הי,
הניתוח של האגח הזה די פשוט. בזמנו החזקתי. לא עקבתי אחריו מסיבות ברורות. החלטתי לבצע ניתוח מחדש במטרה לשקול האם כדאי לקחת את הסיכון.
החברה היא חברת נדלן יזמי המחזיקה קרקעות ברומנייה + נכסים נזילים. בתור התחלה נשמע רע מאוד, אך ישנם דברים מיוחדים לגביה.
1. חלק מן הקרקעות של החברה הן קרקעות בבעלות מליאה וללא הוצאות שוטפות (חקלאיות או שההוצאות הושלמו).
2. החברה היא בעלת החזקות מיעוט ואת כל המימון השוטף מבצע השותף (עד עתה).
3. היא אחת החברות היחידות שפעילה באזור ולכן תוכניתה לתת שירותי ניהול לבנקים (לנכסים מופקעים) היא פיסיבילית.
4. לחברה תזרים שוטף של דמי ניהול הגבוה מהוצאות הנהלה + כלליות.
5. ברמת הסולו, החוב של החברה הוא אך ורק לבעלי האגח (אין בנקים בתמונה).
לאחר שאמרנו זאת, נמשיך - קיימים 33M אגח במחזור. הנסחרים ב-66 אג ולכן מייצגות חוב של 22M.
נתעלם לעת עתה מקרקעות להם קיים מימון בנקאי (נשערכם כאפס) ועבור קרקעות (בבעלות), נשערך באופן הבא - 10% משווי השיערוך לקרקעות, 15% משווי הקרקעות עבורם התחילה פעילות למציאת מימון לצורך ייזום (משמעו כי היזמים מאמינים שקיים סיכוי לשכנע בנק להצטרף להרפתקה), 20% משווי הקרקעות עבורם התקבל מימון ספציפי לביצוע פרויקט (הבנקים לרוב יודעים טוב אילו פרויקטים לממן). פירוט הקרקעות שעונה לדרישה הוא כדלקמן:
PANTHER+OPUS - שיערוך חברה 10M, שלנו 1M
NOVA - שיערוך חברה 54M, שלנו 8M
SPIKEY+PHOBUS - שיערוך חברה 23M, שלנו 2M
PUMA+JAGUAR - שיערוך חברה 10M, שלנו 2M
CHRYSSALIS - שיערוך חברה 7M, שלנו 1M
CRESSIDA - שיערוך חברה 7M, שלנו 3M
בסה"כ 17M, כאשר לחברה החזקה של 25% ולכן 4M שווי. נוסיף על זה נכסים נזילים של כ-14M וייתקבל סך הכל 18M שווי נכסי. בהתחשב בסיכון התזרימי הגבוה, הייתי מצפה לקנות את החוב באזור ה-16M ולכן לדעתי, לעת עתה, החוב יקר מדי לסיכון. אני אישית, אתחיל לשקול קנייה באזור 55 אג.
בברכה,
הגב עם ציטוט