פאנגאיה נדלן

[Yoadw]

שלום
חברות נדלן יזמי למגורים, בתקופה שאנו נתונים בה, עומדות בפני אתגרים לא פשוטים ולכן האגח שלהן מעוררות צורך במחשבה עמוקה באשר למשוואת הסיכון/סיכוי.

חברת פאנגאיה, למשל, מחזיקה שיעבודים של קרקע חקלאית... האם די בכך על מנת לקיים רמה סבירה של בטחון לגבי הפרעונות הקרובים? הייתי שמח לשמוע חוות דעת לגביה, בפרט סדרה ג.

ג.נ. מחזיק ומתכונן להמשיך.

תודה למומחי הפורום.

[pirate]

הי Yoadw,

מהבדיקה הזריזה מאוד שביצעתי, אכן כל האגחים שלה נראים ראויים במבט ראשון. נראה לי שפספסתי את החברה הזו. יש לה את הבעיות שלה (נזילות בעיקר) ויש שם מספר דברים מוזרים (המוזר ביותר שבלט לעין הוא קרקע שנקנתה ב-20 מליון ושוערכה אחרי שנה ל-200 מליון - אפשרי אך מעלה תהיות).
עם זאת, בדקתי גם את העבר שלה וגם את בעלי השליטה - הכל מרשים מאוד. בעלי שליטה בעלי יכולת שתמכו בחברה בעבר (הבעלים של קנדה ישראל שמוכרת היטב). נראים זוג עיסקי מאוד ממולח (אך אמין), עם יכולת זיהוי הזדמנויות ויכולת ביצוע. נראה שהחברה תמיד מצליחה לממש כשצריך ובמחירים טובים.

בקיצור - אכן נראית חברה מאוד מעניינת ושווה להתעמק יותר ולחפש אם קיימים מוקשים.

לגבי שאלתך על הקרקע החקלאית בצורן. היא משוערכת ב-55 מליון ש"ח (110% על האגח). האם השיערוך הוגן? זה דורש עבודה לא קטנה של חיפוש בתכניות המתאר של אזור קדימה-צורן ובדיקת צפי וכוונות בתכניות החומש לגבי הקרקעות באזור. עם זאת, העובדה ש-ג' נסחרת ב-10% תשואה ו-א,ב נסחרות ב-17% תשואה, מצביעה כנראה שמישהו עשה את הבדיקה והשתכנע שהשיעבוד אמיתי.


תודה על ההפנייה.

בברכה,

[rema1]

hey pirate
so late
r u a bars man LOL
enjoy yr day
Rr

[Yoadw]

Pirate
שמחתי לעורר עניין...
חברות נדלן מגורים נוספות שנראות לי באותה קטגוריה של סיכון מחושב הן אלמוגים (א) ונתנאל (ג). האם אתה שותף לדעתי?
ברכות.

[pirate]

הי Yoadw,

שוב, אנסה לענות בצורה יותר כללית. אישית הגבתי לגבי פאנגאיה כפי שהגבתי, כיוון שלא הכרתי את החברה - דבר שמאפשר לי הגדלת פיזור. עם זאת הפיזור הנ"ל הוא פיזור בתוך חלק מתיק ההשקעות ששייך לנדל"ן בישראל וחלקו של זה בתיק הכולל, משוקלל בהתאם לתשואות שהוא נותן ובהתאם לרמת הפיזור שהוא מאפשר (היום הוא די גדול אצלי - כ-45% מהתיק הכולל).
ישנן מספר חברות החשופות לשוק הייזום / ייזום+מניב בישראל בעלות תשואות מעל 10%+מדד (או לחילופין 11%+פריים, 12% קבוע). התשואות על האגחים השונים, לא באמת מספרות את הסיפור האמיתי ועדיין לא הצלחתי לפענח מה מניע איגרת אחת ולא את השנייה. התכוונתי לכתוב על פיזור סיכונים ותשואות ואולי זה פרומו ראוי (ואולי לעולם לא אכתוב ... מי יודע?).
from the top of my head, הייתי משייך לקבוצת החברות שהזכרת (פאנגאיה ב, אלמוג א, נתנאל ג) גם את גינדי ג, חנן מור ד, ליברטי ג (ואולי אחרות ששכחתי כרגע). בכל אחת ניתן לבחון מספר רב של אלמנטים (הון נכסי, הון חשבונאי, תזרים, חשיפה לסיכוני שוק, ביטחונות, בעלי שליטה, תשואת אגח, תזרים אגח, ...).

לא אתייחס לפאנגאיה כיוון שאיני מכיר את האגח מספיק טוב. עם זאת, בוא נבחן את שני האגחים האחרים שהזכרת (מאוד בשטחיות):

1. נתנאל ג - ביטחונות טובים יחסית (קרקע המשוערכת יותר מהחוב), אך הביטחונות חשופים מאוד לפגיעה בנדלן לייזום בארץ. בעל שליטה אמיד למדי שסייע בעבר לחברה, אך בעל יכולות מוגבלות במקרה של קטסטרופה. קצב המכירות של החברה די נמוך (אך השתפר בדוח האחרון ויש גם את מימושי הקרקע שמצטרפים). האגח נסחר ב-13%+פריים תשואה.

נשווה את נתנאל ג לחנן מור אגח ד - ביטחונות טובים (בהרבה) משל נתנאל, שכן שיערוך הכיסוי של החוב הרבה יותר גבוה, מעל חצי פרויקט מכור (בארגמן - הפרויקט המשועבד המשמעותי) וקצב המכירות בו נאה. בעל השליטה פחות אמיד מנתנאל אך הוכיח בזמן המשבר של 2008, אמינות גבוהה מאוד. החברה מאוד מצליחה, מוכרת היטב ובעלת תזרים חזק. האגח נסחר ב-13%+מדד תשואה. הייתי אומר שחנן מור ד עולה על נתנאל ג בכל אלמנט שהוא.

2. אלמוגים א - ביטחונות סבירים (לא יותר) במחיר בו נסחר היום האגח (האגח נותח בזמנו כשהאגח היה באזור 60 - ראה http://www.s-maof.com/Forum/threads/...ים-אגח-א) והם חשופים מאוד לפגיעה בנדלן לייזום בארץ. החברה כמעט ורק מוציאה כספים (כמעט כל הפרויקטים החדשים בשלב התחלתי, לא לדבר על הנהלה וכלליות) ומסתמכת על הצלחת הפרויקט בכרמל (וכגיבוי מנסה למכור את הבניינים באילת - שהם נכס נזיל למדי לדעתי). בעלי השליטה אינם עשירים במיוחד ומעולם לא נבחנו במצב מצוקה. האגח נסחר ב-14.5%+מדד תשואה.

בניגוד לנתנאל ג, אני מתקשה להביא איגרת שמכה את אלמוגים א בכל הפרמטרים.

אני אישית, אכן מושקע בכל האיגרות המצוינות לעיל (למעט פאנגאיה) ואני משנה את המשקלים ביניהן בהתחשבות ביחסי הסיכון-סיכוי שלהן (ע"פ הערכתי). בתקופה האחרונה מכרתי מחצית מאחזקותי בנתנאל (התחלתי לממש ב-90), כ-30% מאחזקותי בגינדי ג (התחלתי לממש ב-95), כ-20% מאחזקותי באלמוגים א (התחלתי לממש ב-8 וכ-20% מאחזקותי בחנן מור (התחלתי לממש ב-8 ואת רוב הכספים הללו הסטתי לליברטי אגח ג (בשערים 80-82). אינני מבין מדוע ליברטי לא הגיב ביחד עם כל חברותיו ל"משפחה", אך לפי החשבון שלי הוא נסחר משמעותית נמוך מהשאר (גם כעת ב-84) ולכן כיום, הנייר מקבל אצלי משקל רב יותר מאשר האחרים.
לסיכום: לצורך פיזור, אני מחזיק בשני האגרות שציינת, אך אני מקטין בהם אחזקות (במיוחד בנתנאל ג) - שכן, הם נסחרים לטעמי גבוה (ואפילו מאוד גבוה - לגבי נתנאל) ביחס ל"משפחה" שלהם בשוק.


יצאה תגובה ארוכה ואני מקווה שהנקודה שניסיתי להעביר הובנה. לטעמי, פיזור הוא חשוב (אפילו קריטי), אך חשוב גם לבצע משקול להשקעות בהתאם לתשואות המוצעות בזמן נתון, במטרה למקסם רווחים (וההפרש יכול להיות מהותי מאוד).
דוגמא אף בולטת יותר היתה בתקופה האחרונה בנאנט. במשך מספר ימים (של העליות המטורפות באגחים ב,ג בנאנט) האגחים יצאו לגמרי מאיזון (בינם לבין עצמם). ניתן היה לשחק על הארביטרז ביניהם בזמן אמת, ולעשות מספר לא מבוטל של אחוזי תשואה במספר ימים.


מקווה שלא נרדמתם ...
בברכה,

[pirate]

הי,

עשיתי בדיקה זריזה, הייתי מכניס גם את אנגל משאבים אגח ו לקבוצה שנזכרה להלן. אישית, גם שם (בדומה לליברטי ג), מצאתי לנכון להגדיל אחזקה בתקופה האחרונה (שער 70-72) אך בהקפים קטנים יותר מליברטי ג (הסיכון פה סביר, אך עדיין גבוה משמעותית משאר האגחים הנזכרים).

בברכה,

[Yoadw]

LIVING AND LEARNING... כל מילה בסלע
תודה רבה על ההסבר הברור והמפורט
חג שמח!

[rema1]

hey guys
פנגאייה - הזוי ברמות.
אפשר לקחת גם את תשובה ולעשות איזה סלט לעניין LOL
בהצלחה
סופ"ש נעים
Rר
pirate por fa
לא לזה התכוונתי בפרטי LOL

[Yoadw]

אודה על הסבר -- למה "הזוי ברמות" ??

[rema1]

שלום,
בנושא: פאנגאיה

קיבלה היענות הניצעים בק"ע הנכס בליפציג לחלופות מזומן והקצאה . פורסם ב-10/04/2012 20:16


שבש
Rר