם גל העליה הגדול ב-91. המשכנתא לה היו זכאים (וזה כל ההטבות שהם יכלו לקבל לטובת הדיור) בשנים ההן הייתה 97000 ש"ח בריבית 4% צמוד מדד שמתוכם 25000 ש"ח היתה "מתנה עומדת" (מענק על תנאי של החזקת הדירה במשך 15 שנה). אני מימשתי את זכואותי בתור זוג צעיר "ישראלי רגיל" כמה שנים לאחר מכן וקבלתי 70000 ש"ח באותה ריבית (4% צמוד מדד).

בהקשר הזה - שמעתי טיעונים כשלך בעבר. הם פשוט לא מסתדרים לי עם העובדות כמו שאני מכיר אותן. אני מכיר לפחות 6 משפחות שעלו בתקופה הנידונה (היכרות ברמה כזו שמאפשרת לי להיות "חוצפן" ולשאול שאלות - לא תמיד קיבלתי תשובות). המשפחות אליהן אני מתייחס חיים בבתים ששווים כיום מעל 3M ש"ח.
כאשר שאלתי "איך", כולם ענו כמוך - "חיסכון לאורך זמן" ו"קנינו בזול מאוד". הבעייה היא שרובם שכירים במקצועות ביניים, כלומר שכר נטו משפחתי ממוצע של 12K ש"ח (ברוטו כ-19K ש"ח) ולכן בחישוב כלכלי קר - לא מסוגלים לקנות בית של 1.5M ש"ח ב-20 שנה (מה שלא יעשו) ללא הון עצמי ראשוני.
אחת המשפחות עימן דיברתי (שהיתה פתוחה ביותר לנושא) הסבירה שהיו הטבות ישירות (בניגוד לדבריך, הם טענו לאזור 300K ש"ח), אך היו גם הטבות עקיפות של פטור ממיסוי בשנים הראשונות ומכירת פטור על מסי יבוא של "ציוד" (מכוניות, ציוד חשמל, ...) שתרם להם (לדבריהם - לי אין מידע ממקור ראשון) עוד כ-150K ש"ח.
מה נכון? אינני יודע, אך העובדות (כפי שאני מכיר אותן) תומכות בגרסה שלי.

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.

בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

אגב שמעתי על השתלטות פיראטים על מיכלית נפט, האם זו הסיבה שאתה כל כך עסוק?

עזבתי באמצע לצורך טיול :-).


בברכה,

[eyal12]

בסך הכל רעיונותיך מעניינים ואני מסכים עם רובם. עם זאת יש לי מספר השגות:

לגבי נושא הריבית הריאלית השלילית, אז אתה שואל על תקדימים, ובכן - בועת הנדלן בארה"ב עד 2008 ... ריבית ראלית שלילית היא נשק חזק מאד.

לגבי מקורות ההון - שכחת את ההייטק שהזרים הרבה כסף לארץ למשפחות של מעמד הביניים שכירי הייטק.

לגבי העולים מרוסיה - אצל הדור הראשון של העולים היתה חסכנות רבה ומשמעת כלכלית שלצערנו לא תמצא אצל הישראלים. לא נדיר למצוא 3 דורות גרים בדירה אחת. במצב כזה יתכן שההורים של הזוג (מצד הבעל או האישה) יחברו את חסכונותיהם עם חסכונות הזוג ויקנו ביחד דירה גדולה (אפילו קוטג')) שם שני המשפחות יגורו. זו התנהלות כלכלית נכונה שבסופו של דבר תשאיר לדור השלישי ירושה נאה. אל תזלזל ביכולת החסכון והריבית דריבית ליצור הון משפחתי נאה (בתקופה בה הריבית הראלית היתה חיובית).

[אחנתון]

יכול להיות שלוגיקה ואני לא הולכים ביחד. אבל אם בעבר התקיים סיבה (טיעונים) --> מסובב (עליית מחירי דיור) וכיום מתקיימת אותה סיבה (טיעונים), אז יש יסוד סביר להניח שהמסובב יקרה שוב. במילים אחרות - נראה לי שהמשפט שלך לוקה בכשל לוגי קשה.


נימוק? תקדימים? לוגיקה? - אה נכון, לוגיקה ... - כולם יכולים לזרוק סיסמאות לאוויר, החכמה היא לנמק אותן.

שלום פיראט,
בו נקרא שוב את מה שכתבתי (והפעם לא כמשפטים בודדים):

כל הטיעונים שעלו פה היו תקפים גם לפני 4 שנים ואחורה ולכן הם חלשים בעיניי.
בועת הנדל"ן היא בעיקר תוצר של הריבית הריאלית השלילית.
ברגע שהריבית תעלה, אם מבחירה (כנראה שלא) ואם מהכרח (אינפלציה), הבועה תתרוקן (ושאלוהים יעזור לכל הממונפים התמימים).

למקרה שלוגיקה ואתה באמת לא הולכים ביחד (דווקא התרשמתי ממך לטובה בפורום), אנסה להסביר בצורה פשוטה יותר:

הזינוק המהיר במחירי הדירות החל ב-2009.
כל אדם ששוקל לקנות דירה בימים אלו חייב לשאול את עצמו מה מיוחד בשנה הספציפית הזו?
האם הייתה עלייה מסיבית וחריגה של יהודים מצרפת או כל מקום אחר? לא.
האם מלאי הקרקעות לבנייה הצטמצם בפתאומיות? לא.
אני יכול להמשיך, אבל אעצור כאן.

הפואנטה היא שכל ניתוח לגבי הון משפחתי ומנטליות של קניית דירות או לחילופין מלאי קרקעות שמצטמצם והתחלות בנייה נמוכות היו תקפים גם לפני 2009 ולא גרמו לעליית המחירים.

אז מה בכל זאת האירוע המכונן של 2009? הריבית הריאלית הפכה שלילית! קרי, האפשרויות לחיסכון סולידי הצטמצמו מאוד ואילצו את החוסכים לחפש השקעות ספקולטיביות. המשקיעים התווספו לקוני הדירות המסורתיים ודחפו את המחירים מעלה.

קודמי eyal12 סיפק תשובה לגבי תקדים.

גמר חתימה טובה.

[elade]

בנוסף לכך שהריבית הנמוכה היסטורית הדירה את רגליהם של בני העם והארץ מהחסכונות ודחפה אותם להשקעות אחרות כמו שטענו כאן לפני, קרו עוד שני דברים במקביל בערך (לא באופן בלתי תלוי).

1. התרסקות שוק ההון, ובכלל זה שוק האגח ב2008 הפחידה את מרבית העם אפילו מלהשקיע בקרנות 90/10 וזה צימצם את אפשרויות ההשקעה למקמים ודומיהם, שהבטיחו הפסד ראלי. העם הפסיד את המכנסים במשבר (חיסל את התיק בתחתית כמובן) ואז רק להשקיע בקירות...

2. לרוב האנשים אין שום קנה מידה לכמה "שווה" דירה. אולי הם יכלים להסתכל על כמה נמכרו דירות דומות או בכמה הן מוצעות וכו' אבל כמה היא שווה באמת, מאיפה להם לדעת אם זה מיליון או מיליון וחצי או אפילו 2? זה פשוט סכום דמיוני עבורם שלא מתקשר לשום הוצאה או הכנסה אחרת. במה אנשים כן מבינים? במשכנתא. בהוצאה חודשית קבוע בסכום X. רוב האנשים (בכללם אני) כשהם שוקלים, שקלו או ישקלו לקנות דירה. יקחו את ההון העצמי (+ הורים) יכלו לשחק במחשבון משכנתא. בשנת 2009 עם משכנתא של 4000 שח לחודש ל25 שנה, אפשר היה לקבל הרבה הרבה יותר מאשר אותו החזר חודשי ב2006 למשל. לא חישבתי אבל אני מוכן להמר שפי 2 הלוואה בהחלט אפשרית רק בגלל שינוי הריבית החד (למשכנתאות ארוכות).
אז ישראל ישראלי יושב בדירה ומשלם שכירות 3000 בשנת 2006 אם הוא רוצה לקנות אותה הוא צריך לקחת משכנתא של 5000 אז אולי הוא עושה את זה ואולי לא. עוברות 3 שנים, הוא משלם 4000 שכד ויכל לשלם את "אותם" 4000 לעצמו לכאורה בתור שכד אם יקח משכנתא ויקנה את הדירה. מה אכפת לו כמה יצא הסכום הסופי? מה אתם חושבים שהוא יעשה?

עם זאת כמובן שאין כאן הסבר יחיד, לטעמי הריבית היא פקטור חשוב מאוד אבל ממש לא היחיד.

א.

[tby]

לדעתי לפרישת פישר אין אם הכלכלה ולא כלום.

הוא אדם מבוגר שנגמר לו הכוח / נמאס לו מההתנהלות הווכחנית / כוחנית שטמונה בתרבות הישראלית - הוא עשה קדנציה מאוד ארוכה ופשוט נגמר לו הסוס מלהתעסק שוב עם ממשלה חדשה / תקציב חדש -הוא רצה להודיע על עזיבתו עוד באוקטובר ולפרוש מייד אחרי הבחירות.

אם אי קורא נכון את המפה , הוא מועמד להחליף את פרס כנשיא המדינה , ריבלין הוא מועמד של הליכוד אך לאור הקואליציה המתגבשת אני מעריך שנראה את פישר כנשיא.

לגבי בועה / לא בועה של מחירי נדל"ן - ירידה של 20% במחירים לא אומרת כי יש בועה, בועה דורשת התמוטטות מחירים כללית באופו כזה שאח"כ מסתכלים עם המחירים ההיסטוריים ואומרים - זה כבר לא יחזור.

את דעתי כתבתי והדגמתי עם נתונים ה"תחזית 2013" - בישראל אין בועת מחירי נדל"ן יש רמת מחירים מאוד גבוהה שנגרמת מעליית מחירי קרקע. בעל הקרקע העיקרי במדינת ישראל זו המדינה עצמה (בניגוד למשל לארה"ב שם רוב הקרקעות למגורים פרטיות) ולכן כללי ההיצע / ביקוש לא מגדילים את ההצע הקרקעות במידה שימתן את עליית מחירי הקרקע.

יש כאן קשר גורדי שקשה לנתקו - המדינה גובה כל כך הרבה מיסים / הכנסות מנדל"ן כך שמתן קרקעות "בחינם" לבניה פוגעת בהכנסות המדינה והעסק תקוע.

מצד שני אין שוב בעיה אמיתית להוריד מחירי דיור - צריך רק החלטות פשוטות -

מעבר לדוגמאות של דיור ציבורי להשכרה לסטודנטים / אחיות / אנשי צבא , מתן הנחיה לעמידר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים היא הבעלים (קרקע בבעלות עמידר ) - יגדיל מאוד ההצע לדיור ציבורי רק ע"י הגדלת הצפיפות בקרקע קיימת ושיפור איכות החיים של הדיירים הקיימים

העברת חוק "התחדשות עירונית" - שיהפוך את המדינה ליזם פינוי בינוי של מתחמים שנבנו לעולים חדשים עם קום המדינה - אלו מבנים שיש להרוס אותם על קרקעות שניתן להגדיל בהם הצפיפות לאין שיעור והקרקע היא של מנהל מקרקעי ישראל - המשמעות היא שהמדינה "תפקיע" את הדירות הקיימות ו"תפצה" ע"י דירות חדשות באותו מקום - ללא צורך בהסכמת דיירים. המדינה עם העיריות יתכננו הפרויקט , יוציאו רשיונות ויפרסמו מכרז לקבלן שיבנה - דירות חדשות לדירים הקיימים, דירות חדשות למדינה לצורך דיור ציבורי / מכירה או השכרה בשוק

ויש עוד רעיונות נוספים, צריך רק להיות מסוגלים לנהל את התהליך ויכולת ניהול, לצערי, מאוד חסרה בממשלה ובשרות הציבורי