הי mimi,

ראשית תהני (עבודה, עסקים - לא משנה, ניקוי הראש מדי פעם כדאי).

בנוגע לעניין, אכן, אם האדמה לא שווה כלום, ההון העצמי מתאפס (לא שלילי). למעשה, את ו-redarmy אומרים דברים דומים. גם עם גישתך, אני לא ממש מסכים (טוב - אני חושב שהסימנים מצביעים על ערך סחיר). ישנם הבדלים מהותיים לעומת ליסה גורה של אולימפייה:
1. רוסייה אינה אוקראינה (אוקראינה במצב כלכלי רעוע - רוסייה מבוססת על סחורות ולכן פורחת).
2. סנקט פטרסבורג היא לא קייב (ההיסטורייה והמורשת עושים את ההבדל - אין לי הרבה מילים טובות על קייב).
3. הקרקע היא ללא חוב - זהו נכס ולא נטל (משמע עומס תשלומי חוב לא יכריע את הערך - יהייה זה אשר יהייה).
4. לא יודע אם שמת לב, אלקטרה נדלן (השותפים) קנו מפאנגאיה את חלקם במחיר מלא (דאז) בזמן המשבר - אינדיקטור (אלקטרה נדלן לא ידועה כחברה של "פראירים").
5. חשוב טכנית - תעקבי אחרי שיערוכי הקרקע החיצוניים לאורך 3 שנים. השיערוך תמיד עולה. זוהי דרך טובה מאוד למשוך את עין הרשויות וחברות שמנסות "לסבן" את הרשויות יפעלו בדיוק בכיוון ההפוך (ירידה מתונה) - אינדיקטור נוסף.
6. כמו 5 למסקנה נוספת - העובדה שמחיר השיערוך עולה על בסיס השוואתי מצביעה שיש שוק סחיר (מחיר על בסיס השוואתי לא יכול לעלות ללא מכירות חדשות באזור).
7. החברה מצפה לקבל אישור פרסלצייה שמשמעותו היכולות למכור חלקות בודדות לאנשים פרטיים (דרך פעולה נפוצה אצל החברה). מהלך כזה יש לו סיכוי כמעט ודאי למכירה לאורך זמן.

לבסוף, אולי החשוב ביותר - הניתוח אינו מסתמך על כל תזרים מהקרקע הנ"ל ולכן יכולת המכירה שלה לא כל-כך רלוונטיות לסולבנטיות של החברה. אכן התזרים חשוב מאוד בחברה שכזו. השתדלתי לבצע ניתוח פסימי מאוד פר פרויקט, ללא תלות בהנחות החברה - אני מקבל מספרים דומים לשלהם - אכן אשמח לראות מהן מסקנותייך.


בברכה,