הי,
כיוון שנראה שחלקכם לא ממש הבין את הניתוח (לפחות לפי התגובות), אחזור על הניתוח בצורה יותר מקוצרת, עם דגשים על שינויים (עקב הזמן) ותיקון טעויות מה-post הראשון.
לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..
הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).
פרויקטים בארץ:
פה חשוב לציין שינוי מהותי. בעיקבות הפנייה של edna לא מזמן, התגלה לי ש"עודפים" אינו מושג חשבונאי. לפעמים הוא מוגדר כרווח ולעמים כהון עצמי+רווח. אני חישבתי בטוחות אלו כ"רווח" ואילו ההגדרה עבור אאורה היא הון עצמי+רווח. לא תמיד ניתן לקבל את נתון ההון העצמי בפרויקט יזמי, אך מקובל בארץ ש:20%-25% מהעלות הישירה של הפרויקט הוא הון עצמי (שאר העלות הישירה ממומנת ע"י הבנק). לצורך שמרנות (אם לא ידוע לנו במפורש ההון העצמי) נעריך 20% מהעלויות הישירות של הפרויקט הן הון עצמי ונוסיף אותן לעודפים רק בפרויקטים בהם השיעבוד ראשון. כמו כן, שכחתי לציין בניתוח הראשון כי השיעבוד הוא על 31.5% מהעודפים. נחזור על כל הניתוח פר פרויקט יזמי (כמו כן נעדכן בהתאם להתקדמות ולמידע חדש).
מונטיפיורי (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
רוטשילד (שיעבוד ל-ה) - פרויקט הסתיים, לא השתנתה הערכה:
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
124 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
אטלנטיס (שיעבוד ל-ה) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
66 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
52 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
32 יח"ד מצליח על הפארק א (שיעבוד ל-ו) - בשלבי סיום (מכור כמעט כולו):
שיערוך שיעבוד: 2M ש"ח.
80 יח"ד חולון (שיעבוד ל-ו) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
שיערוך שיעבוד: 1M ש"ח.
142 יח"ד פרדס חנה (שיעבוד ראשון) - החלו עבודות על בניין ראשון מבין 3, מכרה ברבעון 30 יח"ד:
רווח צפוי: 18M ש"ח.
הון עצמי: 13M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 7M ש"ח.
76 יח"ד מצליח על הפארק ב (שיעבוד ראשון) - מצבו ללא שינוי מהניתוח הקודם:
רווח צפוי: 7M ש"ח.
הון עצמי: 6M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 3M ש"ח.
258 יח"ד יהוד פינוי בינוי (שיעבוד ראשון) - 20% הושלם דירות נמכרות בקצב 25 דירות לרבעון - נראה מבטיח:
רווח צפוי: 25M ש"ח.
הון עצמי: 15M ש"ח.
שיערוך שיעבוד: 9M ש"ח.
פרויקט פטרה הסתיים עם עודפים של 7M ש"ח - מתוכם 5M ש"ח הוקצו לפירעון ולכן 2M ש"ח עודפים נותרים.
סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 31M ש"ח.
החברה ניצחה ביחס לכמה משפטים בארהב ביחס לנכס המניב שם, אך חוסר הבהירות מצביע על המשך הערכה קודמת (post ראשון):
סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):
סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.
אין דבר ממשי שהשתנה בהקשר לקניונים ברומנייה (post ראשון):
סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 10M ש"ח.
סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-6M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של
31M+9M+9M+10M-6M=53M.
ע"פ ההנחות ב-post הראשון, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 9.47% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 4.21% קרן (צמוד מדד).
2031 - 49.48% קרן + 20.79% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד).
שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תול 7 שנים - נראה בהחלט סביר.
ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 67M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 67 לחלק (67+506) כפול (0.5+200*67) == 27.
סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 9.47% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 9.47% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 32.63% קרן (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 53M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 36% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (מצורף קובץ חישוב דחוס).
מקווה שהפעם יותר מובן
בברכה,
הגב עם ציטוט