הי,

כנראה שברברתי יותר מדי מכיוון שנראה לי כי לא הבנת את דברי. אז הנה בתמצית:
1. אני איני יודע אם אנו ב"בועה" או לא. כל שנתתי לך הוא חיוויים ממקורות שונים באשר לדעתם של אחרים על קיומה של "בועה". הוספתי ואמרתי, בועה או לא, תן לי עוד ארבעה חודשים ואוכל לאמר לך את כיוון מחירי הבתים בסבירות גבוהה.
2. כיוון שאתה נמצא באתר זה, אני מניח שאתה מתעסק באגח. כל שאמרתי הוא, שכאחד שעוסק באגח אני מניח שיכולת הניתוח שלך, גבוהה מן הממוצע (ומכאן "קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח"). כל שהצעתי לך הוא לעשות ניתוח "מה אם" באמצעות הדוחות (לגבי החברה - לא המנייה).

אין במה שאמרתי כל מטרה לפגוע ויש תחושה שכך זה התקבל. במטרה לכפר, אני אעשה את מה שהצעתי לך לעשות בצורה זריזה ומזכרון בלבד. החברה נסחרת ב-500M ובעלת הון עצמי של 650M. לחברה 1500 דירות שלא הוכר בגינם רווח במחיר מלאי ממוצע של 1.3M. בערך 1000 מכורות עם אחוז רווח של כ-23%. כלומר רווח הון שעוד לא הוכר של כ-300 מליון שקל. כעת קח את ה-500 דירות הלא מכורות - הן מחושבות לפי ה-1.3M ולכן שווי חשבונאי של כ-650M, תוסיף על זה עוד נניח 200M אדמות ותקבל מלאי לא מכור של 850M. תניח נפילה הדרגתית של 40% במחירי הדירות (סתם כמקרה קיצון) ותקבל איבוד ערך ממוצע של 20%. 20% מ-850M הוא לערך 200M ולכן במקרה הלא מציאותי הזה, ההון העצמי האפקטיבי של החברה הוא:
650M+300M-200M=750M, בעוד שהחברה נסחרת ב-500M. כלומר 50% יותר נמוך מהשווי האפקטיבי שלה בתנאי קיצון.

לסיום, אין צורך להסכים איתי. אני פשוט כותב את אשר עובר במוחי.

בברכה,

ו-udiwe, איני פילוסוף. פשוט ספקולנט עם הרהורים - מקווה שלפחות חלק מן המשתתפים מוצאים אותם מעניינים.

ברוך שובך לעקוץ אותי (נורא התגעגעתי לכך) ...