הי reem,
ראשית לגבי העובדות - אכן, האסטרטגייה מופסדת, אך למען האמת לא כמו שהייה צפוי עם הסנטימנט השלילי בשוק. אני אישית ברווח של 5% באפריקה מגורים (כולל דיבידנד), בהפסד 10% באפריקה נכסים ובהפסד 25% באפי פיתוח - בסך הכל הפסד של כ-10% משוקלל. אפריקה כו מכרתי ב-87, לכן כולל קופונים זה בערך רווח של 2% (ביחס למחיר היום). עד פה אתה צודק.
אך אין זו הבדיקה הנכונה לאסטרטגייה. האסטרטגייה מנומקת היטב ואומרת ש"תוך 3 שנים ישולמו דיבידנדים", קצת לא מתאים לבדוק אסטרטגייה של 3 שנים, על בסיס חצי שנה. הדרך היחידה לבדוק זאת, היא ע"פ הנחות הבסיס - האם השתנו?
השאלה המרכזית שנשאלה היא - האם אפריקה יכולה לשלם את אגח כו ללא דיבידנדים מחברות בנות (בעוד 3 שנים)?
אם התשובה לשאלה היא לא, אז האסטרטגייה עובדת - השווי הסחיר לעת עתה לא משקף זאת.
אתה יודע, אינני יכול לדעת דבר על השווי הסחיר (במיוחד לא של מניות - שם יש להמתין לדיבידנדים במטרה לקבל "עוגן"), כל שאני יכול הוא להעריך שווי כלכלי.
1. אני מעריך שהשווי הכלכלי של סקיילקס ז הוא 70 אג והוא נסחר ב-40.
2. אני מעריך שהשווי הכלכלי של אאורה הוא 55 אג והוא נסחר ב-30.
3. אני מעריך שהשווי הכלכלי של ארזים 4 הוא 75 אג והוא נסחר ב-50.
אינני יודע מתי (אם בכלל) השוק יקבל את ההערכות שלי. כל שאני יודע הוא לחשב את השווי הכלכלי ולבדוק אם ההנחות משתנות במשך הזמן.
אז בקשר לאפריקה - אפי פיתוח הראתה התפתחויות שליליות. אפריקה מגורים הראתה התפתחויות חיוביות ואפריקה נכסים הראתה התפתחויות חיוביות (מאד). בסך הכל, המצב היום באחזקה הכוללת טובה יותר (כלכלית) מאשר הזמן בו התחלנו את הדיון. כלומר - לטעמי האסטרטגייה עובדת.
בוא ותראה משהו מדהים מהדוח של אפריקה נכסים:
שווי סחיר של אפריקה נכסים: 650M ש"ח.
הון עצמי: 2500M ש"ח.
נבחן את קניום קוטורצן:
שיערוך: 1730M ש"ח (חלק חברה)
תפוסה: 96%
NOI כ: 7.8%
וכאן באים המספרים המדהימים:
שכירות ממוצעת קיימת: 28 יורו ל-m2
שכירות ממוצעת לחוזים חדשים: 46 יורו ל-m2
העוגנים ימשיכו לשלם שכר השכרה נמוך (גם אם לא כל כך נמוך), אך ניתן להניח שתוך 3 שנים תגיע לאן שהוא באזור 32 יורו ל-m2 (קצב העלייה הוא כ-0.5 יורו ל-m2 לרבעון) וקניון כל כך מוצלח משוערך באזור 6.8% היוון. המספרים הללו משקפים עליית ערך של כ-33%. 33% על 1730M ש"ח == 580M ש"ח - נכס אחד בודד ייתן תוך 3 שנים את כל השווי הסחיר של אפריקה נכסים, לא נראה לך מוזר?
כלכלית, אפריקה נכסים צריכה להיסחר באזור שער 7000 וכאשר הדיבידנדים יגיעו, כך גם המנייה תגיע ליעדה. המצב פחות מרשים באפריקה מגורים (צריכה רק להכפיל את ערכה) ולא ברור באפי פיתוח (לדעתי צריכה לשלש את ערכה), אך עדיין אחזקה במניות אלה כדאית (כשילוב) הרבה יותר מהאגח - עקב הלינק הברור ביניהם.
בברכה,
הגב עם ציטוט