pirate - "קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח." - אנחנו מדברים על קנייית המניה של אפריקה מגורים. כתחליף לאגח כו של אפריקה השקעות
לדעתי קריסה בנדלן למגורים בארץ תפגע במניה ולכן לא היתי רוצה להחזיק את המניה, כמו כן יש ברשותה מאגר קרקעות שערכו יפגע אם תתפוצץ הבועה (שאני חושב שקיימת ואתה לא).
נכון שמה שמכרו כבר נראה בדוחות אבל מניות מתמחרות גם את העתיד.
הי,
כנראה שברברתי יותר מדי מכיוון שנראה לי כי לא הבנת את דברי. אז הנה בתמצית:
1. אני איני יודע אם אנו ב"בועה" או לא. כל שנתתי לך הוא חיוויים ממקורות שונים באשר לדעתם של אחרים על קיומה של "בועה". הוספתי ואמרתי, בועה או לא, תן לי עוד ארבעה חודשים ואוכל לאמר לך את כיוון מחירי הבתים בסבירות גבוהה.
2. כיוון שאתה נמצא באתר זה, אני מניח שאתה מתעסק באגח. כל שאמרתי הוא, שכאחד שעוסק באגח אני מניח שיכולת הניתוח שלך, גבוהה מן הממוצע (ומכאן "קרא ותחכים - פסילה של ענף בגלל שאינו "טרנדי", לא מתאים למשקיע אגח"). כל שהצעתי לך הוא לעשות ניתוח "מה אם" באמצעות הדוחות (לגבי החברה - לא המנייה).
אין במה שאמרתי כל מטרה לפגוע ויש תחושה שכך זה התקבל. במטרה לכפר, אני אעשה את מה שהצעתי לך לעשות בצורה זריזה ומזכרון בלבד. החברה נסחרת ב-500M ובעלת הון עצמי של 650M. לחברה 1500 דירות שלא הוכר בגינם רווח במחיר מלאי ממוצע של 1.3M. בערך 1000 מכורות עם אחוז רווח של כ-23%. כלומר רווח הון שעוד לא הוכר של כ-300 מליון שקל. כעת קח את ה-500 דירות הלא מכורות - הן מחושבות לפי ה-1.3M ולכן שווי חשבונאי של כ-650M, תוסיף על זה עוד נניח 200M אדמות ותקבל מלאי לא מכור של 850M. תניח נפילה הדרגתית של 40% במחירי הדירות (סתם כמקרה קיצון) ותקבל איבוד ערך ממוצע של 20%. 20% מ-850M הוא לערך 200M ולכן במקרה הלא מציאותי הזה, ההון העצמי האפקטיבי של החברה הוא:
650M+300M-200M=750M, בעוד שהחברה נסחרת ב-500M. כלומר 50% יותר נמוך מהשווי האפקטיבי שלה בתנאי קיצון.
לסיום, אין צורך להסכים איתי. אני פשוט כותב את אשר עובר במוחי.
בברכה,
ו-udiwe, איני פילוסוף. פשוט ספקולנט עם הרהורים - מקווה שלפחות חלק מן המשתתפים מוצאים אותם מעניינים.
ברוך שובך לעקוץ אותי (נורא התגעגעתי לכך) ...
לאוהבי מניות,
בהמשך לכתוב פה ולאחר הדוחות. אני עדיין עומד מאחרי הגישה. עם זאת, אני ממליץ לקרוא את דוחות אפריקה נכסים. מבחינת קצב גידול הכנסות ולעומתן קיטון בהוצאות, קצב הקמת נכסים על מלאי קרקעות שעד לא מזמן נחשב מת (20% השנה), אחוז ההשכרה עוד לפני השלמה בפרויקטעם חדשים, ההצלחה המסחררת של הפרויקטים המרכזיים, הצפי לדיבידנדים בעוד שנתיים/שלוש. מול כל זאת נסחרת ב-30% על ההון.
כולם מתעסקים בבזק כן או בזק לא בנקים כן או בנקים לא וכיוצא בזה. אלו מניות עם תשואות נמוכות (מדוע להיות במניות עם תשואות אפשריות כאלו נמוכות). לדעתי, אפריקה נכסים היא גוקר אמיתי (אפילו אני, כמה שאני סולד ממניות לא יכלתי להתאפק ...).
אפריקה מגורים - הדוח הוא טוב ובהתאם למה שאכתוב בהמשך מנייה כדאית למדי, אך לא משתווה לאפריקה נכסים. קצב המכירות סביר, חוזים חתומים בהיקף 70% מהביצוע (50% מתכנון לפני ביצוע - מעיד על רמת השמרנות בפרויקטים חדשים).
אפי פיתוח - דו"ח פרווה שאינו אומר לכאן או לכאן. נסחרת בכ-28% על ההון העצמי ולכן הפוטנציאל עצום, אך הדוחות לא מצביעים על מימוש הפוטנציאל. התלות הגדולה באפימול מעצימה אי וודאות זו.
הי reem,
אני חוזר אליך עם ההבטחה שנעשתה לגבי הערכת שוק הדיור.
בועה כן או בועה לא - זה כבר לא העניין לדעתי.
בשנתיים האחרונות ישנן מעט מאוד התחלות בנייה. בשנה האחרונה אנו נמצאים בתהליך של סיום כל פרויקטי ה-pipeLine שנכנסו לשוק בתקופת הבום (2009-2010) ועד סוף השנה אנו נגיע לאיזה שהוא cliff בצד ההיצע הנבנה. אך, אבוי - למרות הכניסה המאסיבית של יחידות מגורים לשוק (דבר אופייני לסיום תקופת ה-pipeLine) אנו רואים התייצבות בכמות ההיצע החופשי בשוק. משמעו של זה הוא שהקונים נכנסים לשוק ביתר שאת בתקופה האחרונה. אם לא יהייה משהו מאוד מפתיע מצד הממשלה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תתחיל לראות סטביליזצייה/ירידה איטית בהיצע החופשי (ההיצע הנבנה ילך ויירד לקראת סיום תקופת ה-pipeLine) ולקראת סוף הקיץ אני מעריך שפתאום יעלם כל ההיצע הנבנה (ה-cliff) וההיצע החופשי ירד במהירות, מה שיקפיץ את המחירים.
כיוון שהמחירים ירדו לא מעט בתקופה האחרונה (ברחובות להערכתי ירדו 15% לערך), אני מעריך שזהו זמן טוב לקנות דירה. דעתי בלבד!!! ויש לפעול מאוד בזהירות בשוק הנדל"ן - המחירים שם לא סבירים בעליל (הבועה עליה reem מדבר), אך אני איני רואה איך המחירים ירדו בחמש השנים הקרובות.
בברכה,
הי pirate,
ראה כתבה היום מגלובס http://www.globes.co.il/news/article...did=1000750856 בכל מקרה בענין שוק הנדלן למגורים בישראל נחכה ונראה מה יהיה, לא חייבים להסכים.
עד כמה אפריקה נכסים חשופה לשוק הנדלן למגורים בישראל ? אם בכלל ?
הי reem,
רק דבר אחד - המלצה חמה ממני - תתעלם מכל כתבה בעיתון בכל נושא שהוא.
עכשעו לגופה של הכותרת (ותראה כמה מגוחך העניין). הכותרת אומרת: "כמחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יירדו עד 20%". אז כמחצית אומרת אחרת. אז הנה לך כותרת של אינטרסנט מהכיוון השני (לפי הכתבה): "מעל מחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יעלו עד 15%". אז בנושא הזה, צר לי - אבל נפלת לדמגוגיה זולה של הכותב. מהכיוון השני, כתבה עם סימוכין בדוחות:
http://www.calcalist.co.il/markets/a...571834,00.html ובעיתון הכלכלי האמין ביותר היום (כלכליסט - וגם הוא לא מי יודע מה אמין).
אז אחזור להצעה - תתעלם מהעיתונות והכותרות. תתרכז בנתונים ותנסה להסיק לפי הבנתך, שיכולה להיות שונה לחלוטין משלי. לדעתי, מה שקורה היום זו התנגשות בין פסיכולוגייה למציאות. פסיכולוגייה יכולה לעיתים לנצח (ראה לאן הגיעו אגחי אידיבי פיתוח), אך הנתונים אומרים שהיא מפסידה כיום בתחום הנדלן.
באשר לאפריקה נכסים, יש לה נכסים מניבים בישראל (מפורט יפה בדוחות), אין לה כלל פעילות למגורים בישראל (יש לה בטימבקטו ובסביבה - כ-3% מהפעילות).
:-)
ולסיום, אני אישית מקווה:
1. שאתה לא אחד מאלו שמחכה לירידת מחירים (מכיוון שלדעתי יקרה ההפך).
2. אם אתה כן אחד מאלו - אני מקווה בשבילך שאתבדה (אינני מתעסק בנדלן ואין לי כוונה גם בעתיד - לטעמי, התחום יותר מדי איטי ולחלוטין לא רווחי - כך שאין לי כל עניין אישי מעבר לסקרנות אם הניתוחים שלי נכונים או לא).
בברכה ובהצלחה,
Dear Pirtae
tnx
and u r damn right
real estate wowy prices r down where, and all
those articleswell are not real or rather faked
המשך יום נעים
Rר
לא הבנתי מה הבעיה לכל דבר יש 2 צדדיםפורסם במקור על ידי pirate
הכותרת אומרת: "כמחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יירדו עד 20%". נניח 49 אחוז
[...]מהכיוון השני (לפי הכתבה): "מעל מחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יעלו עד 15%". 51 אחוז
והכל על מקומו יבוא בשלום צוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPGצוחק.JPG
דעתי בלבד, תקנו אותי אם אני טועה.
הטבע האנושי הוא להילחם בשוק, על מנת להצליח בשוק יש להילחם בטבע האנושי.
היי
אלו כתבות "מטעם" ותו לא
ממש יבוא על מקומו בשלום LOL
בתור בדיחה זה כיפי.....
המשך ערב משגע
Rר
הי אבי1,
You got it :-).
זו בדיוק הנקודה - אותה סיטואצייה יכולה להיות מוגשת בשתי צורות הפוכות, במטרה לתת תחושה מסוימת - בהתאם לפוזיצייה של הכותב. כלומר rema, you might just be right.
בברכה :-)
good morning Pirate
tnx coffe, tea or just water before goint to tennis and buy a
new raquet wow Prince went to chapter 11
and May I be right sure and why not>
by the way hon shift to the private and do u utmost to respond asap
יום נעים לכלם
Rר
הרשאות
הגב עם ציטוט