אפריקה ישראל

[pirate]

הי jsphs,

מכובדי? יש לי עד היום סיוטים מבתי משפט. מזכיר לי איך שעורכי הדין פונים האחד לשני (מכובדי, חברי המלומד, חברי הנאור וכיוצא בחרא הזה).

בכל מקרה, שוכנעתי שאפריקה זה אחלה עסק (לא שהיה נדרש מלכתחילה). מהשלא הצלחתי להבין מדבריך - מדוע האגח ראוי?
כמו שאיני מתייחס לחברות הדירוג, כך איני מתייחס למוסדיים (או לכל גורם אחר למעט בעל השליטה). השיקולים שלהם שונים משלי והאילוצים שלהם שונים משלי ולכן מה שהמוסדיים עושים אינו רלוונטי לטעמי. בכל מקרה, המנטרה שלי היא - אל תסתמך על אחרים, בדוק בעצמך.


אני חושב שהגיע זמן סיכומים ...
לטעמי, כל הדיון מסתכם לשאלה פשוטה ביותר:

האם לדעתך הסיכון באפריקה אגח כו (תשואה 12%+מדד) פחות מהסיכון:
1. פאנגאיה אגח ג (אגח ארוך, ביטחונות במזומן, תשואה דומה)?
2. אאורה אג 1 (אגח ארוך, ביטחונות מעולים למחיר, תשואה אפקטיבית 27%)?
3. חנן מור אגח ג (אגח ארוך, חברה תזרימית ואמינה, ביטחונות מעולים למחיר, תשואה 17%+מדד)?
4. גינדי אגח ג (אגח ארוך, חברה תזרימית שכל פרויקטיה כבר מכורים ברובם, תשואה 21%+מדד)?

אם אתה חושב שאפריקה אגח כו יותר בטוחה מאחד מהנ"ל (ואלו רק דוגמאות), אז נסכים שאיננו מסכימים ונסיים בזאת. אם אתה מסכים שכל הנ"ל יותר בטוחים מאפריקה אגח כו, אז מדוע לעזאזל אתה מחזיק באפריקה אגח כו (גם התשואות וגם המרחק מפארי/שווי הוגן טובים בהרבה בכל הנ"ל מזה של אפריקה אגח כו)?


בברכה,

[jsphs7]

פיראט (בלי שם תואר), אני לא עו"ד אן משפטן אם אתה שואל.

את אפריקה כ"ו אני מחזיק מההסדר וכרגע הוא נסחר 20% מתחת לפארי ומשלם קופון כל חצי שנה. המטודולוגיה שלי היא לשחרר אג"חים כשיחס הסכון - סכוי מגיע לנקודה שאני אומר די. האם הייתי קונה היום את אפריקה? התשובה היא לא, האם אמשיך להחזיק? כנראה שכן עד שהמחיר יעלה אל מעבר ל- 100אג במחיר של היום או שהאלטרנטיבות תהינה מאוד אטרקטיביות. חנן מור, גינדי הם אג"ח נדלן מקומי - לא קראתי את הדו"חות שלהם אבל כרגע אני חושש להשקיע - גם אם הפרויקטים מכורים ברובם חברה יזמית היא חברה יזמית - מה אתה מצפה שהם יעשו בתזרים? יקחו את הכסף לבנות בניינים בארה"ב שהם לא מכירים? או שישקיעו באדמות במזרח אירופה? אני חושש ממצב שגינדי את חנן מור את נתנאל ישקיעו בקניית קרקע יקרה על מנת לבנות עליה בניינים ויתקעו איתה. כבר כיום האג"ח שלהם בתשואה של 17-20% למה הם לא קונים אם יש להם תזרים מספק? זה ליצר רווח הון לי סכון.

בוא נאמר זאת כך, כשאפריקה נסחרה ב- 95אג נתנאל ב היה ב- 60אג וחשבתי על המעבר - חבל שלא עשיתי זאת.

נקודת חוזק נוספת לזכות אפריקה - בעל השליטה שיכול היה למשוך עד 2011 הלך להסדר ב- 2009 - הסדר שלתוכו יצק כבר כ- 500M ש"ח. אם ידרש הסדר נוסף ב- 2015 אני מעדיף בעל בית כמו לבייב ולא כמו תשובה או בן דב. את עצמו הוא כבר הוכיח - אין ודאות שהוא ירצה לחלץ את העגלה מהבוץ אבל בינינו רק המוות וודאי.

אידיבי ובנותיה, אני לא מבין למה נוחי קונה מניות בכמויות מאוד קטנות ולא אג"ח ארוך - אם הוא מאמין בחברה שיקנה כל יום 1,000,000 ע.נ אידיבי סדרה ד. אם כבר, הייתי הולך על דיסקונט השקעות.

סקיילקס, לא רוצה עסקים עם בן דב.

דלק ישראל? שוב, דלק נדלן הראה לי שלא כדאי לעשות עסקים עם תשובה.

אאורה 1, לא סומך עליהם יותר מדי - אבל אשמח אם תוכל לקצר לי את הסאגה במשפט.

פאנגיה ג - לא מכיר מספיק.

אלביט הדמיה - במשוואת סכון \ סכוי - בסדר.

קרדן NV ב - נראה בסדר אבל אני מתקשה לראות מה יהיה עם הנדלן בסין. החברה קונה אג"ח א אבל בהיקף שהוא קטן על החוב.

פטרוכימים ו - תלות גדולה מדי בבזן וביכולתה להעלות דוידנד ב- 2013 - אם לא צפי להסדר.

נתנאל ב - ב- 60אג שווה קניה.

גינדי \ חנן מור \ אלקטרה נדלן \ ב.יאיר - במצבם אשמח לתפוס באזור 60אג.

שבת שלום.

[udiwe]

שלום JSPHS7,

אם אכן אתה מחזיק מההסדר, היה מעניין מאד לשמוע את תוצאות ההסדר בהיבט הכולל. האם נכון להיום אתה ברווח או בהפסד על האחזקה המקורית שלך??

למיטב זכרוני, מעשהו של לבייב זכה פה להרבה שבחים. המלצנו גם לטייקונים להקדים את המאוחר ולעשות "מעשה לבייב" בהצעת הסדר.
אישית, לא אהבתי את ההתנהלות היהירה של המנהלים (באים לישיבת מחזיקי אג"ח בקדילק עם נהג פרטי) ולדעתי מנהל בחברה שעברה הסדר לא אמור להרויח 12 מ' ש"ח בשנה !!!
אך כפי שאמרת, הוא עדיף על האחרים.

לגבי שאר הנדל"ן שהזכרת - תיזכור לעניין אותי כשתגיע ל-STOP LOSE שלך.....

בברכה,
אודי

[jsphs7]

שבת שלום אודי.

אז ככה, בשיא המשבר קניתי חבילה גדולה של אג"ח אפריקה ארוך ישן + מניות אפריקה ישראל.

בערך ב- 50%-50%.

סברתי שאפריקה היא חברה טובה עם נכסים מצוינים שצריכה מימון מחדש - האמתי שמה שיקרה בסוף הוא הסדר דחייה של האג"ח והבנקים, תרומה של לבייב לעניין, אי מכירת נכסים ויציאה מהברדק עם שווי שוק קרוב למה שהיה ב- 2005.

בפועל על המניות הפסדתי את המכנסים. על האג"ח הישן הרווחתי יפה מאוד.

עד עתה מהאג"ח הישן חלק נפרע במזומן בפארי, אג"ח כ"ה נפרע בפארי, אג"ח כ"ו אני עדין מחזיק, המניות שהתקבלו נסחרות ב- 1/3 על ההון העצמי בקירוב.

אני לא מסתכל על זה בראיה של מחר בבוקר אלא בראיה מה הולך לקרות בעוד כמה שנים ומקווה שיהיה בסדר.

לגבי הליכה להסדר, לבייב עבר בזוי תקשרותי, בפועל תרומתו האישית מכספו הפרטי אפשרו את ההסדר, בדיעבד מה שעבר לא היה מוצדק בטח ביחס לבעלי שליטה אחרים בעלי יכולת דוגמאת תשובה בעניין דלק נדלן.

אני סובר שאפריקה מכרה את מירב היהלומים שבכתר על מנת לפרוע את חובות הבנקים שכנראה יודעים ללחוץ חזק מאוד ובמקום גמיש, אם אפריקה היתה הולכת על הסדר פריסה ללא מכירה של מירב הנכסים בישראל במקומי פריים לוקשיין כנראה מצבה של אפריקה היה טוב בהרבה.

הלקח מבחינתי הוא עדיף הסדר מוקדם על פני מכירה של הרכוש במחירי פשיטת רגל או לקיחת הלוואות נשך מקרנות מנוף. לנושים הקיימים אין סיבה לא להסכים למתן דחיות בחוב ובלבד שהקופונים ישולמו בזמן ואף ישופרו.

לפני שפונים לשוק אפור פיננסי כדאי לפנות לנושים הקיימים.

[pirate]

הי,

נשאלתי לגבי אפריקה - האם השינויים עליהם דווח משפיעים על האגח (כו)? המנייה?

אז ככה -
מבחינת האגח ברמה הפרקטית, כמעט ולא השתנה דבר. כל ההפחתות הנידונות הן של אדמות שהיו מתוכננות להפוך לפרויקטים בעתיד המאוד רחוק. כלומר, הפגיעה היא בהון העצמי ולא בתזרים (אולי אפילו מחזק את התזרים - ההשקעות יפחתו עקב הרשאות מוקטנות). הבעייה באגח היא יותר פסיכולוגית - המשקיעים מבינים לפתע את רמת הסיכון הגלומה באגח הנידון, מסתכלים סביבם ומבינים שהאגח נסחר גבוה מאוד ביחס לסיכון אותו הוא מייצג (כל זאת, בהשוואה לשוק כמובן) ולכן מתחיל תהליך של איזון מחיר האגח עם השוק. לדעתי, גם לאחר הנפילות, האגח עדיין נסחר גבוה מאוד ביחס לשוק (כל השוק נפל - לא באותה מידה ועדיין) ולכן לדעתי, אפריקה אגח כו נותר אגח לא ראוי בצורה קיצונית.

מבחינת המנייה, כיוון שהשווי הסחיר של אחזקותיה שלילי, המנייה עדיין יקרה מאוד (וצריכה לדעתי לרדת עוד עשרות אחוזים). כל מי שרוצה להיות חשוף לאפריקה, טוב יעשה אם ימכור אחזקותיו באפריקה ויקנה את החברות בנות.


בברכה,

[reem8]

האסטרטגיה של מכירת אגח כו' וקניה של אפי פיתוח ומגורים לא החזיקה מיים בינתיים.

[pirate]

הי reem,

ראשית לגבי העובדות - אכן, האסטרטגייה מופסדת, אך למען האמת לא כמו שהייה צפוי עם הסנטימנט השלילי בשוק. אני אישית ברווח של 5% באפריקה מגורים (כולל דיבידנד), בהפסד 10% באפריקה נכסים ובהפסד 25% באפי פיתוח - בסך הכל הפסד של כ-10% משוקלל. אפריקה כו מכרתי ב-87, לכן כולל קופונים זה בערך רווח של 2% (ביחס למחיר היום). עד פה אתה צודק.

אך אין זו הבדיקה הנכונה לאסטרטגייה. האסטרטגייה מנומקת היטב ואומרת ש"תוך 3 שנים ישולמו דיבידנדים", קצת לא מתאים לבדוק אסטרטגייה של 3 שנים, על בסיס חצי שנה. הדרך היחידה לבדוק זאת, היא ע"פ הנחות הבסיס - האם השתנו?

השאלה המרכזית שנשאלה היא - האם אפריקה יכולה לשלם את אגח כו ללא דיבידנדים מחברות בנות (בעוד 3 שנים)?
אם התשובה לשאלה היא לא, אז האסטרטגייה עובדת - השווי הסחיר לעת עתה לא משקף זאת.


אתה יודע, אינני יכול לדעת דבר על השווי הסחיר (במיוחד לא של מניות - שם יש להמתין לדיבידנדים במטרה לקבל "עוגן"), כל שאני יכול הוא להעריך שווי כלכלי.
1. אני מעריך שהשווי הכלכלי של סקיילקס ז הוא 70 אג והוא נסחר ב-40.
2. אני מעריך שהשווי הכלכלי של אאורה הוא 55 אג והוא נסחר ב-30.
3. אני מעריך שהשווי הכלכלי של ארזים 4 הוא 75 אג והוא נסחר ב-50.
אינני יודע מתי (אם בכלל) השוק יקבל את ההערכות שלי. כל שאני יודע הוא לחשב את השווי הכלכלי ולבדוק אם ההנחות משתנות במשך הזמן.


אז בקשר לאפריקה - אפי פיתוח הראתה התפתחויות שליליות. אפריקה מגורים הראתה התפתחויות חיוביות ואפריקה נכסים הראתה התפתחויות חיוביות (מאד). בסך הכל, המצב היום באחזקה הכוללת טובה יותר (כלכלית) מאשר הזמן בו התחלנו את הדיון. כלומר - לטעמי האסטרטגייה עובדת.



בוא ותראה משהו מדהים מהדוח של אפריקה נכסים:
שווי סחיר של אפריקה נכסים: 650M ש"ח.
הון עצמי: 2500M ש"ח.

נבחן את קניום קוטורצן:
שיערוך: 1730M ש"ח (חלק חברה)
תפוסה: 96%
NOI כ: 7.8%

וכאן באים המספרים המדהימים:
שכירות ממוצעת קיימת: 28 יורו ל-m2
שכירות ממוצעת לחוזים חדשים: 46 יורו ל-m2

העוגנים ימשיכו לשלם שכר השכרה נמוך (גם אם לא כל כך נמוך), אך ניתן להניח שתוך 3 שנים תגיע לאן שהוא באזור 32 יורו ל-m2 (קצב העלייה הוא כ-0.5 יורו ל-m2 לרבעון) וקניון כל כך מוצלח משוערך באזור 6.8% היוון. המספרים הללו משקפים עליית ערך של כ-33%. 33% על 1730M ש"ח == 580M ש"ח - נכס אחד בודד ייתן תוך 3 שנים את כל השווי הסחיר של אפריקה נכסים, לא נראה לך מוזר?


כלכלית, אפריקה נכסים צריכה להיסחר באזור שער 7000 וכאשר הדיבידנדים יגיעו, כך גם המנייה תגיע ליעדה. המצב פחות מרשים באפריקה מגורים (צריכה רק להכפיל את ערכה) ולא ברור באפי פיתוח (לדעתי צריכה לשלש את ערכה), אך עדיין אחזקה במניות אלה כדאית (כשילוב) הרבה יותר מהאגח - עקב הלינק הברור ביניהם.


בברכה,

[Yoadw]

PIRATE, מהו לדעתך המחיר הסביר (סיכון/סיכוי) של האגח?
עד כמה הוא צריך עוד לרדת..?
תודה

[pirate]

הי Yoadw,

אם אתה שואל בכמה הוא ייסחר - אין לי תשובה רצינית עבורך.

אם אתה שואל בכמה לדעתי הוא אמור להיסחר, אזי הייתי פשוט משווה אותו לסמנים בשוק. אגחים ארוכים בתחום הנדלן (מעורבב, מניב ויזמי בארץ ובחול) עם מזומן לזמן הבינוני-קצר. הדבר הקרוב ביותר שעולה לי בראש הוא אנגל משאבים אגח ז, אך אנגל משאבים אגח ז, לדעתי יותר מסוכן מאפריקה. אנגל משאבים אגח ז נסחר ב-22% תשואה ולכן הייתי אומר שאפריקה אגח כו צריך להיסחר ב-17%-19% תשואה. בתרגום לשערים, נראה לי כי 60-70 אג לע.נ. הוא שווי הוגן לאגח ביחס לשוק היום.


בברכה,

[Yoadw]

תודה, לכך כיוונתי.