הי udiwe,
ראשית, אני חייב לציין שאני שמח שמישהו עובר ומבקר את אשר אני כותב בצורה כל כך מקצועית (ברצינות - ללא כל ציניות). למעשה, זה מה שעבר לי בראש כשהחלטתי לכתוב את הזרקורים.
עכשיו, אתייחס להערותיך אחת לאחת:
אתה כמובן צודק, רק לדעתי פיספסת עוד 6M ש"ח (מייד אפרט). הנקודה היא - כיצד להתייחס לכספים משועבדים? בגדול הכספים שייכים לחברה וכל זמן שהתנהלותה היא solvent, היא תראה את הכספים הנ"ל בסופו של יום. כיוון שגם ההתחייבויות של האגח פרוסות לאורך זמן, העמדה של זה מול זה היא תקינה לטעמי. כמובן שיכולים להיות אחרים שלא יסכימו עם הגישה ...פורסם במקור על ידי udiwe
סכומי המזומנים ע"פ הדוח:
- נזיל חופשי: 23M שח.
- נזיל משועבד בנקים: 156M (חשבון ליווי [בעיקר גינדי תא], שיעבוד עודפים לאגח ב [אם זכרוני אינו מטעני כ-20M]).
- נזיל משועבד נאמנות: 6M (לטובת אגח ג כמדומני).
סיכום של הנ"ל הוא 186M (ואני עיגלתי ל-190M). כיוון שהחובות לבנקים (22M שח ואני עיגלתי ל-20M) קטנים יחסית להיקף החוב הכללי, החלטתי במקום להתעסק איתם, פשוט לחסרם מעודף הנזילות ולקבל 170M. עם זאת, כעת, כשאני מבצע מחדש את החשבון (ללא עיגולים), התוצאה יותר קרובה ל-160M - כדאי לתקן.
החברה מחזיקה 7M אגח ב, 57M אגח ג. במחזור 32M אגח ב, 158M אגח ג. לי בחשבון יוצא כשליש - אךהאמת, אין זה כה חשוב שהרי אנו מציגים את החוב נטו (לי יצא כ-130M כולל ריבית והצמדה נכון לרגע).
אתה צודק, ניסוח קלוקל שלי. ראשית - לפי שיטת המכירה של החברה להוצאות הפירסום יש משקל (כמה מליוני שקלים) וישנם הנהלה כלליות ומימון שאינם משויכות ומתחלקות בין הפרויקטים, אך כמובן שלא לכך היתה כוונתי. מה שהתכוונתי לאמר הוא שבמסגרת פרויקט רווחי, אי הכרה בהכנסות והוצאות יוצרת bias לרעת החברה (יש רווחים ולא ניתן להכיר בהם) מבחינת ההון. כלומר, במקרה של חברה יזמית, אין טעם להסתכל על רווחים והפסדים ברמת הדוח, אלא לבדוק כל פרויקט כמסגרת סגורה.
צודק, טעות שלי. עם זאת, קצב מכירת הדירות שם גבוה מאוד ולכן גם לאחר שתיקנת אותי, הייתי משייך את הפרויקט באותה קטגורייה ועם אותו שיערוך רווח. סחטיין על תשומת הלב. דרך אגב - מדוע "טריק מלוכלך"? אתהבאמת חושב שההצגה נועדה להטעות?
וכאן אינני מסכים איתך. ב-4 השני האחרונות, החברה לא הפסידה באף פרויקט שלה בישראל (כולל שיוך יחסי של הלא משויכות!!!). לטעמי, בחברה יזמית יש צורך לבחון את הפעילות פר פרויקט ולחלק את הלא משויכות בהיקף היחסי - אין הרבה טעם לבחון את הדוחות בהקשר רווח והפסד בתחום.
אתה יודע, בתכלס זה 4.5 שנים. אני עיגלתי למטה ואתה למעלה. בכל מקרה, אנו מדברים על רעש, לחברה 2M הון עצמי (אני כתבתי 0), החברה מרוויחה כ-1M שח לשנה על ניהול (חלק של "אחרים") ולא חישבנו אותו. אז בנוגע להנהלה וכלליות - אני מוצא כי שיערוך מטה של הזמן הוא תקין.
בנוגע להוצאות מימון, יש צדק בדבריך, אך אינני חושב שאני מסכים עם המספרים. אם כך ואם כך, אתה צודק ויש צורך להעלות את החוב - הייתי מעמיד את החוב על 150M (במקום 130M).
לבסוף, הערה כללית: האגח נסחר ב-16%+מדד תשואה לשנה ואני כותב שהוא "יקר ביחס לשוק". בנוסף, לטעמי, בשוק מאוזן אגח שכזה צריך להיסחר באזור 9%+מדד. שני המספרים הללו אינם מעידים על "אופטימיות" ולא על "פסימיות" אלא פשוט על ניתוח הסיכונים והסיכויים (וגם על ייחוסם ההשוואתי לשוק).
אני רוצה לחזור ולהדגיש, אינני ממליץ על דבר, אינני מציע דבר ואף לא לוקח אחריות על כל דבר אותו אני כותב. טוב יעשה כל אדם השוקל השקעה במשהו עליו נתתי את דעתי, אם יבדוק שוב את דברי ויגבש דעה עצמאית (כמעשהו של udiwe לעיל).
תודה udiwe,
בברכה,
הגב עם ציטוט