הי yrnkrn,

מסובך מדי להתייחס לכל טענותיך בזמן המועט שיש לי. אעשה זאת בהמשך, אך אם אוכל לבקש, להעביר את ה-post ל-thread של אאורה (מתאים יותר מאשר פה - לא?). בכל מקרה, לא אצא פטור בלא כלום ולכן אעיר מספר דברים:

בניתוח שבוצע הונחה קורלצייה כבדה בין כל פרויקטי הנדל"ן בארץ (למרות שאני חולק חלקית על תובנה זו - אסביר בתשובה המלאה) וכל זאת במטרה להציג את הניתוח ע"פ שיטתך. אעיר במאמר מוסגר שגם ההשוואה לארה"ב אינה במקומה (אסביר את טענתי בתשובה המלאה).

למעשה הניתוח מניח ירידת מחירים של 10% בשנה (החל מיוני 2012). הנחה שאינה מסתדרת עם המציאות as we know it ועם הניתוח האישי שלי למצב. לפני ארבעה חודשים (כשכולם היו בטוחים ששוק הנדל"ן הולך להתמוטט - אתה יכול לשאול את reem אליו הופנה הפרסום), פירסמתי את ה-post הבא:
ציטוט פורסם במקור על ידי pirate צפה בהודעה
הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.

בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.

בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.

כיוון שהמחירים ירדו לא מעט בתקופה האחרונה (ברחובות להערכתי ירדו 15% לערך), אני מעריך שזהו זמן טוב לקנות דירה. דעתי בלבד!!! ויש לפעול מאוד בזהירות בשוק הנדל"ן - המחירים שם לא סבירים בעליל (הבועה עליה reem מדבר), אך אני איני רואה איך המחירים ירדו בחמש השנים הקרובות.
זה פשוט מדהים לראות את הדברים אותם תיארתי קורים אחת לאחת בזמן אמת.


מעבר לכך, הניתוח מניח שבעוד שנתיים שלוש יפסיקו למכור דירות בארץ (כולם יעברו לאיראן?). כלומר, ככלל הניתוח מניח התמוטטות מוחלטת וחסרת מעצורים של כל שוק הנדלן בארץ (שהחל מלפני שלושה חודשים).


ההנחות של הניתוח שהוצג לוקות בחוסר היגיון קיצוני וכלל אינן מתאימות לעובדות הידועות לנו (כמו למשל שהתחלנו כעת cycle חיובי בנדל"ן היזמי ו-cycle הוא לפחות שנה במדינתנו) ולכן הניתוח הוא לפי הגדרתי ניתוח "לא נכון" (מתאר מצב לא ריאלי שלילי לשיטתי).


בברכה,